10月31日，北京市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確自11月1日起，借款申請(qǐng)人家庭名下在本市無(wú)住房且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，北京本次調(diào)整公積金貸款首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步釋放政策利好，預(yù)計(jì)接下來(lái)更多城市將跟進(jìn)優(yōu)化公積金貸款相關(guān)政策，廣州、深圳跟進(jìn)的預(yù)期也較強(qiáng)。

公積金首套認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)有效補(bǔ)充商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策

優(yōu)化公積金政策是近兩年各地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、促進(jìn)需求釋放的主要手段之一。優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等方式仍是當(dāng)前各地公積金政策調(diào)整的重要方向，今年以來(lái)已有上海優(yōu)化首套公積金貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，成都等二十余城執(zhí)行公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

需要注意的是，北京市公積金貸款政策要求借款申請(qǐng)人在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)不能有未還清的公積金貸款。對(duì)于借款人離婚不滿(mǎn)1年且未再婚的，申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，無(wú)論是否有貸款記錄或有無(wú)住房，均認(rèn)定為二套。

北京鏈家研究院分析師冷會(huì)表示，如果說(shuō)原來(lái)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)離婚，那么新標(biāo)準(zhǔn)可以簡(jiǎn)單概括為認(rèn)房認(rèn)公（公積金貸款記錄）認(rèn)離婚。新標(biāo)準(zhǔn)摒棄了對(duì)購(gòu)房者商業(yè)貸款記錄的審查，只核實(shí)全國(guó)范圍內(nèi)的公積金貸款記錄，這一點(diǎn)與上海此前發(fā)布的公積金首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)似。但對(duì)于之前使用過(guò)一次公積金貸款且已結(jié)清的職工來(lái)說(shuō)，北京的政策還是相對(duì)保守。

與商業(yè)貸款相比，公積金貸款的利率較低，因此在實(shí)際購(gòu)房過(guò)程中選擇公積金或公積金組合貸款的購(gòu)房者不在少數(shù)。據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，本年度二手住房交易中有近4成采用公積金或公積金組合貸款方式付款。

冷會(huì)表示，此次公積金首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是對(duì)9月份商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的有效補(bǔ)充，將惠及本市無(wú)房但有商業(yè)貸款記錄的新市民和改善置換家庭。新標(biāo)準(zhǔn)在提升此類(lèi)購(gòu)房者公積金貸款額度的同時(shí)，也會(huì)降低他們的貸款成本，其對(duì)市場(chǎng)的積極意義不亞于商業(yè)貸款的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

公積金首套認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)施行后可采用首套組合貸減少月供

據(jù)了解，當(dāng)前北京公積金貸款首套利率為3.1%，二套利率為3.575%，公積金首套房貸最高額度為120萬(wàn)元（部分區(qū)域購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)之外的住房略有區(qū)別），二套最高貸款額度僅有60萬(wàn)元。

陳文靜表示，本次北京公積金政策的調(diào)整有利于無(wú)房且未使用過(guò)公積金貸款的購(gòu)房者，可以享受較低的公積金貸款利率、更低的首付比例以及較高的貸款額度，將有效降低購(gòu)房者置業(yè)成本，減輕購(gòu)房者置業(yè)壓力，提振購(gòu)房者置業(yè)情緒。

以貸款60萬(wàn)元、25年還清（等額本息）為例做一個(gè)付款方式的橫向?qū)Ρ龋耗壳肮e金個(gè)人住房貸款首套貸款利率為3.1%，相應(yīng)的月供為2876.57元/月，利息總額為26.3萬(wàn)元；公積金二套貸款利率為3.575%，月供為3027.93元/月，利息總額為30.84萬(wàn)元；個(gè)人住房商業(yè)性貸款首套利率為4.75%（LPR+55個(gè)基點(diǎn)），相應(yīng)的月供為3420.7元/月，利息總額為42.62萬(wàn)元。新標(biāo)準(zhǔn)施行后，從商貸首套轉(zhuǎn)換為公積金首套每月可節(jié)省544元，總利息可節(jié)省16.32萬(wàn)元，從公積金二套轉(zhuǎn)換為首套每月可節(jié)省151元，總利息可節(jié)省4.54萬(wàn)元。

舉個(gè)更為直觀(guān)的例子，某職工要購(gòu)買(mǎi)一套評(píng)估價(jià)為400萬(wàn)元的房屋，此前憑借商貸首套資格可以貸款260萬(wàn)，25年等額本息還款，月供為14823.05元/月，利息總額為184.69萬(wàn)。新標(biāo)準(zhǔn)施行后可以采用首套公積金組合貸款方式付款，假設(shè)公積金部分可貸120萬(wàn)，商貸部分貸140萬(wàn)，25年等額本息還款，月供為13734.79元/月，利息總額為152.04萬(wàn)。從純商貸到公積金組合貸月供減少1088元，可節(jié)省總利息32.65萬(wàn)元，購(gòu)房者還款負(fù)擔(dān)和總購(gòu)房成本都將有明顯下降。

從北京市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，10月1-30日，北京新建住宅成交56.8萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下降，同比下降37.7%，降幅較9月擴(kuò)大。二手房保持一定活躍度，但10月以來(lái)成交量較9月亦有所回落，2023年1-9月，北京二手房累計(jì)成交11.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)8.2%。10月1-30日，北京成交二手住宅9910套（日均成交330套），同比下降3.9%，較9月下降30.5%，政策效果持續(xù)性不足。

從政策趨勢(shì)來(lái)看，陳文靜稱(chēng)：“當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力漸顯，政策有望圍繞穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期、激活置換鏈條、降低合理住房需求購(gòu)房門(mén)檻等方面展開(kāi)，預(yù)計(jì)將按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購(gòu)政策，同時(shí)或?qū)ζ照J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、房貸利率等進(jìn)行調(diào)整。若政策能及時(shí)跟進(jìn)調(diào)整，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)一步修復(fù)。”

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