庫(kù)存壓力暗涌！這家央企聯(lián)動(dòng)兩地項(xiàng)目“買一送一”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-04-09 09:31

因一次樓盤的促銷活動(dòng)，北京和煙臺(tái)這兩個(gè)本無(wú)交集的城市一起在“地產(chǎn)圈”刷屏。

4月7日，有媒體報(bào)道稱，北京市通州區(qū)招商璀璨公元項(xiàng)目清明假期開啟了購(gòu)房買一送一活動(dòng)，買77平方米兩居戶型免費(fèi)送一套煙臺(tái)108平方米的海景房。

隨后，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向招商璀璨公元項(xiàng)目銷售人員求證了上述消息。該銷售人員告訴記者，消息屬實(shí)，不過(guò)僅購(gòu)買77平方米戶型可參與活動(dòng)，需在4月30日前完成簽約。“這次參與活動(dòng)的77平方米戶型是東西朝向，本身不算好賣，價(jià)格也偏低，銷售單價(jià)在5.3萬(wàn)元／平方米～5.6萬(wàn)元／平方米間，其他的在售戶型均不參與這次促銷活動(dòng)，并且單價(jià)在5.8萬(wàn)元／平方米～6.2萬(wàn)元／平方米間。”

活動(dòng)中被贈(zèng)送的煙臺(tái)海景房位于山東省煙臺(tái)市牟平區(qū)，項(xiàng)目名為招商依云水岸，與招商璀璨公元同屬招商蛇口旗下項(xiàng)目。根據(jù)安居客APP，招商依云水岸項(xiàng)目108平方米戶型的二手房源總價(jià)在45萬(wàn)元／套～60萬(wàn)元／套間。

“這雖然只是眾多促銷活動(dòng)中的個(gè)例，但側(cè)面反映了兩地樓市存在的一些實(shí)際情況。同時(shí)，對(duì)其他房企具有借鑒意義。”北京市住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前，許多開發(fā)商都面臨著去化難、回款難的情況，想要回籠資金無(wú)疑需要開動(dòng)腦筋。從整個(gè)北京樓市來(lái)看，通州區(qū)的新房銷售情況并不算亮眼；煙臺(tái)不少海景房項(xiàng)目近些年也一直處于庫(kù)存高、空置率高的狀態(tài)，去化緩慢。將通州項(xiàng)目中較難出售的戶型與煙臺(tái)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)促銷，不僅可以加速回籠資金，也能有效解決去化難題。

4月8日，該項(xiàng)目的另一銷售人員向記者表示，因媒體關(guān)注太多，當(dāng)前活動(dòng)已叫停。

去化壓力暗涌

招商依云水岸項(xiàng)目被作為“贈(zèng)品”，或與其較為艱難的去化有關(guān)。

根據(jù)招商蛇口2023年業(yè)績(jī)報(bào)，招商依云水岸項(xiàng)目占地面積約51萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約72.27萬(wàn)平方米，可租售面積約72.53萬(wàn)平方米。2023年，該項(xiàng)目簽約銷售面積僅約1.92萬(wàn)平方米，不足規(guī)劃計(jì)容建筑面積和可租售面積的2％。

2021年8月，曾有業(yè)主在膠東頭條網(wǎng)上民聲欄目反應(yīng)“招商依云水岸項(xiàng)目從單價(jià)6000元～7000元／平方米降價(jià)到4000元／平方米出售，擾亂市場(chǎng)秩序”。同年9月，煙臺(tái)市牟平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回應(yīng)表示，煙臺(tái)市現(xiàn)房銷售不受網(wǎng)簽備案價(jià)格限制。對(duì)于企業(yè)推出的低價(jià)銷售房源，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，牟平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已約談開發(fā)商，開發(fā)商已停止特價(jià)房銷售。

業(yè)主的反對(duì)聲對(duì)于市場(chǎng)趨勢(shì)影響甚微。在數(shù)個(gè)購(gòu)房APP上，該項(xiàng)目二手房源單價(jià)已降至4700元～5000元／平方米。

根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目所在的煙臺(tái)市牟平區(qū)當(dāng)前有在售樓盤49個(gè)，2月份新房成交328套，環(huán)比下降72.76％，成交價(jià)為10965元／平方米，環(huán)比下降8.22％。目前，該地區(qū)二手房參考均價(jià)為6420元／平方米。

縱觀煙臺(tái)樓市，亦從2018年就進(jìn)入了下滑通道。

數(shù)據(jù)顯示，2018年～2023年，煙臺(tái)六區(qū)商品房成交數(shù)量呈逐年下滑趨勢(shì)。2018年、2019年、2020年、2021年、2022年、2023年成交套數(shù)分別為63524套、49343套、38675套、30279套、19053套、18140套。

價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，去年11月煙臺(tái)新房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅0.8％，同年12月降幅為0.6％；今年1月環(huán)比降幅0.3％，2月再降0.3％，同比下降2％。煙臺(tái)二手房?jī)r(jià)格下降更為明顯，今年2月環(huán)比下降0.3％，同比下降6.4％。

商品房庫(kù)存高企也成為煙臺(tái)樓市的常態(tài)。

據(jù)騰策數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月27日，煙臺(tái)六區(qū)新建商品住宅存量為54500套，總面積約650.9萬(wàn)平方米，去化周期為184周，約3.5年。根據(jù)某機(jī)構(gòu)2023年2月發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)，煙臺(tái)去化周期50個(gè)月，超過(guò)了4年。

黎乃超告訴記者，他們近兩年在對(duì)煙臺(tái)樓市調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)剡@類用于度假的海景房空置率極高，去化壓力很大。

