文｜鄧浩志

五年來首次，百城首二套房貸利率進(jìn)入3字頭

自央行出臺(tái)“517”樓市新政后，各地房貸利率正持續(xù)降低。6月4日，某研究報(bào)告顯示，2024年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45％，較上月下降12BP；二套主流房貸利率平均為3.90％，較上月下降26BP。

值得注意的是，5月首二套主流房貸利率較2023年同期分別回落55BP和101BP，同比保持下降的同時(shí)，這也是百城二套房平均利率自2019年以來，首次進(jìn)入“3字頭”。分能級(jí)來看，5月一線城市首二套平均房貸利率分別為3.59％、3.98％，二線城市首二套平均利率為3.40％、3.84％，三四線城市首二套利率為3.46％、3.92％，環(huán)比均呈下降趨勢(shì)。截至目前，百城中首套利率最低的為株洲的3.0％，二套利率最低為佛山的3.15％。

在此我呼吁，各大銀行應(yīng)該考慮適當(dāng)再次下調(diào)存量房貸利率。

雖然去年曾經(jīng)下調(diào)過一次房貸利率，但主要受惠的群體是2018年至2021年期間貸款的高息客戶。隨著房貸利率進(jìn)一步普遍下調(diào)，目前多地的商貸利率已經(jīng)是歷史性新低。舊貸款和新貸款之間的利差進(jìn)一步擴(kuò)大，只會(huì)導(dǎo)致貸款的“搬家”，也就是帶看客戶先提前還貸，然后再借新的，利率更低的貸款。這種貸款“搬家”，并沒有提高金融運(yùn)行效率和業(yè)務(wù)，只會(huì)增加摩擦成本。各大銀行對(duì)于前期高息貸款的客戶，與其坐等不斷，倒不如主動(dòng)調(diào)整。

對(duì)于貸款客戶而言，我建議看看你所在城市最新的房貸利率，如果現(xiàn)行利率比你的貸款利率高出0.5％以上，建議找銀行談?wù)劊绻苷{(diào)降最好，如果不行，完全可以找其他銀行來一次貸款“搬家”，但如果新舊貸款利率差額不足0.5％，或者你已經(jīng)還款時(shí)間較長(zhǎng)的。這可能就未必劃算，因?yàn)樘崆斑€貸的過橋資金，申請(qǐng)還款，申請(qǐng)?jiān)儋J款等都需要額外產(chǎn)生一些費(fèi)用。成本綜合分?jǐn)傁氯ィ芄?jié)省的費(fèi)用有限，未必值得花時(shí)間去弄。

重大規(guī)劃在房地產(chǎn)圈為什么不再香了？

月初，長(zhǎng)三角十四城共同謀劃上海大都市圈規(guī)劃。這將是全國(guó)首個(gè)跨省域都市圈國(guó)土空間規(guī)劃。規(guī)劃涉及1.1億人口，上海大都市圈國(guó)土空間總體規(guī)劃要在產(chǎn)業(yè)協(xié)同、交通互聯(lián)等方面破題。未來，上海大都市圈將推進(jìn)區(qū)域創(chuàng)新走廊聯(lián)動(dòng)融合建設(shè)，從上海出發(fā)，最慢90分鐘、最快30分鐘可達(dá)其他13座城市。

規(guī)劃雖然宏大，但近年重大規(guī)劃在房地產(chǎn)圈已經(jīng)沒這么香了，為什么呢？有幾個(gè)原因：

1、首先還是房地產(chǎn)表現(xiàn)不佳，尤其過去一段時(shí)間全國(guó)各地房?jī)r(jià)不斷下行，房地產(chǎn)建設(shè)及投資也跌到了近20年來的低位。所以無論是房企，市民還是資本，對(duì)新區(qū)，新規(guī)劃，新定位的關(guān)注度和熱情都大大減少了。

2、大手筆規(guī)劃的前景和實(shí)際現(xiàn)狀存在差距。比如廣州南沙，作為廣東自貿(mào)區(qū)，最近幾年基建全面鋪開，成績(jī)也很卓越，但作為港澳合作的前沿至今仍只停留在題材階段，近幾年設(shè)立的企業(yè)雖多，但真正在此辦公的卻甚少。同樣，京津冀區(qū)域內(nèi)某新區(qū)，規(guī)劃高大上，城市基建配套領(lǐng)先全國(guó)，但除了強(qiáng)制搬遷的企業(yè)總部外，少見主動(dòng)過來的，甚至一到周末，大量職工涌回北京。規(guī)劃回歸現(xiàn)實(shí)，也讓投資者多了一份清醒。

3、都市圈的規(guī)劃，多半空洞，無法執(zhí)行。一個(gè)都市圈通常由一個(gè)核心城市和若干周邊城市組成。表面上是城市建設(shè)，產(chǎn)業(yè)布局，綜合服務(wù)統(tǒng)籌考慮，分工協(xié)調(diào)。但實(shí)際上由于城市不同，行政單位不同，結(jié)果往往還是各打各的算盤。比如跨城地鐵修建，有些城市有錢沒積極性，有些城市有積極性又沒錢。比如產(chǎn)業(yè)布局，兩地都想搶高附加值的部分……所以很多規(guī)劃是說得多，做得少。

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