房貸新政即將滿月，多家銀行試水“先息后本”，對(duì)購(gòu)房人吸引或有限

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-06-13 08:59

5月中旬發(fā)布的房貸新政即將滿月，這期間，多家銀行悄然推出“先息后本”房貸還款方式，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

5月底，平安銀行曾公開(kāi)推廣按揭貸款產(chǎn)品，其“特色還款方式”包括“二階段還款”“雙周供”“輕松還”和“氣球貸”等四大類(lèi)。此后，廣州、上海、鄭州等多地區(qū)的樓盤(pán)、商業(yè)銀行等均有支持“先息后本”的消息傳出。

不過(guò)截至目前，平安銀行的先息后本產(chǎn)品均已下架。6月12日，時(shí)代財(cái)經(jīng)致電平安銀行廣州分行個(gè)貸中心，其工作人員表示，“平安銀行前陣子確實(shí)可以辦理此類(lèi)貸款，現(xiàn)在具體要問(wèn)客戶經(jīng)理。”

“房衛(wèi)士”小程序顯示，若以“組合貸款”、“首套房”進(jìn)行搜索，目前廣州地區(qū)共有24家銀行（支行在內(nèi)）支持“先息后本”，包括中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行等，不過(guò)先息后本頁(yè)面均標(biāo)注“具體政策結(jié)果以銀行審批為主”。

6月11日，時(shí)代財(cái)經(jīng)咨詢建設(shè)銀行廣州某分行一名個(gè)貸經(jīng)理，其表示，“建行目前有這類(lèi)貸款可以辦理，但是我們并不推薦客戶去做。‘先息后本’也只能先息兩年，目前針對(duì)二手房個(gè)人住房貸款可以辦理，一手房則需要購(gòu)房之后、咨詢開(kāi)發(fā)商中的準(zhǔn)入銀行。”

對(duì)購(gòu)房者吸引力有限

除平安銀行外，還有建設(shè)銀行、興業(yè)銀行曾推出過(guò)“輕松供”、“隨薪供”等類(lèi)似產(chǎn)品，其他商業(yè)銀行未見(jiàn)公開(kāi)宣傳。

一名國(guó)有大行個(gè)貸經(jīng)理向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，是否能以“先息后本”進(jìn)行還款，需要看各個(gè)地方的政策，具體需咨詢售樓中心。

根據(jù)平安銀行此前推廣的四大類(lèi)特色還款，其中“二階段還款”是指前三年內(nèi)按月付息、無(wú)需償還本金，在剩余貸款期限內(nèi)按月等額本息還款；“氣球貸”是指借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計(jì)算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

對(duì)此，上述個(gè)貸經(jīng)理告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“前三年只付利息，雖然貸款人不必承受償還本金的壓力，但這三年期間利息是按全部本金計(jì)算的，因此貸款成本會(huì)有所增加。”該經(jīng)理還介紹，當(dāng)前市面上的類(lèi)似產(chǎn)品，“先息”的時(shí)間最長(zhǎng)可以達(dá)到3～5年。

一名貸款中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“氣球貸”是一種長(zhǎng)貸短供的還款形式，通常提供較短的貸款年限，但以一個(gè)較長(zhǎng)的期限來(lái)計(jì)算月供，這樣可以在一定程度上減輕前期的還款壓力。

“對(duì)于一些未來(lái)晉升前景較好的職場(chǎng)人，如果按揭買(mǎi)房選擇氣球貸，可以以較低的資金先上車(chē)，未來(lái)收入增長(zhǎng)了就有能力一次性償還剩余大額本金。不過(guò)如果貸款額度較高，也要考慮后面一次還本有沒(méi)有壓力，沒(méi)有壓力的話可以考慮。”上述中介說(shuō)道。

“先息后本”還款方式存在一定風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在實(shí)際貸款利息會(huì)高于普通還款。“如果采用等額本息的還款方式，隨著本金陸續(xù)償還，每期利息會(huì)越來(lái)越少。如果未來(lái)收入預(yù)期不穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)管理能力較弱，更需要謹(jǐn)慎選擇先息后本。”

