目前我國房價正在由下跌轉(zhuǎn)為企穩(wěn)，并不是那些所謂的“大V”說的，房價會跌成大蔥價。

剛需買房，能省錢肯定是一種能力，但是越是低估越不敢買，已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，剛需應(yīng)該怎么樣判斷入手的最佳時機呢？

我認(rèn)為應(yīng)該從數(shù)據(jù)的變化去判斷，數(shù)據(jù)才能表明一切。

如果數(shù)據(jù)發(fā)生變化，那么特別是手上錢不多的剛需，或者說改善型購房者，就應(yīng)該非常謹(jǐn)慎了，可能最合適的時機正在失去。

房價一般不會直線下跌，也不會直線上漲，正常買房時機，就是要反人性操作，什么叫反人性操作？

大家都不看好房地產(chǎn)市場，大家都不敢買，這種情況持續(xù)較長一段時間，市場進入冰點，開發(fā)商打折促銷不斷，售樓處門可羅雀，行業(yè)哀鴻遍野的時候，可能你買房的機會就來了。

當(dāng)這種極為消極的市場開始反轉(zhuǎn)，就是你下手的時機。

看看最近的市場情況和數(shù)據(jù)：

智通財經(jīng)APP獲悉，招商蛇口（001979.SZ）的董事長在最近的業(yè)績發(fā)布會上表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場進一步下滑的空間已相當(dāng)有限。得益于中央政府的政策引導(dǎo)，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前面臨的深度調(diào)整預(yù)計在未來2至3年內(nèi)逐步化解。一旦這些問題得到有效解決，房地產(chǎn)行業(yè)將有望進入一個更為穩(wěn)定、可持續(xù)和長期穩(wěn)健的發(fā)展階段。

過去三年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的困境，銷售、融資、投資及價格均出現(xiàn)了顯著下滑。開發(fā)商債務(wù)違約風(fēng)險不斷累積，市場信心和預(yù)期也遭受了嚴(yán)重打擊。然而，最近一些行業(yè)數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)了積極的轉(zhuǎn)變，這與政府的政策導(dǎo)向和宏觀趨勢緊密相連。作為國民經(jīng)濟的重要支柱，房地產(chǎn)業(yè)仍具有10萬億級別的市場規(guī)模，當(dāng)前正處于重要的轉(zhuǎn)型期。

據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年前兩個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位情況、商品房銷售面積和銷售額等關(guān)鍵指標(biāo)均顯示出降幅的收窄趨勢。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了9％，降幅相較于去年全年收窄了0.6個百分點。這是房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅連續(xù)一年后首次出現(xiàn)收窄的情況。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛認(rèn)為，這是市場出現(xiàn)邊際改善的重要信號。久興投資基金經(jīng)理王璽則指出，降幅收窄直觀地反映了當(dāng)前政策效應(yīng)下市場機制的再平衡，同時也顯示出企業(yè)對于行業(yè)未來的信心正在回升。有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，近期杭州、北京等地的土地拍賣市場熱度回升，全國300城的溢價率也有所上升。今年1-2月，排名前100的房企拿地總金額同比增長約30％。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進進一步分析，最新的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)釋放了兩個重要的積極信號。首先，去年開發(fā)投資萎縮的趨勢已經(jīng)得到一定程度的遏制，這是供給端企穩(wěn)的一個重要信號。其次，房企之間的競爭結(jié)構(gòu)正在持續(xù)調(diào)整，目前有能力進行開發(fā)投資的企業(yè)通常具有更為健康和強大的財務(wù)能力。

與此同時，近期市場成交量也呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的態(tài)勢。雖然統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)銷售同比下降，但專家指出，這背后存在多重因素。1至2月份，全國新建商品房銷售面積同比下降20.5％，銷售額下降29.3％。這主要是由于去年同期基數(shù)較高，購房需求集中釋放帶來了銷售高峰。同時，今年2月正值春節(jié)這一傳統(tǒng)銷售淡季。此外，市場分化現(xiàn)象明顯，創(chuàng)新型高品質(zhì)改善性樓盤受到追捧，而傳統(tǒng)型、剛需型產(chǎn)品需求則出現(xiàn)較大降幅。然而，在剔除一些影響因素后，當(dāng)前新房和二手房銷售的交易量均呈現(xiàn)出回升態(tài)勢。貝殼研究院的二手房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)過后，貝殼重點監(jiān)測的50個城市二手房成交量持續(xù)修復(fù)。盡管今年1-2月份二手房交易量比去年同期有所減少，但相較于去年同期仍呈現(xiàn)出積極的增長趨勢。