樓市促銷“卷”起來(lái)

作為這次促銷活動(dòng)中的主角，招商璀璨公元項(xiàng)目一時(shí)間吸引了廣泛關(guān)注。

記者注意到，招商璀璨公元項(xiàng)目于去年8月開盤。據(jù)項(xiàng)目官微介紹，招商•璀璨公元項(xiàng)目開盤銷售額達(dá)15.6億元，打破近兩年通州副中心首次開盤銷售金額紀(jì)錄。

根據(jù)招商蛇口2023年業(yè)績(jī)報(bào)，北京璀璨公元占地面積約2.96萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約6.5萬(wàn)平方米，可租售面積約7.27萬(wàn)平方米，2023年該項(xiàng)目簽約面積約2.08萬(wàn)平方米，接近可租售面積的3成，占規(guī)劃計(jì)容建筑面積的三分之一。

第三方數(shù)據(jù)顯示，今年3月，通州區(qū)住宅成交329套，成交金額17.98億元。當(dāng)月，招商璀璨公元項(xiàng)目成交31套，在通州樓盤成交套數(shù)排名中位列第二；成交金額為2.1億元，在通州樓盤成交金額排名中位列第三。

“不一定是銷售情況很差才會(huì)大力促銷。”一名不愿具名的地產(chǎn)營(yíng)銷人士對(duì)記者分析，實(shí)際上每逢節(jié)假地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷都比較“卷”。在這個(gè)清明假期，盡管眾多項(xiàng)目都有促銷活動(dòng)，但招商璀璨公元的“買一送一”無(wú)疑是最“出圈”的，也達(dá)到了營(yíng)銷效果。

對(duì)于這次促銷活動(dòng)，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪則表示，這種促銷背后的原因是多方面的，其一，不排除與房企資金回籠速度偏慢有關(guān)，捆綁銷售或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬贤苿?dòng)庫(kù)存房源的消化，加速資金回籠，減輕企業(yè)資金流動(dòng)性壓力；其二，由于當(dāng)前市場(chǎng)政策環(huán)境已然達(dá)到了較為寬松的程度，但購(gòu)房熱情仍然不足，市場(chǎng)可能面臨一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，該舉措可能是為了實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷效果最大化并作為吸引購(gòu)房者的一種方式出現(xiàn)的。

上述銷售人員也告訴記者，“買一送一”的促銷活動(dòng)開始后，咨詢量明顯增多。不過(guò)，成交還未顯現(xiàn)出變化。

值得注意的是，盡管整個(gè)清明假期不少項(xiàng)目都進(jìn)行了促銷，但北京新房市場(chǎng)交易并未發(fā)生明顯改變。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年清明假期期間（4月4日～4月6日）北京日均新房成交面積為0.57萬(wàn)平方米，較2022年假期1.01萬(wàn)平方米下降44％。由于2023年清明假期僅有一天（4月5日）因此主要與2022年同期進(jìn)行了比較。

招商蛇口“騰挪”

2023年以來(lái)，招商蛇口在北京市場(chǎng)上動(dòng)作頻繁。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年，招商蛇口年內(nèi)實(shí)現(xiàn)拿地權(quán)益金額霸榜北京。在北京亦莊新城、豐臺(tái)、通州、大興不斷落子，打造了招商·臻園、璀璨公元、璀璨時(shí)代、招商璽等項(xiàng)目。

去年“雙11”期間，招商蛇口北京公司還啟動(dòng)了“全民經(jīng)紀(jì)人”的營(yíng)銷活動(dòng)，活動(dòng)范圍包括璀璨雙子、招商璽、招商臻園等項(xiàng)目，其中部分項(xiàng)目的推薦成交最高可享8萬(wàn)元／套的稅前獎(jiǎng)勵(lì)。

不過(guò)，這些動(dòng)作帶來(lái)的收效似乎并不大。

今年3月，招商蛇口披露了2023年年報(bào)。

2023年，璀璨公元所在的招商蛇口華北區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營(yíng)業(yè)收入131.89億元，同比下降10.14％，占公司總營(yíng)業(yè)收入的比例由2022年的8.02％降至2023年的7.54％。2023年，招商蛇口華北區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入規(guī)模在公司八大區(qū)域中排在第六位。

整體上看，2023年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1750.08億元，同比下降4.37％，是近幾年來(lái)該公司首次出現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入規(guī)模下滑的情況；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)約63.19億元，同比增長(zhǎng)48.2％；實(shí)現(xiàn)扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)57.33億元，同比增長(zhǎng)69.23％；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為314.31億元，同比增長(zhǎng)41.75％。

對(duì)于上市公司而言，收入遭遇下滑，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)還能大幅增加，的確很考驗(yàn)財(cái)技。

在2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口管理層并未就“增收不增利”變?yōu)?ldquo;增利不增收”的情況給出明確回應(yīng)。不過(guò)，在年報(bào)中，招商蛇口將歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)增長(zhǎng)歸因于計(jì)提資產(chǎn)減值損失、信用減值損失同比減少以及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目權(quán)益比例同比提升所致。

按照招商蛇口計(jì)劃，2024年可售貨值為4500億元（不含年內(nèi)新增），其中77％可售貨值為住宅，上半年供貨占比為60％，下半年拿地補(bǔ)充，以銷定產(chǎn)、以銷定投，同時(shí)順勢(shì)而為、加速去化。

這次，招商蛇口北京項(xiàng)目“營(yíng)銷出圈”背后，或與區(qū)域加速項(xiàng)目去化有關(guān)，亦有業(yè)績(jī)壓力使然。

標(biāo)簽：北京樓盤新房開發(fā)商

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