兩組“對(duì)對(duì)碰”供地即將入市北京新盤區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-14 12:10

曾經(jīng)在去年頻繁上演的供地“對(duì)對(duì)碰”，今年仍在延續(xù)。北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前北京市規(guī)自委已經(jīng)發(fā)布的正在交易或者即將交易的地塊中，順義新城兩宗地塊和海淀樹村兩宗地塊都采取了同時(shí)、相似的出讓條件，如果算上去年同類型的出讓，北京土地市場(chǎng)中“對(duì)對(duì)碰”的供應(yīng)量將達(dá)到10組。區(qū)域競(jìng)品直面競(jìng)爭(zhēng)下，速度、產(chǎn)品、品牌缺一不可。

“對(duì)對(duì)碰”再次現(xiàn)身

新年伊始，北京首場(chǎng)土拍仍延續(xù)“不限價(jià)”的供地節(jié)奏，經(jīng)過多輪激烈角逐，房山拱辰街道不限價(jià)宅地最終被金地商置以18.28億元+11%自持競(jìng)得。

與去年相比，今年北京首場(chǎng)土拍略顯“單薄”。去年的首場(chǎng)拍地，石景山古城2宗宅地“連襟”出讓，分別被融創(chuàng)和中海競(jìng)得，2宗地塊合計(jì)70.5億元，溢價(jià)率最高25.93%，但并未出現(xiàn)“競(jìng)自持”。

縱觀去年宅地供應(yīng)，北京土拍整體呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：其一不限價(jià)商品房地塊成為市場(chǎng)主流，其二區(qū)域“對(duì)對(duì)碰”情況也愈發(fā)明顯。

據(jù)北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，按照供地相近原則，2020年北京市場(chǎng)誕生了七八個(gè)“對(duì)對(duì)碰”區(qū)域，例如“四季青雙雄”“分鐘寺三兄弟”“西紅門兩限”等，它們的共同點(diǎn)在于地塊屬性相近、拍地時(shí)間相近以及項(xiàng)目入市時(shí)間相近。

這樣的供地特點(diǎn)延續(xù)到了今年。

于1月12日開始掛牌競(jìng)價(jià)的《順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6055、6056地塊二類居住用地》（以下簡(jiǎn)稱“順義小地塊”）和《順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6060、6066、6067地塊二類居住用地、6058地塊商業(yè)用地、6063地塊綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、6065地塊托幼用地》（以下簡(jiǎn)稱“順義大地塊”），位置相鄰，前者建設(shè)用地面積約5.7萬平方米，起始價(jià)17.7億元；后者建設(shè)用地面積12.5萬平方米，起始價(jià)40.4億元。除了因地塊大小導(dǎo)致的起始價(jià)差外，順義大地塊更含有商業(yè)用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、托幼用地，而順義小地塊的宗地性質(zhì)僅為二類居住用地。

“配建豐富有配建豐富的好處，也有操盤的難度?！币晃荒壳罢俦P“對(duì)對(duì)碰”項(xiàng)目的房企營(yíng)銷總直言，對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)縣來講，如果集團(tuán)沒有強(qiáng)有力的商業(yè)資源，商業(yè)用地、綜合用地配建過多，很有可能成為一個(gè)坑?！昂脦准翌^部房企賣也賣不掉、租也不好租，最后只能把自己公司搬進(jìn)去。”但對(duì)于自身商業(yè)資源較為豐富、融資能力較強(qiáng)且區(qū)域內(nèi)新盤較多來說，這樣的配套做好了往往成為溢價(jià)的因素。

