深圳房貸利率又降了，而這成為推動張迪（化名）提前還貸的最后一根稻草。

5月底，深圳工作的張迪在朋友圈看到地產(chǎn)中介連發(fā)多條消息：首付最低20%，房貸利率降至3.50%，深圳樓市的春天來了！

看著“熱鬧”的朋友圈，張先生思考再三還是決定申請?zhí)崆斑€貸。6月9日，張迪對《華夏時報》記者表示，現(xiàn)在手機就能預約，而且不用等太久，一個月左右就能排上。

“大概是有還款能力的人都已經(jīng)提前還了吧。”張迪介紹，他2018年買房時貸款利率5.39%，2023年存量房貸利率下調(diào)過一次，加上LPR的調(diào)整，目前貸款利率已降至4.25%，為LPR+30BP。

但這份“小確幸”很快就被后續(xù)連翻下行的房貸利率打破了，截至6月7日，深圳地區(qū)首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP。

這意味著，張迪的存量房貸利率，比如今新發(fā)放的首套房貸利率高出了75BP（即0.75%），這之間的差距讓張迪無法忽視。

在《華夏時報》記者調(diào)查過程中，有許多與張迪類似情況的購房者。近期，深圳官方回應暫不調(diào)整存量房貸利率加點后，他們當中不少人將“提前還貸”列入了計劃。

但同時記者也注意到，此輪關于提前還貸的討論與去年不同。張迪介紹，所謂“提前還貸”并不是全部還清房貸，而是有幾萬元還幾萬元，因為他“真的沒錢了”。

存量房貸降息呼聲漸高

“深圳年輕人膽子太大了。”6月9日，在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)工作的張迪對《華夏時報》記者介紹，深圳房價自2018年起一路上漲，周圍沒房的朋友都著急上車，貸款幾百萬元很正常。

1990年出生的張迪，2014年碩士畢業(yè)后來到深圳發(fā)展，不同于老家北方縣城的就業(yè)環(huán)境，深圳企業(yè)的高工資水平滿足了他對大城市的想象，于是也想買套房子在深圳穩(wěn)定下來。

“前幾年房地產(chǎn)太火了，房子一天一個價，我們小區(qū)一名房東上午剛簽了買賣合同，下午退給對方雙倍定金，房子不賣了，因為已經(jīng)漲錢了。”張迪回憶道，當時身邊所有認識的朋友都在考慮買房，認為此時不趕緊買房上車，這輩子在深圳買房就無望了。

張迪房子選在南山區(qū)，總價500多萬，貸款350萬元25年期，此時年利率5.39%，每月還款超2萬元。雖然貸款額度高，但此時張迪并未覺得壓力太大，因為他以為，“經(jīng)濟會一直好下去，工資也會年年上漲。”

他表示，350萬元貸款在老家親戚眼中是天價，但在深圳根本“不算什么”，他附近小區(qū)房子都在1000萬元以上，有朋友貸款七八百萬元。

此外，在張迪看來，他們都跟銀行簽了“霸王條款”，貸款類型強制選擇等額本息，“如果選擇其它還款類型，銀行不批貸。”

等額本息的還款方式需要在前期還更多的利息，張迪表示，自己貸款300多萬元，還了6年本金還剩300多萬元，還的全是利息。

但張迪也表示，當時敢貸款那么多錢是因為大家都覺得能還得起，但現(xiàn)在因為高額房貸而焦慮的人越來越多。受到經(jīng)濟下行周期影響，深圳很多民營企業(yè)裁員或降薪，大家對未來的信心有些不足了。

截至目前，盡管LPR已多次下調(diào)，部分存量房貸利率仍然處于高位，尤其是在2018至2022年時間段的購房者，首套房貸利率下限水平多為LPR+30BP，二套房政策利率下限為LPR+60BP。

對此，有市民就調(diào)整優(yōu)化個人住房貸款利率下限咨詢“深圳12345熱線”。深圳市住房和建設局、人民銀行深圳市分行、金融監(jiān)管總局深圳監(jiān)管局在回復咨詢時表示：2024年5月29日之前發(fā)放的個人住房貸款，執(zhí)行當時深圳利率下限政策。

“深圳官宣存量房貸利率不調(diào)整，主要原因是目前銀行存貸利差降至歷史最低1.48%，在強化銀行利潤考核、撥備計提的情況下，在增量貸款已充分降低的情況下，在去年已經(jīng)降了一波的情況下，很難在短期內(nèi)再降。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱。

