財聯(lián)社11月11日訊（記者 楊卉）市場信心跌至谷底的房地產板塊似又迎來歷史性拐點，多個利好政策與預期正進一步加持地產行業(yè)。

一是重點地區(qū)房貸政策的松動，杭州地區(qū)建行、招行調整認房又認貸政策，首套房貸利率可按最低4.1%執(zhí)行，二套房貸利率4.9%，同時二套房首付最低可降至四成；二是民營房企融資出現(xiàn)實質性進展，“滿足房企合理融資需求”向房企加速推進，此次交易商協(xié)會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行；三是富力135億境內公司債券整體展期成功，這也是國內房企首次嘗試境內債券整體展期。

地產債現(xiàn)連續(xù)兩日漲停潮，繼昨日龍湖2027年4月到期、3.375%債券每1美元漲12美分至52美分，漲幅勢創(chuàng)紀錄后，今日，“20旭輝01”、“21龍湖05”、“21碧地02”、“20龍湖04”漲超、“20龍湖02”、“16金地02”、“21旭輝02”、“19龍湖01”、“21金科04”等多只地產債漲幅超20%，一度被深交所實施臨時停牌，還有三只地產債因漲幅過大，在盤中觸發(fā)二次臨時停牌。

政策暖風頻吹之下，今日地產股成為A股盤中最亮的星，并成為主力資金的重點搶籌對象，行業(yè)主力凈流入42.75億。截至收盤，房地產服務板塊大漲7.98%，房地產開發(fā)板塊大漲5.23%,大幅跑贏市場，特發(fā)服務、新華聯(lián)(000620)、綠地控股(600606)、濱江集團(002244)、新城控股(601155)、廣宇集團(002133)、金地集團(600383)等超10股漲停。

港股內房股同樣持續(xù)走高，旭輝控股集團漲40%，新城發(fā)展?jié)q34%，龍湖集團漲27%，碧桂園、合景泰富漲25%。

根據(jù)市場相關消息，除龍湖集團擬在銀行間市場發(fā)債外，新城控股、美的置業(yè)、碧桂園等房企正推進公開市場債券發(fā)行相關事宜，據(jù)知情人士透露，其中新城控股計劃發(fā)行150億，美的置業(yè)則不止50億。另外，碧桂園融資部表示，正計劃發(fā)行資產支持票據(jù)。

相較此前多輪融資政策，有地產分析師指出，此次政策很超預期，也未意料到政策速度如此之快，額度更遠超以往數(shù)十多倍。

如何看待未來政策空間？有分析師認為優(yōu)質區(qū)域龍頭公司和超跌反彈的頭部民企值得期待。

第二支箭加速落地，融資困境迎轉機

早在2018年，針對部門民營房企融資困難、違約上升等問題，央行從信貸、債券、股權三方面來采取“三支箭”的政策組合支持民營企業(yè)融資。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。本輪政策預計可為民企提供約2500億債券融資支持。

今年以來，民營房企融資支持政策不斷落地，5月16日，市場首單民營房企信用保護憑證業(yè)務正式落地，龍湖供應鏈ABS融資4.02億元。龍湖、美的置業(yè)、碧桂園、旭輝、新城控股等5家民營房企同樣通過信用保護的模式相繼發(fā)行債券。在當時，經歷漫長“寒冬”的房地產板塊迎來大漲，對民營房企融資情況而言具有極強的破冰意義。

8月17日，中債增啟動第一輪增信支持，銀行間交易協(xié)會曾召集多家民企舉行座談會，龍湖、碧桂園、旭輝控股、遠洋、新城控股和金地參會，后續(xù)8月23日龍湖公告發(fā)行規(guī)模為15億的中債增票據(jù)。

9月，碧桂園發(fā)行15億中票，碧桂園以實物抵押的方式，將資產抵押給佛山交投、佛山地鐵兩家佛山城投公司，由城投公司為碧桂園提供反擔保。

10月20日證監(jiān)會相關人士表示，允許部分存在少量涉房業(yè)務但不以房地產為主業(yè)的企業(yè)在A股市場上市融資，股權融資政策破冰。

11月1日，交易商協(xié)會、房地產業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會。11月8日，中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會發(fā)文，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。

