首先，我想講的不是房子本身，我想和聊的是你們的錢是如何在這個(gè)金融系統(tǒng)里運(yùn)轉(zhuǎn)的。

想問大家一個(gè)問題？為什么把錢放在銀行里？

因?yàn)榘踩裤y行對(duì)于我們來(lái)說應(yīng)該是保險(xiǎn)柜。

想告訴大家一個(gè)事實(shí)，你放在銀行里的錢并不安全！

有沒有考慮過銀行用你的錢去做了什么？付你的利息是不是合理呢？

舉個(gè)例子：如果銀行用你的錢都去買了蘋果或者說是借錢給水果商去買市場(chǎng)中的蘋果，那蘋果的價(jià)格會(huì)怎樣?就算沒經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的都應(yīng)該清楚，蘋果的價(jià)格會(huì)升高吧，原來(lái)1元的升高到2元，而如果你要買蘋果時(shí)，拿回1.1元的本金和利息，你說你的錢安全嗎？

《21世紀(jì)資本論》作者托馬斯皮克迪就在這本書中說明了為什么現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)模式下，財(cái)富差距逐漸拉大，其中一個(gè)原因就是銀行作為信用媒介，就是將低成本的資金借給能夠借錢的人，那么能夠借到錢的人，就用這些錢投資資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格就越高，資本收益率越高超過GDP，使貧富差距就會(huì)越來(lái)越大。

這種情況下你的錢就在被不知不覺得被“拿走”。那我們將錢存入銀行也好買理財(cái)產(chǎn)品也好，到底是不是被“拿走”了呢？我們就沿著這個(gè)問題往下深入的聊一聊。

那什么樣的人更容易拿到借款呢？我們來(lái)看一下啊，銀行的資金都投到哪里去了就知道了。

大量銀行資金投向了基礎(chǔ)建設(shè)和房地產(chǎn)。

要了解這個(gè)問題你就必須要知道銀行資金的投向是不是都去買了或者幫人買了那個(gè)蘋果。

銀行一般將錢投放有3個(gè)主要渠道，

1、表內(nèi)貸款，就是傳統(tǒng)的銀行貸款，比如對(duì)個(gè)人的消費(fèi)貸款，信用卡，房貸，公司去做的流貸、票據(jù)貸款都是屬于這類，這部分30%投去了房地產(chǎn)（winds數(shù)據(jù)）

2、標(biāo)準(zhǔn)化投資，簡(jiǎn)單的說就是拿錢去買企業(yè)債、政府債，這部分50%去到了政府平臺(tái)，20%左右到了房地產(chǎn)

3、表外投資，簡(jiǎn)單的說你們買的大部分的銀行理財(cái)就是銀行的表外資金，這些80%去到了政府平臺(tái)以及房地產(chǎn)。

大家聽到占比最大的名字中就是這兩個(gè)借錢的人—政府平臺(tái)和房地產(chǎn)

政府平臺(tái)主要做的事情就是修路，修橋，城市管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市要發(fā)展離不開要把這些基礎(chǔ)設(shè)置做做好，有了基礎(chǔ)配套，這樣才能在這之上添磚加瓦，那這些錢就得從銀行借。

但是銀行的錢是要還的，那怎么辦？靠稅收收入？還是靠修路收費(fèi)？我們是社會(huì)主義國(guó)家是不會(huì)讓老百姓增加苛捐雜費(fèi)的！

那怎么辦？就要把做了基建的土地賣出去，用這部分的收入來(lái)還錢吶。最少要把銀行利息和基建成本平攤進(jìn)價(jià)格再賣吧？

那么誰(shuí)來(lái)買呢？當(dāng)然就是地產(chǎn)開發(fā)商了，那土地升值了要買的錢多了，開發(fā)商錢也不夠啊，怎么辦呢？問銀行要唄，有土地作為抵押物銀行是很樂于借錢給開發(fā)商的，那開發(fā)商借的錢也要還啊，所以把房子加上包括利息的成本和利潤(rùn)賣給普通購(gòu)房者。

