繼9月1日?qǐng)?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政后，北京住房公積金貸款政策也進(jìn)行了優(yōu)化。

10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，借款申請(qǐng)人在北京無(wú)住房且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

北京住房公積金管理中心表示，此次公積金貸款政策調(diào)整后，公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款情況。

這意味著，11月1日起，在北京市無(wú)住房的公積金繳存職工家庭，就算有過(guò)商業(yè)貸款記錄，只要無(wú)公積金貸款記錄，就可執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金貸款政策寬松，有利于降低部分購(gòu)房者的購(gòu)房成本。但公積金政策影響最大的是貸款上限，首套房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定影響人數(shù)相對(duì)較小。市場(chǎng)需要出臺(tái)更多的寬松政策，包括首套房貸利率加點(diǎn)取消、限購(gòu)政策微調(diào)等。

北京公積金“認(rèn)房不認(rèn)商貸”

10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

其中明確了首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人，下同）在北京市無(wú)住房且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款，下同）記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：借款申請(qǐng)人在北京市有1套住房的；或在北京市無(wú)住房但全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的；或在北京市有1套住房且全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策。

通知還明確了不予公積金貸款情形：借款申請(qǐng)人在北京市有2套及以上住房的或全國(guó)范圍內(nèi)已使用過(guò)2次公積金貸款的，不予公積金貸款。

該通知自2023年11月1日起施行。

北京住房公積金管理中心表示，此次政策，在滿足居民剛性住房需求下，支持改善性住房需求，保持住房公積金的政策性和互助性，從認(rèn)本地房、認(rèn)全國(guó)公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款，下同）記錄入手，優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

北京住房公積金管理中心稱，此次公積金貸款政策調(diào)整后，公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款情況。如借款申請(qǐng)人在北京市無(wú)房且在全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策；如借款申請(qǐng)人在北京市有1套住房的，或在北京市無(wú)住房但全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的，或在北京市有1套住房且全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄，住房記錄與公積金貸款記錄不論是否為同一套的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策；如借款申請(qǐng)人在北京市有2套及以上住房，或已使用過(guò)2次公積金貸款的，不予公積金貸款。

住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：

北京住房公積金管理中心提醒，按照現(xiàn)行政策，一是借款申請(qǐng)人在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)不能有未還清的公積金貸款；二是對(duì)于離婚一年內(nèi)的借款申請(qǐng)人按原政策執(zhí)行差別化住房信貸政策，即離婚未滿一年申請(qǐng)公積金貸款的，按二套住房貸款政策執(zhí)行。

有效降低購(gòu)房者置業(yè)成本

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京9月1日開(kāi)始，商業(yè)貸款已經(jīng)執(zhí)行了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但公積金一直執(zhí)行之前的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致很多購(gòu)房者混合貸款難度很大。最近上海等城市公積金貸款的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相繼調(diào)整，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。所以市場(chǎng)對(duì)北京微調(diào)政策也有預(yù)期和需求。

張大偉指出，此次北京公積金政策是家庭名下在京無(wú)住房、在全國(guó)范圍內(nèi)未使用過(guò)公積金貸款的，認(rèn)定為首套住房公積金貸款。相比商貸政策相對(duì)嚴(yán)一點(diǎn)。公積金貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從過(guò)去的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，調(diào)整為認(rèn)本地房、認(rèn)全國(guó)公積金貸款記錄。之前公積金貸款首套房貸，申請(qǐng)家庭必須是在北京無(wú)住房，而且無(wú)房貸記錄才行。公積金貸款政策寬松，有利于降低部分購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，當(dāng)前北京公積金貸款首套利率為3.1%，二套利率為3.575%，公積金首套房貸最高額度為120萬(wàn)元（部分區(qū)域購(gòu)買城六區(qū)之外的住房略有區(qū)別），二套最高貸款額度僅有60萬(wàn)元，本次北京公積金政策的調(diào)整有利于無(wú)房且未使用過(guò)公積金貸款的購(gòu)房者，可以享受較低的公積金貸款利率、更低的首付比例以及較高的貸款額度，將有效降低購(gòu)房者置業(yè)成本，減輕購(gòu)房者置業(yè)壓力，提振購(gòu)房者置業(yè)情緒。

陳文靜說(shuō)，假設(shè)公積金貸款60萬(wàn)元、還款期限為25年，在二套房貸利率下，總利息約30.8萬(wàn)元，月均還款約3028元。被認(rèn)定為首套房貸后，總利息約26.3萬(wàn)元，月均還款約2877元，總利息減少約4.5萬(wàn)元，每月還款約減少151元。

不過(guò)，陳文靜認(rèn)為，本次政策調(diào)整利好人群相對(duì)有限，無(wú)房且在全國(guó)范圍內(nèi)使用過(guò)公積金貸款的人群，購(gòu)房時(shí)仍然被認(rèn)定為二套；在全國(guó)范圍內(nèi)已使用過(guò)2次及以上公積金貸款的，不予公積金貸款，由此可見(jiàn)本次政策整體力度偏弱。

張大偉也認(rèn)為，不論是首套還是二套，相比現(xiàn)在北京動(dòng)輒500萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)，普通購(gòu)房者很難單獨(dú)使用公積金就能購(gòu)房，所以公積金實(shí)際對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，基本都需要和商貸混合使用。公積金政策影響最大的是貸款上限，首套房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定影響人數(shù)相對(duì)較小。整體看，當(dāng)下北京在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，出現(xiàn)了短暫的市場(chǎng)上漲，但進(jìn)入10月整體市場(chǎng)降溫明顯，這種情況下，需要出臺(tái)更多的政策，其中包括首套房貸利率加點(diǎn)取消、限購(gòu)政策微調(diào)等。

自9月1日北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，第一周效果較為明顯，北京樓市出現(xiàn)了一周成交高峰，9月下旬，北京樓市成交開(kāi)始沖高回落，政策效應(yīng)在逐步減弱。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手房住宅網(wǎng)簽14261套，環(huán)比增長(zhǎng)30.1%。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月1-30日，北京成交二手住宅9910套（日均成交330套），同比下降3.9%，較9月下降30.5%，政策效果持續(xù)性不足。

在陳文靜看來(lái)，當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力漸顯，政策有望圍繞穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期、激活置換鏈條、降低合理住房需求購(gòu)房門檻等方面展開(kāi)，預(yù)計(jì)將按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購(gòu)政策，同時(shí)或?qū)ζ照J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、房貸利率等進(jìn)行調(diào)整。若政策能及時(shí)跟進(jìn)調(diào)整，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)一步修復(fù)。

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