拯救大兵萬科深國資緩解流動性壓力從承接舊改、認(rèn)購債券開始

來源：智能家居時間：2023-11-07 07:50

近期萬科陷入股債雙跌的被動局面，關(guān)于深鐵減持及萬科出現(xiàn)流動性風(fēng)險的傳言持續(xù)流傳。

直至11月6日，萬科通過線上交流會的方式，就公司發(fā)展情況作出回應(yīng)，與以往不同，深圳國資層面也派出了高規(guī)格的參會人員。

這也是一個值得注意的信號，在過往混改企業(yè)諸如綠地、遠(yuǎn)洋、金地面臨流動性及估值壓力時，國資股東未曾如此番出面。

這在一方面凸顯了萬科之于深圳國資的重要性，另一方面或許也說明房地產(chǎn)形勢之嚴(yán)峻，相關(guān)部門要防范行業(yè)滑向系統(tǒng)性風(fēng)險。

觀點新媒體獲悉，當(dāng)天包括深圳市國資委主任王勇健，黨委委員、二級巡視員葉新明，深圳地鐵董事長辛杰等共同出席了萬科線上交流會。其中，王勇健曾參與2017年深鐵收購萬科股權(quán)的相關(guān)工作，按計劃在交流會上不會有發(fā)言環(huán)節(jié)，但最終他主動要求進(jìn)行發(fā)言。

王勇健明確，萬科是深圳國資國企大家庭當(dāng)中“重要的一員”，并公開肯定郁亮所帶領(lǐng)的萬科團(tuán)隊的專業(yè)化素質(zhì)、市場化體制機(jī)制及良好的業(yè)績。他轉(zhuǎn)而表示，如有需要或遭遇極端情況，深圳國資委可以通過一切可能的市場化、法制化手段幫助萬科積極應(yīng)對。

“我們手上有足夠的實力，有足夠的工具，也有足夠的經(jīng)驗來做這件事?！?/p>

另據(jù)葉新明現(xiàn)場透露，對萬科的實質(zhì)性支持涵蓋5個方面，包括通過受讓、合作開發(fā)等方式，加快萬科大型城市更新項目開發(fā)建設(shè)；提高萬科持有各類投資性房地產(chǎn)的流動性；配合萬科優(yōu)化長期股權(quán)投資結(jié)構(gòu)；積極協(xié)調(diào)國資機(jī)構(gòu)認(rèn)購萬科債券；積極協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大萬科融資力度。

當(dāng)口號聲歸于平靜，市場需要從理性角度思索。以上5個方面的支持，目的直指進(jìn)一步打通資產(chǎn)去化和負(fù)債融資的循環(huán)，既反映困境，又指明方向。僅城市更新和大型資產(chǎn)方面，深鐵將承接萬科在深圳部分項目，交易金額逾100億元。

一場旨在注入流動性的大型馳援行動，在不久的將來會呈現(xiàn)。

債市波動與修復(fù)信心

實際上，自上周五（11月3日）萬科傳出將于11月6日面向金融機(jī)構(gòu)召開線上交流會以來，萬科的股債已呈現(xiàn)出反彈跡象。

11月6日，萬科A及H股均高開，至收盤時分別漲6.21%、7.25%。

備受關(guān)注的美元債層面，觀點新媒體統(tǒng)計，萬科存續(xù)的數(shù)只美元債近5日錄得正向漲幅，收益率明顯下滑。其中被詬病價格打壓導(dǎo)致收益率驟升的2024年到期3只美元債當(dāng)中，有2只的買價回升至85-90左右。

這反映萬科持續(xù)發(fā)聲一定程度上消解了外界的擔(dān)憂，但仍不能實際解決問題。通常情況下，面對資本市場的踩踏或做空，企業(yè)需要采取行動以展示財務(wù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)，比如在二級市場上回購股債、重新融資發(fā)債等。

但上述行動都存在阻力：首先是過往龍湖、金地等房企的回購措施并未最終能改變股債價格嚴(yán)重偏離的現(xiàn)實，對于萬科而言回購的意義同樣不大。

在交流會上，萬科副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華也否定了回購的可能性，表示公司認(rèn)為債券的價值，包括市場對公司的信心，歸根結(jié)底取決于經(jīng)營。當(dāng)前行業(yè)還是面臨挑戰(zhàn)，資金作為最寶貴資源，應(yīng)該用于能夠最大化創(chuàng)造價值的經(jīng)營用途。