這時(shí)候房子就成為了剛才我說的“蘋果”。你的錢就在這個(gè)系統(tǒng)里循環(huán)往復(fù)，那我們?cè)诨仡櫹逻@個(gè)循環(huán)，你給銀行的存款利率是多少？那銀行要賺兩道息差，在加上土地的升值率，加上地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率后，這個(gè)最后誰(shuí)來(lái)買單？是你！

說到這里可能你會(huì)有些義憤填膺了，我們辛辛苦苦賺的錢被玩了一圈后都還讓我自己買單還被你們割韭菜。但是這是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的必然結(jié)果，如果不這么干可能我們還在改革開放初期物質(zhì)匱乏的階段,就沒有美麗的城市、街道、摩天大樓,這些便捷的互聯(lián)網(wǎng)可能都不存在。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家明斯基透徹的說明了這點(diǎn)—這是現(xiàn)代社會(huì)基于信貸的增長(zhǎng)模式所導(dǎo)致。我們來(lái)看投資扎堆進(jìn)房地產(chǎn)其實(shí)并不是中國(guó)特有的，英國(guó)的例子（英國(guó) 2012 的銀行信貸中，住房抵押信貸占比 65%，無(wú)抵押消費(fèi)信貸僅占 7%，商業(yè)房地產(chǎn)信貸、除房地產(chǎn)以外的公司信貸各占 14% 。1928 - 1970 年房地產(chǎn)信貸占銀行信貸比例由 30% 逐步升至 35% ，到 2007 年已達(dá) 60%，即使剩余的 40% 也有相當(dāng)一部分可能是為商業(yè)房地產(chǎn)融資的。）

在《債務(wù)與魔鬼》這本書中充分說明了為什么現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)是一個(gè)“失重的經(jīng)濟(jì)”，主要因?yàn)檫@是現(xiàn)代信貸推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物。信貸要安全，自然資金都集中在能夠借到錢的人手中，而地產(chǎn)因?yàn)槭亲顑?yōu)質(zhì)的抵押品，自然也會(huì)集中于此。

信貸推動(dòng)發(fā)展的模式和中國(guó)的土地財(cái)政雙重疊加，這也就是房?jī)r(jià)為什么一直在漲的原因。

而你的資金就是原材料！

那政府現(xiàn)在意識(shí)到房?jī)r(jià)上升，資金沒法進(jìn)入實(shí)體企業(yè)，要調(diào)控地產(chǎn)，那么接下來(lái)房子會(huì)跌嗎？

1、社會(huì)沒有意愿讓房?jī)r(jià)下跌：

如果現(xiàn)在的房?jī)r(jià)有泡沫，那是等著泡沫不斷累積泡沫就會(huì)自動(dòng)破滅，還是人為刺穿泡沫。這都是不是ZF和市場(chǎng)所希望看到的，因?yàn)橐坏┡菽茰缇蜁?huì)引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格下降，那些用房子抵押的債務(wù)就會(huì)出現(xiàn)資不抵債的問題，債務(wù)就會(huì)持續(xù)堆積，到了那個(gè)時(shí)候經(jīng)濟(jì)靠信貸拉動(dòng)都拉不起來(lái)，原因信用和信用的載體沒有了，有錢就還錢，即便利率下降也不會(huì)去借錢投資而是把欠下的債趕緊還了。

