止跌！9月份70城房?jī)r(jià)指數(shù)出爐，一線城市樓市率先復(fù)蘇

來源：智能家居時(shí)間：2023-10-19 16:10

今天上午，國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布2023年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師沈赟解讀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，2023年9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平、同比漲幅擴(kuò)大，二手住宅環(huán)比轉(zhuǎn)漲、同比降幅收窄；二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比有漲有降。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，最新房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)說明，認(rèn)房不認(rèn)貸落實(shí)后，一線城市市場(chǎng)交易回暖，扮演了本輪樓市復(fù)蘇的良好態(tài)勢(shì)，有助于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)全國房?jī)r(jià)指數(shù)回暖和趨穩(wěn)。

一線城市分化明顯，京滬反彈，廣深續(xù)跌

一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平、同比漲幅擴(kuò)大，二手住宅環(huán)比轉(zhuǎn)漲、同比降幅收窄。

從環(huán)比看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.5%，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%和0.5%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.2%，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.7%和0.6%，廣州環(huán)比下降0.7%，深圳環(huán)比持平。

從同比看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.7%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京和上海同比分別上漲2.9%和4.4%，廣州和深圳同比分別下降1.7%和3.0%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中北京同比上漲1.1%，上海、廣州和深圳同比分別下降1.9%、3.8%和1.0%。

二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比有漲有降。從環(huán)比看，9月份，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從同比看，9月份，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅同比下降3.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.4%和3.5%，降幅均與上月相同。

從城市數(shù)量來看，9月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降城市有45個(gè)，比上月增加1個(gè)，較年內(nèi)高點(diǎn)減少10個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市有67個(gè)，比上月增加1個(gè)。

一線城市分化明顯，京滬反彈，廣深續(xù)跌。絕大部分城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。環(huán)比漲幅靠前的是上海、北京、西安、寧波等，同比漲幅靠前的是成都、上海、長(zhǎng)沙、寧波、杭州等，都是熱點(diǎn)一二線城市。

四個(gè)一線城市表現(xiàn)看，京滬則呈現(xiàn)上漲，而廣深繼續(xù)下跌。新房方面，9月份京滬分別環(huán)比反彈0.4%和0.5%，位于漲幅榜前兩位，北京“由降轉(zhuǎn)升”，而廣州環(huán)比下降0.6%，跌幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，深圳下跌0.5%，收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)但依舊在高位。

二手方面，9月份京滬分別環(huán)比上漲0.7%和0.6%，位居漲幅榜前兩位，而廣州9月環(huán)比下跌0.7%，相比上月跌幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，深圳則持平（0.0%）。四大一線城市中，只有廣州、深圳兩個(gè)難兄難弟呈現(xiàn)跌勢(shì)，北京新房環(huán)比轉(zhuǎn)降為升，上海環(huán)比保持上漲。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，京滬反彈，廣深續(xù)跌，主要原因在于，京滬此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”實(shí)施嚴(yán)格，8月底9月初實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”以后，釋放的需求潛力比較大，特別是京滬老舊二手住房多，改善型需求潛力大，京滬機(jī)關(guān)國企高校事業(yè)單位比較多，有效的剛需基礎(chǔ)也比廣深大，此前房?jī)r(jià)波動(dòng)沒有廣深那么劇烈。

新房弱復(fù)蘇，目前還是局部的

一季度小陽春之后，新房環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，直至6月份房?jī)r(jià)下跌，7月份下跌連續(xù)，8月份跌幅擴(kuò)大，9月份在銷售環(huán)比回升的支撐下，跌幅為明顯擴(kuò)大。其中，一線城市環(huán)比連續(xù)2個(gè)月停漲后，8月份首次下跌0.2%，9月份再次下跌，但跌幅收窄至0.05%，這是70城新房指數(shù)環(huán)比跌幅未擴(kuò)大的主因。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.6%，新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅連續(xù)兩個(gè)月持平，同比跌幅連續(xù)三個(gè)月持平。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明8月份以來，一系列購房政策已經(jīng)開始產(chǎn)生效果，至少“跌幅擴(kuò)大”的態(tài)勢(shì)有所遏制。隨著后續(xù)購房政策效應(yīng)積極釋放和預(yù)期調(diào)整，價(jià)格指數(shù)見底回升的態(tài)勢(shì)比較清晰，即房?jī)r(jià)指數(shù)回穩(wěn)趨勢(shì)明顯。

雖然，9月份新房房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量繼續(xù)減少，從8月份的17個(gè)變?yōu)?5個(gè)。但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明目前的弱復(fù)蘇是局部的，依然要重視一些城市房?jī)r(jià)指數(shù)偏弱的問題。一二線城市必須提振樓市，此類城市樓市提振了，對(duì)于全國整體形勢(shì)的扭轉(zhuǎn)具有積極的作用，也有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期良好發(fā)展。

值得注意的是，當(dāng)前新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅最大的三個(gè)城市為上海、北京和西安，此類城市基本面不錯(cuò)，樓市表現(xiàn)較為強(qiáng)勁。而跌幅較大的城市包括揚(yáng)州、牡丹江、包頭和南京，這里面南京需要重點(diǎn)關(guān)注。這說明一些強(qiáng)二線城市也遇到了樓市的壓力，此類城市購房政策已經(jīng)非常寬松，包括全面取消限購等，客觀上有助于促進(jìn)四季度此類城市指標(biāo)的復(fù)蘇反彈。