“所以我們相信，只要公司堅持既定的戰(zhàn)略，全力做好經(jīng)營，達(dá)成經(jīng)營任務(wù)，實現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的高質(zhì)量發(fā)展，這才是對投資者、債權(quán)人最負(fù)責(zé)任的做法?！?/p>

融資存在的阻力則在于，盡管萬科管理層重申融資渠道暢通，但在二級市場債券收益率上升的情況下，發(fā)債方的融資成本將會顯著上漲，機(jī)構(gòu)認(rèn)購信心亦不足，導(dǎo)致難以新增發(fā)債。

數(shù)據(jù)顯示，萬科今年前三季度籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-313.34億元，較上年同期-104.64億元有進(jìn)一步流出的趨勢。期內(nèi)該公司發(fā)行的公開債（信用債）僅包括4筆中票及1筆公司債，本金100億元，并集中于4-7月發(fā)行。觀點指數(shù)此前發(fā)布的報告也指出，近期境內(nèi)信用債的發(fā)行人全部為央企及地方國企，民企暫緩了發(fā)債過程。

據(jù)觀點新媒體對比，至9月底，萬科有息負(fù)債較年初增長近89億元至3230億元；按融資對象看，應(yīng)付債券（信用債）占比出現(xiàn)下降，作為替代方式，萬科轉(zhuǎn)而增加了銀行借款及其他借款的融資，其中其它借款主要為險資債權(quán)計劃的產(chǎn)品。

這說明萬科發(fā)債能力已受到環(huán)境制約，因而并不難理解，如今深圳國資委提供實質(zhì)性支持的一大目的便是重新打通發(fā)債渠道。按照會議披露說法，深圳將積極協(xié)調(diào)國資機(jī)構(gòu)認(rèn)購萬科債券，并積極協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大萬科融資力度。

其中辛杰表示，深鐵正在積極準(zhǔn)備擇機(jī)購買萬科在公開市場發(fā)行的債券，提振市場的信心。如果需要，還將研究出臺其他方面的措施，保證對萬科的支持力度不減，“源源不斷”。

韓慧華也做出表態(tài)稱，深鐵和國資委表達(dá)了市場化認(rèn)購公司債券等工具箱操作，這代表了對公司“堅定的支持”，相信市場信心會有所提振。

她同時重申萬科到期債務(wù)的資金鋪排工作，表示公司通常會滾動地做18個月的經(jīng)營計劃管理和融資方案前置。2024年到期折合人民幣104億元的美元債，主要做3方面工作，包括境外有數(shù)十億資金可以用于還款；境外平臺投資的一系列境內(nèi)外項目通過分紅和股權(quán)退出籌集資金，以及銀行端正在推進(jìn)中長期貸款。

從近期動態(tài)看，萬科的確已獲得了金融機(jī)構(gòu)的一些支持。

此前11月2日消息，萬科正與多家國有大行洽談融資事宜，旨在獲取70-80億港元的新銀團(tuán)貸款，募資將專門用于償還2024年到期的離岸票據(jù)。只不過在公開市場，該公司仍亟需重續(xù)信用債發(fā)行。

資產(chǎn)盤活與流動性

交流會上，辛杰指市場上流傳深鐵減持萬科屬于“別有用心的人在造謠”，表示深鐵堅定看好萬科的發(fā)展前景，長期持有萬科股權(quán)的初心絕不會改變，從來沒有制定過任何減持計劃。

至于向萬科提供的實際支持，他強(qiáng)調(diào)萬科不是一個人戰(zhàn)斗，在深圳國資委的統(tǒng)籌指揮下，將研究制定并有序釋放各種有效的工具。其中除了協(xié)調(diào)國資認(rèn)購債券及金融機(jī)構(gòu)加大融資力度，更重要的還包括資產(chǎn)端為萬科注入新的流動性。

最受關(guān)注的或許是，深鐵將按照市場化和法制化的方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，交易金額預(yù)計超100億元。

