導(dǎo)語

在房企融資規(guī)模減少且向國企、央企集中時，民營企業(yè)的發(fā)債難度整體仍然較高，但是部分堅持長期主義、穩(wěn)健發(fā)展的民營房企仍有一定的優(yōu)勢。

◎  文 / 房玲、洪宇桁

9月22日，卓越集團(tuán)旗下的卓越商管成功發(fā)行了10億元中期票據(jù)，由中債信用增進(jìn)投資有限公司進(jìn)行全額擔(dān)保，是近期民營房企的一筆較大規(guī)模的發(fā)債。2023年以來，雖然政府頻頻出臺政策支持房企的合理融資，但是整體融資規(guī)模仍在減少，民營房企的融資情況又如何呢？

01

政策頻出支持房企融資

但是融資總量仍繼續(xù)下滑

2023年以來，政府頻頻推出房企融資的支持性政策，對于房企的境內(nèi)外貸款、債券、增發(fā)配股以及IPO等多方面融資都進(jìn)行了支持。在支持房企傳統(tǒng)融資的同時，2023年以來政府對于存量資產(chǎn)盤活的支持也有了新突破。中基協(xié)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目；深交所鼓勵房企發(fā)行CMBS、ABS等資產(chǎn)支持證券；同時政府也優(yōu)化了REITs的適用領(lǐng)域、增發(fā)以及民間資本的參與程度。

雖然政策頻出，但是由于政策的落地難度以及市場信心不足等原因，房企融資整體仍然較為低迷。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年1-8月80家典型房企累計融資總量為4548.85億元，同比減少18.33%；月度來看，僅有3月份達(dá)到了2022年月融資的平均水平，房企融資難的問題仍在持續(xù)。

02

行業(yè)分化加劇

13家優(yōu)質(zhì)民營房企仍在發(fā)債

從受益企業(yè)范圍來看，國央企和民營企業(yè)分化顯著，在整體融資規(guī)模持續(xù)減少的同時，房企融資也持續(xù)向國企、央企集中。2021年以來，國企、央企的融資規(guī)模持續(xù)逆勢增加，從2020年的4139億元增至2022年的50319億元，占比也持續(xù)提升，從2020年的24.84%提高到了2022年的60.9%，2023年1-8月更是達(dá)到了67.38%。在房地產(chǎn)危機(jī)持續(xù)的情況下，更多金融機(jī)構(gòu)更加偏好有政府背書的國企、央企。

相對而言，民營企業(yè)的融資整體相對艱難，只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營房企仍在發(fā)債。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年截至9月22日，重點監(jiān)測的56家民營房企中僅有13家發(fā)行了信用債，占比僅為23%；發(fā)債的總規(guī)模274億元，對房企總發(fā)債規(guī)模的占比僅為14.6%，此類能夠發(fā)債的優(yōu)質(zhì)民企其共性特點亦值得探討。

03

長期穩(wěn)健的財務(wù)策略是民企融資護(hù)城河

多航道業(yè)務(wù)促進(jìn)持續(xù)發(fā)展

從前8月的銷售表現(xiàn)來看，還在發(fā)債的民營房企中，僅濱江、卓越和華宇3家企業(yè)銷售實現(xiàn)了逆勢增長，此外龍湖和美的銷售降幅低于行業(yè)平均，行業(yè)排名也實現(xiàn)了增長。這些企業(yè)都是穩(wěn)健型房企，可以看出，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，穩(wěn)健的企業(yè)形象更容易受到市場認(rèn)可，增長的業(yè)績則更能幫助企業(yè)獲得資本市場青睞，而資本市場的青睞則愈加拓寬企業(yè)財務(wù)護(hù)城河，形成可持續(xù)的良性循環(huán)。

以剛剛發(fā)行中期票據(jù)的卓越集團(tuán)為例，2022年卓越集團(tuán)發(fā)行了兩筆美元債、一筆中期票據(jù)，此外還提前贖回了5000萬美元成本為6.8%的境外優(yōu)先票據(jù)。進(jìn)入2023年之后，2月17日卓越集團(tuán)完成了部分美元債券的回購注銷，3月1日兌付了近兩年所有到期美元債。

4月卓越集團(tuán)50億中票注冊發(fā)行獲批，9月發(fā)行了其中第一期10億元，未來還有40億元的額度。除此之外，2022年12月卓越集團(tuán)還相繼與中國建設(shè)銀行(601939)、中國民生銀行(600016)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得了300億意向性融資總額；2023年3月2日從郵儲銀行獲得了100億元意向性授信額度。

得益于這一系列的操作，2023年上半年末卓越商管的總有息負(fù)債為239.46億元，相較于期初減少了4.77%；短期有息負(fù)債下降至43.8億元，其中僅有2.6億元的境內(nèi)債券需在一年內(nèi)償還，其余皆為銀行貸款。值得注意的是，近兩年卓越集團(tuán)發(fā)行債券均保持在與國央企相當(dāng)?shù)牡屠仕剑阋娛袌鰧ζ浞€(wěn)定信用的認(rèn)可。

在自律的財務(wù)制度之外，卓越集團(tuán)能夠保持良好的流動性，還得益于其多航道的發(fā)展方式、龐大的自持資產(chǎn)以及核心城市的戰(zhàn)略布局。在“1+1+X”的城市布局戰(zhàn)略引導(dǎo)下，卓越集團(tuán)聚焦珠三角、長三角以及其他核心一、二線等市場活力高的城市和地區(qū)。得益于堅持高勢能城市的布局，卓越集團(tuán)近兩年的銷售去化優(yōu)于行業(yè)平均水平。

城更業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力，也是卓越穩(wěn)定發(fā)展不可或缺的助推劑。卓越集團(tuán)自2000年開始涉足舊改，于2013年成立全國首家城市更新集團(tuán)。近年來，卓越城市更新板塊已形成逐年階梯式轉(zhuǎn)化和每年按節(jié)奏交地的良性循環(huán)格局，每年都保持2-3個城市更新項目入市的穩(wěn)定節(jié)奏，僅今年8-9月份，卓越城市更新即成功摘得深圳前海民主村、深圳龍華赤嶺頭一片區(qū)，深圳南山南新北項目，合計新獲460億貨值。

此外，截至上半年末，卓越投資性房產(chǎn)賬面余額共計721億元，也集中在深圳的核心區(qū)域，每年為集團(tuán)帶來穩(wěn)定的租金收益；同時，此類企業(yè)自持資產(chǎn)也是融資機(jī)構(gòu)非?？粗械膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

整體來看，在房企融資規(guī)模減少且向國企、央企集中時，民營企業(yè)的發(fā)債難度整體仍然較高，但是部分堅持長期主義、穩(wěn)健發(fā)展的民營房企仍有一定的優(yōu)勢。未來在政府推出更多對民營房企的融資支持性政策之后，這些企業(yè)也將率先受益。

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