繼9月1日執(zhí)行“認房不認貸”新政后，北京住房公積金貸款政策也進行了優(yōu)化。

10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，優(yōu)化公積金貸款住房套數認定標準，借款申請人在北京無住房且全國范圍內無公積金貸款記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

北京住房公積金管理中心表示，此次公積金貸款政策調整后，公積金貸款在住房套數認定上不再考慮商業(yè)貸款情況。

這意味著，11月1日起，在北京市無住房的公積金繳存職工家庭，就算有過商業(yè)貸款記錄，只要無公積金貸款記錄，就可執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

業(yè)內人士認為，公積金貸款政策寬松，有利于降低部分購房者的購房成本。但公積金政策影響最大的是貸款上限，首套房標準的認定影響人數相對較小。市場需要出臺更多的寬松政策，包括首套房貸利率加點取消、限購政策微調等。

北京公積金“認房不認商貸”

10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關于優(yōu)化住房公積金個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。

其中明確了首套住房認定標準，即借款申請人（含共同申請人，下同）在北京市無住房且全國范圍內無公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款，下同）記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

二套住房認定標準為：借款申請人在北京市有1套住房的；或在北京市無住房但全國范圍內有1筆公積金貸款記錄的；或在北京市有1套住房且全國范圍內有1筆公積金貸款記錄的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策。

通知還明確了不予公積金貸款情形：借款申請人在北京市有2套及以上住房的或全國范圍內已使用過2次公積金貸款的，不予公積金貸款。

該通知自2023年11月1日起施行。

北京住房公積金管理中心表示，此次政策，在滿足居民剛性住房需求下，支持改善性住房需求，保持住房公積金的政策性和互助性，從認本地房、認全國公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款，下同）記錄入手，優(yōu)化住房套數認定標準。

北京住房公積金管理中心稱，此次公積金貸款政策調整后，公積金貸款在住房套數認定上不再考慮商業(yè)貸款情況。如借款申請人在北京市無房且在全國范圍內無公積金貸款記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策；如借款申請人在北京市有1套住房的，或在北京市無住房但全國范圍內有1筆公積金貸款記錄的，或在北京市有1套住房且全國范圍內有1筆公積金貸款記錄，住房記錄與公積金貸款記錄不論是否為同一套的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策；如借款申請人在北京市有2套及以上住房，或已使用過2次公積金貸款的，不予公積金貸款。

住房套數認定標準見下表：

北京住房公積金管理中心提醒，按照現(xiàn)行政策，一是借款申請人在申請公積金貸款時，全國范圍內不能有未還清的公積金貸款；二是對于離婚一年內的借款申請人按原政策執(zhí)行差別化住房信貸政策，即離婚未滿一年申請公積金貸款的，按二套住房貸款政策執(zhí)行。

有效降低購房者置業(yè)成本

中原地產首席分析師張大偉認為，北京9月1日開始，商業(yè)貸款已經執(zhí)行了“認房不認貸”，但公積金一直執(zhí)行之前的標準，導致很多購房者混合貸款難度很大。最近上海等城市公積金貸款的套數認定標準相繼調整，執(zhí)行“認房不認貸”。所以市場對北京微調政策也有預期和需求。

張大偉指出，此次北京公積金政策是家庭名下在京無住房、在全國范圍內未使用過公積金貸款的，認定為首套住房公積金貸款。相比商貸政策相對嚴一點。公積金貸款的認定標準從過去的“認房又認貸”，調整為認本地房、認全國公積金貸款記錄。之前公積金貸款首套房貸，申請家庭必須是在北京無住房，而且無房貸記錄才行。公積金貸款政策寬松，有利于降低部分購房者的購房成本。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認為，當前北京公積金貸款首套利率為3.1%，二套利率為3.575%，公積金首套房貸最高額度為120萬元（部分區(qū)域購買城六區(qū)之外的住房略有區(qū)別），二套最高貸款額度僅有60萬元，本次北京公積金政策的調整有利于無房且未使用過公積金貸款的購房者，可以享受較低的公積金貸款利率、更低的首付比例以及較高的貸款額度，將有效降低購房者置業(yè)成本，減輕購房者置業(yè)壓力，提振購房者置業(yè)情緒。

陳文靜說，假設公積金貸款60萬元、還款期限為25年，在二套房貸利率下，總利息約30.8萬元，月均還款約3028元。被認定為首套房貸后，總利息約26.3萬元，月均還款約2877元，總利息減少約4.5萬元，每月還款約減少151元。

不過，陳文靜認為，本次政策調整利好人群相對有限，無房且在全國范圍內使用過公積金貸款的人群，購房時仍然被認定為二套；在全國范圍內已使用過2次及以上公積金貸款的，不予公積金貸款，由此可見本次政策整體力度偏弱。

張大偉也認為，不論是首套還是二套，相比現(xiàn)在北京動輒500萬元以上的房價，普通購房者很難單獨使用公積金就能購房，所以公積金實際對于購房者來說，基本都需要和商貸混合使用。公積金政策影響最大的是貸款上限，首套房標準的認定影響人數相對較小。整體看，當下北京在“認房不認貸”政策后，出現(xiàn)了短暫的市場上漲，但進入10月整體市場降溫明顯，這種情況下，需要出臺更多的政策，其中包括首套房貸利率加點取消、限購政策微調等。

自9月1日北京執(zhí)行“認房不認貸”政策后，第一周效果較為明顯，北京樓市出現(xiàn)了一周成交高峰，9月下旬，北京樓市成交開始沖高回落，政策效應在逐步減弱。中原地產研究院統(tǒng)計數據顯示，9月北京二手房住宅網簽14261套，環(huán)比增長30.1%。中指研究院的數據顯示，10月1-30日，北京成交二手住宅9910套（日均成交330套），同比下降3.9%，較9月下降30.5%，政策效果持續(xù)性不足。

在陳文靜看來，當前北京房地產市場調整壓力漸顯，政策有望圍繞穩(wěn)定房價預期、激活置換鏈條、降低合理住房需求購房門檻等方面展開，預計將按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購政策，同時或對普宅認定標準、房貸利率等進行調整。若政策能及時跟進調整，北京房地產市場或進一步修復。

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