新發(fā)放房貸利率持續(xù)調(diào)整

近期，降低存量房貸利率呼聲再起，而導火索正是由于“房貸利率的下行。”

今年，5月17日，中國人民銀行宣布取消首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率的全國下限。此后不久，上海、廣州、深圳等多個城市迅速響應，調(diào)整了新發(fā)房貸利率政策，存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率之間的差距也進一步擴大。

以深圳為例，該地區(qū)首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10個基點調(diào)整為LPR-45個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30個基點調(diào)整為LPR-5個基點。

調(diào)整后，深圳首套和二套房貸利率下限都下降了35個基點。目前，5年期以上LPR為3.95%，這意味著，目前深圳首套房貸利率為3.50%，二套房貸利率為3.90%。

以首套房100萬元貸款30年期計算，此次調(diào)整后月供將從4688.08元降至4490.45元，每月可節(jié)省197.63元，30年利息總額將從687709.64元降至616560.88元，共減少利息支出7.11萬元；100萬30年期的二套房貸累計減少利息支出7.3萬元。

此外，《華夏時報》記者調(diào)查中了解到，湖南省常德市取消個人房貸利率政策下限后，一國有大行常德分行首套房貸利率下調(diào)低至3.1%。

“首套基本都是剛需，但目前存量首套房貸利率比新發(fā)放二套利率還高。”張迪對《華夏時報》記者表示，這是他覺得最“難以接受”的地方。

面對這種差異，利率“高位站崗”的購房者們呼吁，再次下調(diào)存量房貸利率。其中包括“降低存量首套LPR加點”，以及“請求將降低貸款利率加點的政策擴展至2019年10月到2023年9月買房的存量貸款用戶”等。

李宇嘉認為，如果不降低存量房貸利率，估計又會迎來新一輪的提前還貸潮，或者是借道經(jīng)營貸、普惠貸等置換房貸等。

就在深圳房市新政出臺的第二天，網(wǎng)上就有大批購房者表示要提前還貸。與張迪情況類似，另一名購房者也對《華夏時報》介紹，現(xiàn)在存下一些錢就會預約還貸。

在《華夏時報》記者調(diào)查過程中，也有購房者認為，應該具有契約精神，會繼續(xù)按時還貸。

有專家提到，再次降低“存量房貸”利率的時機已到。其中，中原地產(chǎn)某首席分析師近日發(fā)文呼吁再降存量房貸利率，他認為，存量房貸利率的調(diào)整是一個復雜的問題，涉及到多方面的利益和市場預期，當下房地產(chǎn)市場最缺的是“信心”，穩(wěn)樓市救市的目的是救經(jīng)濟，而經(jīng)濟復蘇最重要的就是要拉動消費，如果存量房貸利率再降點兒，普通老百姓每個月就可以有更多錢去消費。

但目前，業(yè)內(nèi)多位專家認為，短期內(nèi)，商業(yè)銀行繼續(xù)降低存量房貸利率的動力不足。

“除非再次出現(xiàn)大規(guī)模的提前還貸潮，否則單獨調(diào)降存量房貸利率的可能性不大。”星圖金融研究院副院長薛洪言指出，大型銀行房貸占比較高，若再次下調(diào)存量房貸利率，將對銀行息差穩(wěn)定性帶來更大壓力。

2024年一季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較2023年四季度的1.69%下降0.15個百分點，首次跌破1.6%關口。從近日公布的上市銀行一季度年報看，上市銀行凈息差普遍出現(xiàn)下滑。

“銀行作為金融機構(gòu)，也要考慮自己的經(jīng)營情況。”6月11日，一名銀行內(nèi)部工作人員對《華夏時報》記者透露，目前情況下，銀行需要的是增量房貸，監(jiān)管也更希望通過政策刺激剛需住房需求。因此，在息差下行壓力中，資金更向新發(fā)放貸款傾斜。

今年3月，有股份制銀行管理層表示，銀行作為一個經(jīng)營單體，如果息差下降過快或者跌破某個臨界點之后，會導致其內(nèi)生資本補充能力的下降，進而影響到長期支持實體經(jīng)濟的能力。

而面對深圳存量房貸利率當前不會變化、仍保持“高位”的現(xiàn)實，張迪說，他計劃“有多少錢還多少錢。”

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