二手房跌幅擴(kuò)大態(tài)勢(shì)止住了

李宇嘉分析，二手房同環(huán)比跌幅比新房大，主要在于二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高，8月底推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，掛牌量迅速攀升，且月度銷售量小于掛牌量，交易周期增加、預(yù)期下滑，導(dǎo)致部分房源持續(xù)降低掛牌價(jià)，以求盡快出貨。值得注意的是，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅未再擴(kuò)大，一線城市從5-7月份領(lǐng)跌，到9月份逆轉(zhuǎn)為上漲，這是二手房?jī)r(jià)格跌幅趨穩(wěn)的核心因素。

數(shù)據(jù)顯示，9月份全國70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.5%，同比漲幅為-3.2%。當(dāng)前這兩個(gè)指標(biāo)總體上呈現(xiàn)了“跌幅擴(kuò)大態(tài)勢(shì)止住了”的特征。

從9月份一二三線城市的二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.1%、-0.5%和-0.5%。同比漲幅則為-1.4%、-3.2%和-3.5%。顯然，一線城市的價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)是最好的，其在此前有4個(gè)月的下跌，目前轉(zhuǎn)跌為漲，說明價(jià)格指數(shù)基本面出現(xiàn)了積極的表現(xiàn)，也充分說明當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)趨穩(wěn)向好。結(jié)合一線城市一手房轉(zhuǎn)漲的態(tài)勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一線城市一二手房?jī)r(jià)格指數(shù)“雙漲”，說明政策效果非常好。

雖然二手房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲的城市有所增加，但數(shù)量還是太少了，僅有4個(gè)。但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這恰也是二手房市場(chǎng)深刻調(diào)整的佐證。二手房市場(chǎng)的調(diào)整幅度和力度都明顯比一手房要大。在當(dāng)前供求關(guān)系發(fā)生重大調(diào)整的階段，后續(xù)要繼續(xù)用足用好政策，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的更好發(fā)展。

從二手房房?jī)r(jià)指數(shù)排行可以看出，北京、上海和天津的房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)好。二手房市場(chǎng)的邏輯和一手房也是相似的，總體上城市基本面不錯(cuò)的，其房?jī)r(jià)指數(shù)相對(duì)堅(jiān)挺。背后的邏輯也還是在于，此類城市市場(chǎng)需求量大。此類城市扮演了領(lǐng)頭羊角色，有助于全國預(yù)期進(jìn)一步向好。

城市分化是大趨勢(shì)

李宇嘉認(rèn)為，城市分化是大趨勢(shì)，隨著政策寬松，未來少數(shù)熱點(diǎn)城市或核心區(qū)域穩(wěn)定，而其他城市下跌，這可能是常態(tài)。

對(duì)于后市，李宇嘉分析，商品房市場(chǎng)環(huán)比有改善，單月商品房銷售面積比8月環(huán)比增長(zhǎng)47.0%，顯示8月底以來的政策紓困起到了一定效果，但政策效果明顯低于預(yù)期，全國商品房銷售同比跌幅仍在擴(kuò)大。

加上供給端的風(fēng)險(xiǎn)釋放還在繼續(xù)，居民信心、收入、預(yù)期等基本面并無明顯改善，反饋在房?jī)r(jià)上，下跌幅度開始持平或減緩，但持續(xù)下跌仍會(huì)維持一段時(shí)間，特別是廣大二三線城市房?jī)r(jià)跌幅仍在擴(kuò)大。

不過，促進(jìn)剛需和改善循環(huán)，降低購房門檻和成本的政策，在需求集中扎堆兒的一線城市，效果得到顯現(xiàn)，這是一個(gè)比較好的現(xiàn)象，一線城市止跌企穩(wěn)對(duì)于穩(wěn)定后續(xù)的房?jī)r(jià)有積極效果，杭州、寧波、成都、西安、長(zhǎng)沙等基本面比較健康的熱點(diǎn)二線城市也有了企穩(wěn)的跡象。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，9月份數(shù)據(jù)已經(jīng)說明，當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)呈現(xiàn)了“跌幅態(tài)勢(shì)已經(jīng)遏制、一線城市率先復(fù)蘇、其他城市仍需努力”的特征，意味著房?jī)r(jià)指數(shù)最悲觀的時(shí)刻開始過去，四季度要鞏固好既有的政策效應(yīng)，積極促進(jìn)房?jī)r(jià)指數(shù)回穩(wěn)回暖。建議各地進(jìn)一步松綁政策，激活需求。房?jī)r(jià)指數(shù)積極信號(hào)要捕捉好和宣傳好，進(jìn)一步引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期向好發(fā)展。

此外，二手房市場(chǎng)關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，尤其是二手房的供應(yīng)規(guī)模相對(duì)大，提振二手房非常重要。目前二手房在限購政策、銀行貸款、換房退個(gè)稅等方面都有各類積極政策，建議各地要把政策用足用好，二手房市場(chǎng)盤活了，客觀上對(duì)于一手房或房企去庫存會(huì)有較為積極的作用。

校對(duì)：蘇煥文

（責(zé)任編輯：張曉波）