這指向了萬科南方區(qū)域由來已久的土儲問題。

由于土地招拍掛激烈及深圳進(jìn)入存量時期等因素影響，近年來萬科南方區(qū)域的業(yè)績有所下降。2018年，南方區(qū)域貢獻(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入、權(quán)益凈利潤占集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比例分別達(dá)26.94%、32.11%，僅次于上海區(qū)域；至2022年，這兩項比例降至21.56%、17.81%，這一年上海區(qū)域貢獻(xiàn)了47.34%的權(quán)益凈利潤。

2019年5月，萬科宣布南方區(qū)域首席執(zhí)行官由張紀(jì)文調(diào)整為孫嘉。同年9月的萬科媒體會上，孫嘉對外釋放了城市更新將作為南方區(qū)域發(fā)展方向的信號。至2022年9月，南方區(qū)域共計有城市更新項目77個。

據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，過去5年內(nèi)，萬科于深圳新增商住項目僅有8個，包括至少4個城市更新項目，1個與深國際合作的項目，招拍掛項目占比較低；廣州也僅有8個項目。

即便如此，廣深已經(jīng)是萬科5年內(nèi)新增項目最多的一線城市，同期上海僅7個、北京4個。

在南方區(qū)域的另一重點城市廣州，萬科發(fā)展勢頭相對較好，年銷售額突破200億元，主力貢獻(xiàn)項目同樣主要為舊改轉(zhuǎn)化的萬科黃埔新城、萬科城市之光等。此外還包括廣信資產(chǎn)包，萬科為此設(shè)立了萬溪企業(yè)用以推進(jìn)這些存量項目。

上述項目都存在一定的共同點，包括項目流程復(fù)雜且缺乏標(biāo)準(zhǔn)化，推進(jìn)周期長；改造范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，原住民利益訴求需妥善處理；相關(guān)政策存在不確定性；業(yè)務(wù)模式可復(fù)制性差等。

對于去庫存、開發(fā)提速的萬科而言，存量項目帶來的作用或許并不大。今年前三季度，萬科的庫存去化率同比已有所提高，同時投資兌現(xiàn)度提升至94%，平均開盤時間4.2個月，平均首開毛利率20.5%。期內(nèi)公司在北上廣已重新補(bǔ)充土儲，深圳的貨值依舊不多。

而開發(fā)銷售業(yè)務(wù)在前三季度累計實現(xiàn)銷售額2806億元，同比下降10.8%；至10月底銷售額提高至3124億元，盡管規(guī)模位居行業(yè)第二，但月均約312.4億元，距離投資者預(yù)估的350-360億元現(xiàn)金流平衡點仍有一定差距。

韓慧華在交流會上也披露萬科在大宗資產(chǎn)交易方面的進(jìn)展，1-9月累計拉動資產(chǎn)交易實現(xiàn)約102億元，目前該公司仍有超過100億元的資產(chǎn)正在交易推進(jìn)過程當(dāng)中。

目前尚未知悉，深鐵或深圳國資委究竟將承接萬科位于深圳的哪些城市更新項目，以及如何盤活大宗資產(chǎn)。其中深鐵此前參與舊改的案例較少，今年上半年曾接手恒大位于龍崗的排榜村城市更新項目，后者計劃總投資額約達(dá)464.43億元。

可以肯定的是，行動遠(yuǎn)比口號來得重要，深圳國資若真斥資超過100億元接手項目，毫無疑問將為萬科帶來流動性。從現(xiàn)金角度觀察，至9月底萬科貨幣資金1037億元，扣除預(yù)售監(jiān)管資金后只有600億元，一旦銷售回款和融資難以覆蓋支出，企業(yè)就被迫動用這部分資金填補(bǔ)缺口。

除此以外，辛杰還提及，深鐵與萬科在多個領(lǐng)域開展了廣泛而深入的合作，既包括軌道加物業(yè)開發(fā)項目，也包括商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)、酒店管理、工程代建等。目前雙方在深度參與深圳的城市建設(shè)項目，協(xié)同推進(jìn)大型綜合交通樞紐TOD開發(fā)建設(shè)。

（責(zé)任編輯：蒲莎莎）