僅僅兩日，10月10日，交易商協(xié)會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行。同日，富力135億境內公司債券整體展期成功，這也是國內房企首次嘗試境內債券整體展期。業(yè)內人士認為，這將有利于改善地產公司整體財務狀況，促進公司長期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

從“滿足房企合理融資需求”到中債增支持民企發(fā)債，再到本次“第二支箭加速落地”，穩(wěn)信用政策持續(xù)加碼，平安證券指出，后續(xù)政策在信貸、股權等政策端的支持亦值得期待。

寬信用繞不開房地產，持續(xù)性如何？

綜合各方觀點，房地產同樣是受疫情影響較嚴重的板塊，長江宏觀于博團隊也認為，本輪寬信用繞不開房地產。天風證券(601162)首席策略分析師劉晨明同樣表示，不論是寬信用還是中國經濟抑或是股市投資，都繞不開地產的后續(xù)表現(xiàn)。

更多業(yè)內人士看來，本次政策相較以往力度明顯加大，疊加防疫政策的有所松動，市場反響強烈，后續(xù)持續(xù)性上，能否迎來轉機還需觀察后續(xù)銷售端能否有實質性改善。

昨日，長江宏觀于博團隊對央行公布2022年10月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行點評，并指出本輪寬信用繞不開房地產。

隨著政策性金融工具的使用接近尾聲，地產的修復力度將成為社融能否持續(xù)改善的決定性因素。目前來看，基建領域的政策性金融工具已基本告罄，后續(xù)配套融資節(jié)奏和規(guī)模難以形成持續(xù)支撐，9、10月重啟的PSL工具各新增1082億、1543億，但一方面缺乏政策性金融工具的高杠桿作用，另一方面投向上不排除用于“保交樓”專項借款，用于寬信用的規(guī)模或偏小，持續(xù)性有待跟蹤。當前寬信用工具已顯不足，且11月MLF到期一萬億，亟待政策加碼。

天風證券地產首席分析師韓笑表示，再融資支持逐層升級，穩(wěn)行業(yè)著力穩(wěn)預期，未來行業(yè)信用修復取決于行業(yè)景氣度回升，雖然各地預售資金監(jiān)管尺度不一，但是銷售回款仍將為現(xiàn)金流進項的最主要科目。但本輪民企債券融資支持效果有待觀察，期待信用支持手段和力度的進一步升級，可繼續(xù)觀察房企加速資產轉讓等自救手段及保交付加速項目層面的債務重組和破產重整效果，待債務重組完成后，不排除進一步放松股權再融資或引入國企注資可能。

盡管短期行業(yè)信用修復仍需要時間，但主流房企估值已跌至歷史低位。平安證券認為市場已經過度反映信用端擔憂，同時政策端持續(xù)發(fā)力利于民企信用及融資修復，帶來估值端修復，短期建議超跌的彈性房企。

中信建投地產團隊則繼續(xù)看好高信用、高銷售、高拿地的三高房企，以及有能力參與不良項目處置的代建公司。當前銷售逐步筑底，政策向好趨勢不變，在政策刺激下，銷售有望逐步復蘇。

浙商證券認為，此次交易商對民營房企融資的支持和年內類似政策相比在表態(tài)和力度上都有所提升；行業(yè)基本面企穩(wěn)修復需要供需兩端政策共同發(fā)力，而供給端政策力度的加強會幫助行業(yè)筑底企穩(wěn)和后續(xù)修復。

在板塊投資方面，一方面，行業(yè)中長期邏輯和優(yōu)質標的不變，此輪周期修復力度較以往周期仍然偏弱，中長期頭部地產公司和區(qū)域型小而美的公司仍然受益行業(yè)供給側結構變化，短期估值PB（責任編輯：岳權利 HN152）

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