又現(xiàn)地產(chǎn)漲停潮，民營(yíng)房企融資迎重磅利好，賣方眾議：后市行情可持續(xù)嗎

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-11-11 22:00

財(cái)聯(lián)社11月11日訊（記者楊卉）市場(chǎng)信心跌至谷底的房地產(chǎn)板塊似又迎來(lái)歷史性拐點(diǎn)，多個(gè)利好政策與預(yù)期正進(jìn)一步加持地產(chǎn)行業(yè)。

一是重點(diǎn)地區(qū)房貸政策的松動(dòng)，杭州地區(qū)建行、招行調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策，首套房貸利率可按最低4.1%執(zhí)行，二套房貸利率4.9%，同時(shí)二套房首付最低可降至四成；二是民營(yíng)房企融資出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，“滿足房企合理融資需求”向房企加速推進(jìn)，此次交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行；三是富力135億境內(nèi)公司債券整體展期成功，這也是國(guó)內(nèi)房企首次嘗試境內(nèi)債券整體展期。

地產(chǎn)債現(xiàn)連續(xù)兩日漲停潮，繼昨日龍湖2027年4月到期、3.375%債券每1美元漲12美分至52美分，漲幅勢(shì)創(chuàng)紀(jì)錄后，今日，“20旭輝01”、“21龍湖05”、“21碧地02”、“20龍湖04”漲超、“20龍湖02”、“16金地02”、“21旭輝02”、“19龍湖01”、“21金科04”等多只地產(chǎn)債漲幅超20%，一度被深交所實(shí)施臨時(shí)停牌，還有三只地產(chǎn)債因漲幅過(guò)大，在盤(pán)中觸發(fā)二次臨時(shí)停牌。

政策暖風(fēng)頻吹之下，今日地產(chǎn)股成為A股盤(pán)中最亮的星，并成為主力資金的重點(diǎn)搶籌對(duì)象，行業(yè)主力凈流入42.75億。截至收盤(pán)，房地產(chǎn)服務(wù)板塊大漲7.98%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊大漲5.23%,大幅跑贏市場(chǎng)，特發(fā)服務(wù)、新華聯(lián)(000620)、綠地控股(600606)、濱江集團(tuán)(002244)、新城控股(601155)、廣宇集團(tuán)(002133)、金地集團(tuán)(600383)等超10股漲停。

港股內(nèi)房股同樣持續(xù)走高，旭輝控股集團(tuán)漲40%，新城發(fā)展?jié)q34%，龍湖集團(tuán)漲27%，碧桂園、合景泰富漲25%。

根據(jù)市場(chǎng)相關(guān)消息，除龍湖集團(tuán)擬在銀行間市場(chǎng)發(fā)債外，新城控股、美的置業(yè)、碧桂園等房企正推進(jìn)公開(kāi)市場(chǎng)債券發(fā)行相關(guān)事宜，據(jù)知情人士透露，其中新城控股計(jì)劃發(fā)行150億，美的置業(yè)則不止50億。另外，碧桂園融資部表示，正計(jì)劃發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)。

相較此前多輪融資政策，有地產(chǎn)分析師指出，此次政策很超預(yù)期，也未意料到政策速度如此之快，額度更遠(yuǎn)超以往數(shù)十多倍。

如何看待未來(lái)政策空間？有分析師認(rèn)為優(yōu)質(zhì)區(qū)域龍頭公司和超跌反彈的頭部民企值得期待。

第二支箭加速落地，融資困境迎轉(zhuǎn)機(jī)

早在2018年，針對(duì)部門(mén)民營(yíng)房企融資困難、違約上升等問(wèn)題，央行從信貸、債券、股權(quán)三方面來(lái)采取“三支箭”的政策組合支持民營(yíng)企業(yè)融資。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。本輪政策預(yù)計(jì)可為民企提供約2500億債券融資支持。

今年以來(lái)，民營(yíng)房企融資支持政策不斷落地，5月16日，市場(chǎng)首單民營(yíng)房企信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)正式落地，龍湖供應(yīng)鏈ABS融資4.02億元。龍湖、美的置業(yè)、碧桂園、旭輝、新城控股等5家民營(yíng)房企同樣通過(guò)信用保護(hù)的模式相繼發(fā)行債券。在當(dāng)時(shí)，經(jīng)歷漫長(zhǎng)“寒冬”的房地產(chǎn)板塊迎來(lái)大漲，對(duì)民營(yíng)房企融資情況而言具有極強(qiáng)的破冰意義。

8月17日，中債增啟動(dòng)第一輪增信支持，銀行間交易協(xié)會(huì)曾召集多家民企舉行座談會(huì)，龍湖、碧桂園、旭輝控股、遠(yuǎn)洋、新城控股和金地參會(huì)，后續(xù)8月23日龍湖公告發(fā)行規(guī)模為15億的中債增票據(jù)。

9月，碧桂園發(fā)行15億中票，碧桂園以實(shí)物抵押的方式，將資產(chǎn)抵押給佛山交投、佛山地鐵兩家佛山城投公司，由城投公司為碧桂園提供反擔(dān)保。

