5月16日晚間，關(guān)于三家民營房企發(fā)行公司債的傳聞全部塵埃落定。

其中，龍湖集團(tuán)發(fā)行不超過人民幣5億元的6年期公司債券；美的置業(yè)計(jì)劃發(fā)行本金總額不超過人民幣10億元的4年期公司債券。稍晚一點(diǎn)，碧桂園也發(fā)布股價(jià)波動(dòng)公告，擬于短期內(nèi)面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行一期面值不超過人民幣5億元的國內(nèi)公司債券。

同日，深交所官網(wǎng)顯示，第一單民營房企信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)發(fā)行，用于支持龍湖發(fā)行4億元ABS。

盡管三家房企累計(jì)發(fā)行公司債券總額僅20億元，不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策正在打開民營房企的融資窗口，信號(hào)意義更強(qiáng)于實(shí)際意義。信用保護(hù)工具的啟用，也意味著政府支持民營房企融資措施正在加快落地。

從融資端到需求端，從中央到地方，全方位的樓市維穩(wěn)政策在密集出臺(tái)的同時(shí)，也呈現(xiàn)力度的進(jìn)一步升級(jí)，自上而下的政策調(diào)整信號(hào)更強(qiáng)，態(tài)度明確。

民營房企資金告急

去年下半年以來，多家民營房企出現(xiàn)債務(wù)違約事件，民營房企融資難度大幅提升。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-4月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額3152.4億元，同比下降59.3%。從融資結(jié)構(gòu)來看，信用債發(fā)行規(guī)模為1532億元，占比48.6%，其中發(fā)行人以央企、地方國企為主，發(fā)行額占比84.9%，民企僅發(fā)行8筆，融資94.1億元，占比6.1%，融資力度很弱。

同期，海外債發(fā)行規(guī)模僅為去年同期的10.5%，金額為143億元，其中民營房企融資70億元，不足五成。

國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長129.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個(gè)人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

資金不足帶來了一連串負(fù)面效應(yīng)，比如，1-4月，全國房企土地購置面積同比增速為-46.5%，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-2.7%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均為歷史冰點(diǎn)。

在此背景下，支持民營房企融資措施正在加快落地。今年4月，在證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，滬深交易所召開“信用保護(hù)工具支持民營企業(yè)債券融資座談會(huì)”，證監(jiān)會(huì)指出積極支持市場各方發(fā)揮信用保護(hù)工具在支持民營企業(yè)融資過程中的作用，鼓勵(lì)市場機(jī)構(gòu)、政策性機(jī)構(gòu)通過創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具為民營企業(yè)債券融資提供增信支持。5月，深圳證券交易所召開“完善民企信用支持”專題研討會(huì)，聚焦完善信用支持，研究探討緩解民企“融資難”的舉措。

針對(duì)市場普遍對(duì)民營房企信心不足的現(xiàn)狀，信用保護(hù)工具增信將有助于破解行業(yè)融資困境，增強(qiáng)投資者信心。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，信用保護(hù)工具是增信的有效方式，發(fā)行的信用保護(hù)憑證為發(fā)行企業(yè)起到了強(qiáng)有力的增信作用，可快速打破民營房企融資的困境，有助于引導(dǎo)市場修復(fù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資信心，改善民營房企的融資環(huán)境。

此外，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)均具有開發(fā)經(jīng)營能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健等特點(diǎn)，這三家企業(yè)通過信用保護(hù)工具成功發(fā)行債券融資后，將為后續(xù)市場起到良好的示范帶動(dòng)效應(yīng)。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，目前示范企業(yè)均為“優(yōu)等生”，但資金缺口更大的企業(yè)能否享受信用保護(hù)仍然存疑。

樓市維穩(wěn)升級(jí)

除了對(duì)房企融資端的放寬政策外，對(duì)市場需求端的寬松政策，也正在加速升級(jí)出臺(tái)。

5月17日，杭州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，核心內(nèi)容為限購松綁、鼓勵(lì)改善、鼓勵(lì)三孩。至此，中國三個(gè)全國性的房地產(chǎn)市場即海南、成都和杭州，均已出臺(tái)樓市調(diào)整政策，由于這三個(gè)城市市場外來人口導(dǎo)入規(guī)模大、房地產(chǎn)市場規(guī)模大，因此政策調(diào)整本身具有較強(qiáng)的信號(hào)意義，也被視為本輪樓市維穩(wěn)政策的全面升級(jí)。

此外，5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

此次調(diào)整前首套房房貸利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房貸利率最低為5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)，本次下調(diào)首套房房貸利率20個(gè)基點(diǎn)，即最低可為4.4%，加大了對(duì)剛性和改善性住房需求的支持，而上次全國調(diào)整首套房房貸利率下限是在2014年9月30日，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，時(shí)隔多年，本次調(diào)整首套房房貸利率下限，也釋放了更加積極的信號(hào)。

在全國統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間預(yù)計(jì)進(jìn)一步打開，各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿，對(duì)當(dāng)前的市場預(yù)期將起到積極作用。

有金融機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)，這是頂層級(jí)別出臺(tái)的全國性寬松政策，自上而下的政策調(diào)整節(jié)奏及落實(shí)力度，已明顯加快。

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