“比如首創(chuàng)當(dāng)年房山的項(xiàng)目、龍湖大型項(xiàng)目、萬科金隅昌平項(xiàng)目等等。”相比之下，遠(yuǎn)郊區(qū)縣托幼用地的配建，在大部分行業(yè)內(nèi)人士看來，都可以說是一個(gè)不錯(cuò)的“附屬品”。“比如，去年‘西紅門兩限’的新城與龍湖，面對(duì)龍湖強(qiáng)勁的產(chǎn)品和園林優(yōu)勢(shì)，西紅門項(xiàng)目中的托幼配建是新城除了性價(jià)比以外，最加分的一項(xiàng)?！鄙鲜銎髽I(yè)營(yíng)銷總直言。

類似的案例不少，包括在被營(yíng)銷總們稱為新盤紅海的亦莊地區(qū)，此前金茂府項(xiàng)目能夠脫穎而出，除了產(chǎn)品本身的品牌優(yōu)勢(shì)外，地塊配建的教育資源也是大大增分的一項(xiàng)?！翱梢哉f，越是教育洼地，這種溢價(jià)效應(yīng)越好，當(dāng)然也需要企業(yè)和宗地所在政府主管部門配合默契，能夠引入比較優(yōu)質(zhì)的教育資源。”

愛恨“對(duì)對(duì)碰”

同樣延續(xù)“對(duì)對(duì)碰”出讓趨勢(shì)的，還有備受關(guān)注的海淀樹村地塊們。

在經(jīng)歷兩輪推遲、三次修改出讓條款后，北京市規(guī)土委1月11日發(fā)布通知，明確《海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊R2二類居住用地》（以下簡(jiǎn)稱“樹村北地塊”）和《北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地》（以下簡(jiǎn)稱“樹村南地塊”）掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間調(diào)整為2021年2月9日15：00時(shí)止。其中，樹村南地塊建設(shè)用地面積約5.3萬平方米，掛牌出讓起始價(jià)為55.9億元；樹村北地塊建設(shè)用地面積5.7萬平方米，掛牌出讓起始價(jià)為62.1億元。兩宗地塊的出讓條件、建成房源的銷售對(duì)象、后續(xù)管理等一樣，只因宗地建筑面積不同、起始價(jià)略有差距。

這與去年金茂、融創(chuàng)拿下海淀四季青地塊的情形頗為類似?！皹浯暹@兩個(gè)地，盯的企業(yè)非常多，最后肯定也是實(shí)力相當(dāng)?shù)拇蠓科蟪韵氯?，而且還需要對(duì)政策分寸把握比較透的企業(yè)。”一位計(jì)劃參與樹村地塊競(jìng)拍的房企負(fù)責(zé)人直言，類似這樣區(qū)位的“對(duì)對(duì)碰”地塊更難操作。

“就像四季青這種地，產(chǎn)品都是2000萬+，北京就這么多2000萬+，速度快、產(chǎn)品好、品牌認(rèn)可度高缺一不可，稍微有一個(gè)短板，立馬就顯現(xiàn)?！闭邕@位負(fù)責(zé)人說的，北京商報(bào)記者了解到，在去年出讓的多宗“對(duì)對(duì)碰”地塊中，部分優(yōu)質(zhì)區(qū)域的項(xiàng)目因存在明顯短板，目前銷售情況并不理想，但同板塊的競(jìng)對(duì)雖然總價(jià)不低、速度快、產(chǎn)品好、品牌認(rèn)可度高皆有，目前賣的就剩最后兩三套超大戶型了。

根據(jù)各項(xiàng)目公布的銷售情況，“四季青雙雄”頤和金茂府首次開盤取得了50.6億元的成績(jī)，近期又公布了進(jìn)一步釋放，這一數(shù)據(jù)上升至70億元；融創(chuàng)長(zhǎng)安和璽和中海天鉆這對(duì)石景山“連襟”，也分別實(shí)現(xiàn)了首次21.5億元和23.6億元的銷售成績(jī)。但不得不提的是，石景山區(qū)域過于火熱，新房項(xiàng)目開盤已從“對(duì)對(duì)碰”進(jìn)階到了多盤競(jìng)技，內(nèi)部流量漸被耗盡，整體去化已顯疲態(tài)。