10月20日證監(jiān)會(huì)相關(guān)人士表示，允許部分存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)上市融資，股權(quán)融資政策破冰。

11月1日，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集21家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)。11月8日，中國(guó)銀行(601988)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)文，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

僅僅兩日，10月10日，交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。同日，富力135億境內(nèi)公司債券整體展期成功，這也是國(guó)內(nèi)房企首次嘗試境內(nèi)債券整體展期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將有利于改善地產(chǎn)公司整體財(cái)務(wù)狀況，促進(jìn)公司長(zhǎng)期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

從“滿足房企合理融資需求”到中債增支持民企發(fā)債，再到本次“第二支箭加速落地”，穩(wěn)信用政策持續(xù)加碼，平安證券指出，后續(xù)政策在信貸、股權(quán)等政策端的支持亦值得期待。

寬信用繞不開(kāi)房地產(chǎn)，持續(xù)性如何？

綜合各方觀點(diǎn)，房地產(chǎn)同樣是受疫情影響較嚴(yán)重的板塊，長(zhǎng)江宏觀于博團(tuán)隊(duì)也認(rèn)為，本輪寬信用繞不開(kāi)房地產(chǎn)。天風(fēng)證券(601162)首席策略分析師劉晨明同樣表示，不論是寬信用還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)抑或是股市投資，都繞不開(kāi)地產(chǎn)的后續(xù)表現(xiàn)。

更多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，本次政策相較以往力度明顯加大，疊加防疫政策的有所松動(dòng)，市場(chǎng)反響強(qiáng)烈，后續(xù)持續(xù)性上，能否迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)還需觀察后續(xù)銷售端能否有實(shí)質(zhì)性改善。

昨日，長(zhǎng)江宏觀于博團(tuán)隊(duì)對(duì)央行公布2022年10月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，并指出本輪寬信用繞不開(kāi)房地產(chǎn)。

隨著政策性金融工具的使用接近尾聲，地產(chǎn)的修復(fù)力度將成為社融能否持續(xù)改善的決定性因素。目前來(lái)看，基建領(lǐng)域的政策性金融工具已基本告罄，后續(xù)配套融資節(jié)奏和規(guī)模難以形成持續(xù)支撐，9、10月重啟的PSL工具各新增1082億、1543億，但一方面缺乏政策性金融工具的高杠桿作用，另一方面投向上不排除用于“保交樓”專項(xiàng)借款，用于寬信用的規(guī)模或偏小，持續(xù)性有待跟蹤。當(dāng)前寬信用工具已顯不足，且11月MLF到期一萬(wàn)億，亟待政策加碼。

天風(fēng)證券地產(chǎn)首席分析師韓笑表示，再融資支持逐層升級(jí)，穩(wěn)行業(yè)著力穩(wěn)預(yù)期，未來(lái)行業(yè)信用修復(fù)取決于行業(yè)景氣度回升，雖然各地預(yù)售資金監(jiān)管尺度不一，但是銷售回款仍將為現(xiàn)金流進(jìn)項(xiàng)的最主要科目。但本輪民企債券融資支持效果有待觀察，期待信用支持手段和力度的進(jìn)一步升級(jí)，可繼續(xù)觀察房企加速資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等自救手段及保交付加速項(xiàng)目層面的債務(wù)重組和破產(chǎn)重整效果，待債務(wù)重組完成后，不排除進(jìn)一步放松股權(quán)再融資或引入國(guó)企注資可能。

盡管短期行業(yè)信用修復(fù)仍需要時(shí)間，但主流房企估值已跌至歷史低位。平安證券認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)度反映信用端擔(dān)憂，同時(shí)政策端持續(xù)發(fā)力利于民企信用及融資修復(fù)，帶來(lái)估值端修復(fù)，短期建議超跌的彈性房企。

中信建投地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)則繼續(xù)看好高信用、高銷售、高拿地的三高房企，以及有能力參與不良項(xiàng)目處置的代建公司。當(dāng)前銷售逐步筑底，政策向好趨勢(shì)不變，在政策刺激下，銷售有望逐步復(fù)蘇。

浙商證券認(rèn)為，此次交易商對(duì)民營(yíng)房企融資的支持和年內(nèi)類似政策相比在表態(tài)和力度上都有所提升；行業(yè)基本面企穩(wěn)修復(fù)需要供需兩端政策共同發(fā)力，而供給端政策力度的加強(qiáng)會(huì)幫助行業(yè)筑底企穩(wěn)和后續(xù)修復(fù)。

在板塊投資方面，一方面，行業(yè)中長(zhǎng)期邏輯和優(yōu)質(zhì)標(biāo)的不變，此輪周期修復(fù)力度較以往周期仍然偏弱，中長(zhǎng)期頭部地產(chǎn)公司和區(qū)域型小而美的公司仍然受益行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)變化，短期估值PB（責(zé)任編輯：岳權(quán)利 HN152）