日本就是很好的例子，日本房產(chǎn)泡沫后，就算政府已經(jīng)是負(fù)利率但是還是沒有辦法促進(jìn)投資。1985 - 1989 年日本房地產(chǎn)信貸規(guī)模增長(zhǎng)4倍，土地價(jià)格上漲 245% 。1990年日本所有土地價(jià)值約為GDP的5.2倍。假如按照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格重建東京皇宮周邊的花園，其價(jià)值相當(dāng)于加利福尼亞；東京千代田區(qū)的土地價(jià)值據(jù)稱已超過加拿大。90 年代泡沫破裂，某些地段的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格暴跌 80% 。目前英國(guó)倫敦房產(chǎn)價(jià)格約為1990年的3倍，而日本最大城市土地價(jià)格只有1990年的1/4,日本的企業(yè)設(shè)法用經(jīng)營(yíng)收入償還債務(wù)，削減投資，去杠桿，進(jìn)入“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”，導(dǎo)致長(zhǎng)達(dá)20多年的緩慢增長(zhǎng)和通縮。

微觀來(lái)說在我從事的行業(yè)里，這樣的例子很多，債務(wù)危機(jī)了，為了還債就得快速把資產(chǎn)賣了，資產(chǎn)賣不出價(jià)格，然后資不抵債，然后就更加還不出錢。那既然不希望泡沫累積，也不希望泡沫破滅那應(yīng)該怎么辦呢？

2、調(diào)結(jié)構(gòu)，把投資拉動(dòng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整到消費(fèi)拉動(dòng)型,但避免不了房子隨著通脹增長(zhǎng)。

剛才解釋了無(wú)論中國(guó)還是全球普遍范圍，投資拉動(dòng)的結(jié)構(gòu)注定是要向房地產(chǎn)產(chǎn)集中的，那么調(diào)結(jié)構(gòu)的目的就是將投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式變成消費(fèi)，要促進(jìn)人民去消費(fèi)?，F(xiàn)在老百姓大部分的錢已經(jīng)在房子里了，除非大家的收入可以普遍增加，如果短期無(wú)法大幅增加（出口成本上升），那么就會(huì)使用政府財(cái)政來(lái)減稅降費(fèi)，而且消費(fèi)需要的是有安全感，因此推行全民醫(yī)保讓大家都不用太擔(dān)心，這些財(cái)政政策帶來(lái)的就是財(cái)政赤字，其實(shí)說白了就是國(guó)家公共事業(yè)的負(fù)債提升了。

因此杠桿不會(huì)消除，只會(huì)在個(gè)人、企業(yè)、公共事業(yè)中轉(zhuǎn)換。（長(zhǎng)期的加杠桿會(huì)對(duì)政府信用產(chǎn)生影響，根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織的財(cái)政監(jiān)測(cè)報(bào)告，日本要實(shí)現(xiàn)公共部門去杠桿必須在2020年前把目前6%的基本赤字轉(zhuǎn)變?yōu)?.6%的盈余而且持續(xù)10年之久，到2030年才能將凈政府債務(wù)降到GDP的80%。為了實(shí)現(xiàn)公共債務(wù)占GDP60%的目標(biāo)，希臘必須在之后的10多年持續(xù)維持7%的預(yù)算盈余；愛爾蘭、意大利和葡萄牙為5%，西班牙為4%。這基本不可能實(shí)現(xiàn)）。

要抹平財(cái)政赤字，怎么辦呢？收稅或者印鈔票唄，我國(guó)政府是不會(huì)輕易收取不該收的稅收的，因此可能的做法就是直接印鈔票通過收購(gòu)政府債務(wù)方式（類似于美國(guó)QE）解決或者印好以后給大家撒錢，但不論怎樣也一樣會(huì)帶來(lái)通貨膨脹，也就是錢多了，蘋果也就又貴了。

特別在中國(guó)房子的情懷不用多說大家應(yīng)該能感受出在中國(guó)人心理的情懷水平。沒房不結(jié)婚這樣的觀念還是主流，身邊的例子來(lái)說記得我們組人生地圖里對(duì)未來(lái)愿景就兩位同學(xué)提到了房子，在中國(guó)房子不但是投資品也是最最重的消費(fèi)品。