得失“對(duì)對(duì)碰”

一位房企前期人士告訴記者，去年北京之所以會(huì)誕生如此多的“對(duì)對(duì)碰”區(qū)域，主要原因也是地塊屬性的質(zhì)量要高于從前，“拆分”來賣更合適。受疫情影響以及后來融資“三道紅線”的限制，大多數(shù)開發(fā)商普遍“差錢”?！暗貕K大了萬一定位失誤或者市場(chǎng)盤整，特別容易‘踏空’，一個(gè)盤拖垮一個(gè)公司的現(xiàn)象并不少見。”在他看來，地塊太大開發(fā)起來風(fēng)險(xiǎn)也大，政府需要考慮企業(yè)壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

除此之外，地塊拆分也有自身?xiàng)l件的限制。“每年都有地塊掛出來無人問津，調(diào)整出讓條件再入市的情況。要么就減少配建，要么增加住宅配比，地塊拆分也是行之有效的手段，‘買賣’雙方都是要算過來賬的?！?/p>

受疫情影響，2020年新房項(xiàng)目入市整體表現(xiàn)“加速”，因此也就造成了區(qū)域“競(jìng)品”之爭(zhēng)更勝以往，在起步條件類同之下，則更加考驗(yàn)開發(fā)商的操盤能力。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，從北京歷年成交地塊情況來看，同區(qū)位、同質(zhì)地塊同時(shí)出讓的情況屬于常態(tài)。從競(jìng)爭(zhēng)局面來看，項(xiàng)目需要面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系包括相同或鄰近時(shí)間取地、同時(shí)入市的項(xiàng)目，也包括其他時(shí)間取地、早起開盤同時(shí)在售的項(xiàng)目，以及同區(qū)域的二手房市場(chǎng)。同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系和客戶特征有關(guān)，面臨的競(jìng)爭(zhēng)范圍可能跨區(qū)域存在。因此，相鄰地塊之間實(shí)際上面臨的競(jìng)爭(zhēng)局面可以很復(fù)雜，從供應(yīng)的角度不存在明顯邏輯。

不過今年的北京市場(chǎng)顯然是“熱”的，已上市的項(xiàng)目還有待出清，未上市的也在加快入市節(jié)奏，因此區(qū)域“對(duì)對(duì)碰”競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈?！皩?duì)于房企而言，解決直面競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目有很多競(jìng)爭(zhēng)策略可以選擇，包括制造時(shí)間優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)、差異化競(jìng)爭(zhēng)等策略，對(duì)于新房市場(chǎng)來說，制定競(jìng)爭(zhēng)策略是永恒的主題?！钡禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)則表示。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也指出，處于同等位置的地塊同時(shí)出讓，也是達(dá)到一種熱度集聚的效果，吸引更多的房企參與，可以有效提升該區(qū)域熱度，達(dá)到吸睛的效果。不同房企共同參與，可以營(yíng)造聲勢(shì)效果，達(dá)到提升區(qū)域熱度的作用。從去年北京出讓地塊的“品相”來看，出于“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的目的，不能因?yàn)橐蛔趦?yōu)質(zhì)地塊，造成溢價(jià)率過高，將來也會(huì)出現(xiàn)推高房?jī)r(jià)的可能。

按照區(qū)域“成長(zhǎng)”角度，尤其是在目前樓市整體降溫的情況下，眾房企會(huì)選擇共同開發(fā)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)策略?！翱陀^來說，多家企業(yè)的項(xiàng)目采用競(jìng)合的策略共同炒熱市場(chǎng)確實(shí)是一種營(yíng)銷策略，但從市場(chǎng)穩(wěn)定角度看，明顯的市場(chǎng)炒作是不被允許的?！迸撕茝?qiáng)調(diào)。

北京商報(bào)記者盧揚(yáng) 王寅浩

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）