站在購(gòu)房者的角度，“先息后本”雖能減輕前期還款壓力，但吸引力有限。

6月11日，來(lái)自浙江的李女士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，其此前在建設(shè)銀行辦理的房貸，目前已可以在手機(jī)銀行APP上申請(qǐng)調(diào)整還款計(jì)劃以降低月供。“最低償還本金可以調(diào)整為1元，昨天我剛剛申請(qǐng)，但是再三考慮后又取消了”，李女士說(shuō)，“如果月供沒(méi)有壓力，其實(shí)沒(méi)必要先息后本。”

另一名來(lái)自廣東的購(gòu)房用戶也告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“月供是比較輕松的，目前暫不考慮‘先息后本’，還有一大因素是近期政策密集施行，對(duì)存量房貸降息仍有一定預(yù)期。”

對(duì)銀行是“雙刃劍”

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“先息后本”的還貸方式是否真的劃算？

6月11日，郵儲(chǔ)銀行研究員婁飛鵬在接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，“銀行推出‘先息后本’房貸還款方式，有助于降低購(gòu)房人的還貸壓力。不過(guò)這種還款方式適合短期資金緊張的購(gòu)房者，需要注意的是，因?yàn)?lsquo;先息后本’占用銀行資金的時(shí)間較長(zhǎng)，整個(gè)還款期利息成本較高，并且后續(xù)面臨還本壓力較大的問(wèn)題。”

從銀行的角度來(lái)看，上述貸款中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，先息后本意味著本金占用時(shí)間更長(zhǎng)，銀行能夠收取更多的利息收入。“二階段貸款”、“氣球貸”這類(lèi)業(yè)務(wù)對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是一把“雙刃劍”，短期內(nèi)可能帶來(lái)客戶和貸款的增長(zhǎng)，但如果處理不當(dāng)，未來(lái)不良貸款率可能會(huì)上升。

早在2010年以前，“氣球貸”等先本后息產(chǎn)品就已在深圳出現(xiàn)，最初是銀行的一種創(chuàng)新產(chǎn)品。監(jiān)管部門(mén)認(rèn)為其有助力“炒房”嫌疑，此后“氣球貸”未出現(xiàn)在住房按揭貸款市場(chǎng)上。

2021年7月，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)范經(jīng)營(yíng)專(zhuān)項(xiàng)整治工作的通知》，提及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員重點(diǎn)自查自糾，其中就包括“誘導(dǎo)消費(fèi)者使用‘氣球貸’等金融產(chǎn)品”。

直到近期，降首付、降利率等新一輪房貸新政推出后，“氣球貸”等產(chǎn)品“重出江湖”，再次折射出銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)和盈利的焦慮。

以個(gè)人住房貸款占比較大的國(guó)有行來(lái)看，除郵儲(chǔ)銀行外，多家大行的個(gè)人住房貸款金額均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行的個(gè)人住房貸款金額為6.39萬(wàn)億元、6.29萬(wàn)億元、5.17萬(wàn)億元、4.79萬(wàn)億元、1.46萬(wàn)億元，分別同比下降1.44%、2.23%、3.29%、2.65%、3.31%，郵儲(chǔ)銀行住房貸款金額為2.34萬(wàn)億元，同比增加3.37%。

2023年以來(lái)，在LPR下調(diào)、存量房貸利率調(diào)整等因素的影響下，商業(yè)銀行凈息差繼續(xù)承壓。據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3月末，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，這是繼去年四季度末首次跌破1.7%后再創(chuàng)新低。

截至3月末，國(guó)有大行、股份行、城商行、農(nóng)商行的凈息差分別為1.47%、1.62%、1.45%、1.72%，分別較去年末下行15、14、12、18個(gè)基點(diǎn)。

標(biāo)簽：貸款先息后本房貸

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