易居研究院的研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，最新的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出了兩個明顯的積極信號。首先，這表明去年開發(fā)投資萎縮的狀況已經(jīng)得到了一定的遏制，顯示出供給端的企穩(wěn)態(tài)勢。其次，這也意味著房企的競爭結(jié)構(gòu)正在持續(xù)調(diào)整，目前有能力進行開發(fā)投資的企業(yè)，通常具備更為健康和強大的財務(wù)實力。

近期，市場成交量正呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的態(tài)勢。在看待統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)銷售同比下降數(shù)據(jù)時，我們需要進行辯證分析。據(jù)專家分析，今年1至2月份，全國新建商品房銷售面積同比下降了20.5％，銷售額下降了29.3％。這背后的原因多種多樣，包括去年同期的銷售基數(shù)較高、今年2月正逢春節(jié)銷售淡季，以及市場分化導(dǎo)致的創(chuàng)新型高品質(zhì)改善性樓盤供不應(yīng)求和傳統(tǒng)型、剛需型產(chǎn)品需求降幅較大。然而，在剔除一些影響因素后，當(dāng)前新房和二手房銷售的交易量均顯示出回升的趨勢。貝殼研究院的二手房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，2024年春節(jié)過后，其重點關(guān)注的50個城市二手房成交量持續(xù)上升。盡管今年1-2月份二手房交易量比去年同期有所減少，但相較于2022年同期卻增加了28.5％。從城市層面看，今年二線城市的交易增長尤為顯著。例如，1-2月，杭州、徐州、惠州、泉州、哈爾濱等城市的貝殼二手房累計成交量已經(jīng)超過了去年同期。而在3月的前兩周，深圳、南京、合肥、長沙、蘭州、大連、常州、洛陽、嘉興等城市的貝殼二手房成交量更是超越了去年同期。二線、三四線城市二手房成交量價的明顯修復(fù)，表明這些城市實施的政策優(yōu)化措施對市場交易的恢復(fù)起到了積極作用。

同時，市場價格也總體呈現(xiàn)出企穩(wěn)的趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅總體繼續(xù)收窄。在政策端，房地產(chǎn)的“有利因素”也在不斷增加。根據(jù)中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年全國各地樓市政策出臺頻次超過600次。年底，北京、上海等地推出了降低首付比例、降低房貸利率等政策，大幅降低了居民的置業(yè)門檻和成本。目前，僅部分核心城市仍保留了一定的限制性政策。

在2024年的政府工作報告中，關(guān)于房地產(chǎn)的表述長達(dá)300余字。報告針對市場現(xiàn)狀、存在的問題和未來發(fā)展方向進行了明確，為2024年房地產(chǎn)市場的調(diào)控定下了“安全、穩(wěn)定、發(fā)展”的主基調(diào)。報告強調(diào)要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求一視同仁地給予支持，以促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，報告還指出要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，特別是滿足居民的剛性住房需求和改善性住房需求。

從總體趨勢來看，盡管當(dāng)前市場顯得相對低迷，但住房需求并未因此消失。相反，從長遠(yuǎn)的視角來看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿σ琅f顯著。值得注意的是，住房發(fā)展的重心正在從簡單的“有沒有”轉(zhuǎn)向更為精細(xì)的“好不好”層面。

同策研究院的研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在與記者交流時明確指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的運行發(fā)展模式及其發(fā)展階段與過往已大不相同。未來，市場將進入一個嶄新的發(fā)展階段，即高質(zhì)量發(fā)展階段。這一轉(zhuǎn)變在消費需求方面表現(xiàn)得尤為明顯，標(biāo)志著以改善型需求為主導(dǎo)的發(fā)展階段已悄然來臨。

盡管當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的多項數(shù)據(jù)仍在低位徘徊，但隨著城中村改造等三大工程的持續(xù)深入，以及核心住房政策的不斷優(yōu)化調(diào)整，未來這些行業(yè)數(shù)據(jù)有望隨著政策的進一步推出而逐漸企穩(wěn)，展現(xiàn)出更為穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。

以上各種跡象表明，房地產(chǎn)市場正在由極端消極，慢慢轉(zhuǎn)化為溫和反轉(zhuǎn)，這些跡象，就是文章開頭說的那些理論，剛需和改善型購房者應(yīng)該在這個時候參與市場考察當(dāng)中了。

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