3、調(diào)結(jié)構(gòu)的難度非常大。中國(guó)GDP對(duì)房地產(chǎn)和相關(guān)的租賃建筑、租賃的占比約為25%，四分之一，加上相關(guān)的金融業(yè)占比就達(dá)到了33%，三分之一，這還不包括與地產(chǎn)相關(guān)的金屬、鋼材、水泥、挖掘機(jī)這些行業(yè)的占比?？梢姺康禺a(chǎn)在GDP里舉足輕重的地位。如果GDP下降了會(huì)帶來(lái)什么呢？

房產(chǎn)可能會(huì)下降了，但是收入增幅也會(huì)下降、就業(yè)率也會(huì)下降，出現(xiàn)通縮風(fēng)險(xiǎn)，因此要格外小心。那政府為了歸還利息，一種方式就是讓土地增幅超過利息成本，還有一種方式就用更低成本的資金替換原來(lái)的借款，翻譯一下這話就是，要么你存在銀行的錢回報(bào)下降，要么你的房子每年漲幅要超過貸款利率。

你選哪個(gè)？不管選哪個(gè)都是你買單。

因此無(wú)論政府如何調(diào)控都是在通脹和信貸投放之間平衡，這注定了有需求的房子價(jià)格還是會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

但是需要注意的是有2點(diǎn)，買什么房子和怎么買房子？

1、要買有需求的房子

房子都會(huì)漲嗎？不是，是有需求的房子才會(huì)長(zhǎng)。國(guó)家調(diào)整結(jié)構(gòu)后，投資拉動(dòng)帶來(lái)的投資性房地產(chǎn)的效力會(huì)逐步減小，同時(shí)為彌補(bǔ)財(cái)政赤字產(chǎn)生印鈔行為會(huì)帶來(lái)有需求的消費(fèi)品價(jià)格上漲，而作為有需求的房子本身就是消費(fèi)品。衡量是否是消費(fèi)品最核心的指標(biāo)就是購(gòu)買地方的常駐人口是否增長(zhǎng)，說的簡(jiǎn)單點(diǎn)就是人愿意住的地方?，F(xiàn)在的一線城市商務(wù)圈內(nèi)1小時(shí)通勤范圍內(nèi)的房子，二線人口流入城市的房子都具備這樣的屬性。要真正理解“房住不炒”的精神。

2、要用合理的負(fù)杠桿買房子。

什么是負(fù)杠桿？就是借到低于GDP和收入增長(zhǎng)水平的的錢，比如說按揭4.9%（GDP是6.2%）只要能借到你就應(yīng)該提前預(yù)支他，因?yàn)槟阌玫氖且粋€(gè)長(zhǎng)期的負(fù)杠桿，你借錢的效率已經(jīng)超過了GDP。目前能夠借到這個(gè)水平的錢除了爸媽的支持以外，主流的就是銀行的按揭貸款了，而按揭只能讓各位買房子的時(shí)候使用，按揭可能是你最容易獲取的并且撬動(dòng)社會(huì)財(cái)富的機(jī)會(huì)。

特別說明：我并不是鼓勵(lì)大家去炒房、而只是通過我的視角回答大家一個(gè)我們都不能忽視的問題，就是如何讓你的財(cái)富能夠保值。

現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)模式使得財(cái)富差異的逐漸拉大已經(jīng)是不可改變的事實(shí)，你已經(jīng)在這個(gè)局里了，這個(gè)局很難破，必須要讓你的財(cái)富增長(zhǎng)，穩(wěn)定持續(xù)的超過GDP增速，這樣你才有可能跳出這個(gè)局。如果你的財(cái)富速度趕不上平均數(shù)，注定要買那2元錢的蘋果。買房可能只是最簡(jiǎn)單的一個(gè)財(cái)務(wù)方面的防守策略，而真正需要提高的是我們每個(gè)人的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，投資自己，提升我們自己的能力圈，才是真正能夠破局的根本法則。

就像巴菲特說的“沒有貧窮的口袋，只有貧窮的腦袋”

來(lái)源：今日頭條

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