半年報解讀 | 大悅城控股為城市更新注入新活力

來源：智能家居時間：2023-09-04 10:10

財報概況：

8月29日，大悅城(000031)控股（000031.SZ）發(fā)布2023年度半年業(yè)績報告。公告顯示，2023年上半年，大悅城控股實現(xiàn)營業(yè)收入143.11億元，綜合毛利率26.5%；實現(xiàn)凈利潤5.4億元。

上半年，大悅城控股克服了經(jīng)濟和市場環(huán)境的壓力，在不斷的自我調(diào)節(jié)與提升中，守住了底線，實現(xiàn)了結(jié)構(gòu)、效益、安全相統(tǒng)一的發(fā)展，彰顯了其持續(xù)的增長潛力和卓越的市場化競爭能力。

秉持高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，大悅城控股始終錨定市場需求，，以“輕重并舉”引領(lǐng)商業(yè)提檔升級、助力消費變革求新，用商業(yè)力量賦能行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

01、銷售型業(yè)務(wù)市場企穩(wěn)，多維布局營銷效果拉滿

2023 年上半年，是我國全力推動經(jīng)濟修復(fù)的一年，大悅城控股頂住市場下行壓力，透過市場化競爭力向外拓展卓有成效，銷售型業(yè)務(wù)與持有型業(yè)務(wù)員齊頭并進，多點開花。

在銷售型業(yè)務(wù)版塊，面對2023年1-6月商品房銷售面積、銷售額開發(fā)投資同比下降7.9%同時下降的情況，大悅城控股實現(xiàn)了全口徑簽約256億元，同比下降10%；簽約面積123萬平方米，同比上升16%的企穩(wěn)業(yè)績。

亮眼的成績歸功于大悅城控股策略的全面升級。

據(jù)了解，2023上半年，大悅城控股針對市場變化，快速制定應(yīng)對策略方案及階段性銷售方案，采取多種舉措持續(xù)發(fā)力，持續(xù)提升開發(fā)效率，提升銷售能力。如多維度打通線上渠道，還緊抓市場熱點，持續(xù)新媒體營銷創(chuàng)新，推出“大悅寵粉節(jié)”全國品牌聯(lián)動活動及線上直播，實現(xiàn)了良好的營銷效果。同時，圍繞產(chǎn)品力和服務(wù)力提升，該公司實施標桿項目打造、住宅產(chǎn)品線升級等專項行動，提升產(chǎn)品品質(zhì)。

上半年，公司已打造多個當?shù)孛餍菢藯U項目，并實現(xiàn)武漢光谷大悅城寫字樓、北京華遠中心等多宗大宗交易；同時，新入市項目如蘇州大悅獅山壹號首開即清盤，實現(xiàn)了良好去化。更進一步挖掘了城市服務(wù)的巨大發(fā)展空間。

隨著銷售型業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)力，大悅城本期銷售回款同比增加，另外由于土增稅等稅費支出同比減少，致經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流61.18億元，同比增加64.79億元。

02、深耕城市更新持有型業(yè)務(wù)高速發(fā)展

但由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長，前期資金投入巨大，早期的大悅城控股，主要通過拿地自建的方式拓展商業(yè)，項目落地較慢。再加之其2011 年及之前開業(yè)的5 個項目中，有4個由收購得來，導(dǎo)致體量、建筑形態(tài)和業(yè)態(tài)組合均有差異，較難復(fù)制，影響早期規(guī)模擴張。

為解決這樣的問題，大悅城控股主要采用三種運作模式，通過“輕重并舉”的方式加速項目落地，除了引入合作方共同開發(fā)項目，還嘗試“輸出管理”和“并購基金”的輕資產(chǎn)運營模式。

中期報告顯示，上半年，大悅城持續(xù)探索并加速立體化布局，實現(xiàn)北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯成功開業(yè)。報告期末，該公司在營項目32個（含輕資產(chǎn)和非標準化產(chǎn)品），總商業(yè)面積346萬平方米；其中包括20個大悅城購物中心（含輕資產(chǎn)），總商業(yè)面積293萬平方米，1個大悅匯（輕資產(chǎn)），商業(yè)面積6萬平方米。在建、籌備的項目（含輕資產(chǎn)）13個，商業(yè)面積約148萬平方米。

為確保城市服務(wù)效果的品質(zhì)兌現(xiàn)及持續(xù)轉(zhuǎn)化，公司持續(xù)加大改革創(chuàng)新力度、升維商業(yè)生態(tài)模式，在煥新消費體驗、強化品牌活力、賦能實體共贏等方面不斷提升。2023 年上半年，公司購物中心銷售額 157.8 億元，同比增長 30%；客流量 1.39 億人次，同比增長 55%。

其中在寫字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版塊表現(xiàn)的極為亮眼，報告期內(nèi)寫字樓及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體出租率為90.7%。

公司憑借強大產(chǎn)業(yè)資源及成熟管理經(jīng)驗，深耕城市更新領(lǐng)域，通過管理輸出方式，快速擴展管理規(guī)模。截至報告期末，公司持有匯京雙子座、中糖大廈、大興達瑞興、天津津投廣場等管理輸出項目。其中，中糧·置地廣場成功入選“2022年城市更新優(yōu)秀案例”，系項目入圍北京城市更新聯(lián)盟首批理事單位，榮獲“中國城市更新新地標”、“中國樓宇經(jīng)濟新地標”后，在城市更新領(lǐng)域取得的又一重要突破。

透過城市更新服務(wù)，大悅城控股擁有了多樣化的客戶群體。面對商旅出行需求的集中釋放，大悅城控股堅持以業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向，著力提升市場占有率和平均房價，營業(yè)收入和利潤均超預(yù)算和歷史同期，收益表現(xiàn)均優(yōu)于競爭對手及市場均值。

報告期內(nèi)，酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)收入約5.36億元，同比增長89.6%。酒店平均入住率74%，同比增長27個百分點。

下半年，大悅城還將持續(xù)擴大商業(yè)版圖，年內(nèi)將有多個項目陸續(xù)入市，用城市級標桿項目實現(xiàn)與消費者的同頻共振。

03、優(yōu)化現(xiàn)金流大悅城控股未來可期

財務(wù)方面，大悅城控股目前處于債務(wù)償還周期，銷售回款產(chǎn)生的現(xiàn)金流主要用于債務(wù)償還，抑制了新增投資，但貸款償還率達100%。

報告期末，公司錄得經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額61.18億元，61.18億元，而去年同期為-3.6億元；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.58億元，去年同期為-5829萬元。

償債能力方面，公司短期償債能力增強。2023年6月末，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為277.26億元，較上年同期增加約22億元。資產(chǎn)負債率為77.01%，較上年末77.85%下降0.84個百分點，流動比率162.25%，較上年末的152.20%上升10.05個百分點。

另外，大悅城控股加強資金集中管理、提升資金使用效率。持續(xù)通過各類融資工具優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，在國家建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的行業(yè)環(huán)境下保障了公司現(xiàn)金流安全。2023年上半年，該公司新增借款平均成本3.92%；上半年綜合融資成本為4.79%，較上年末下降3bps。報告期內(nèi)，公司及控股子公司發(fā)行公司債券等共計30億元，合理安排負債期限比例，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

與此同時，于2022年6月30日，大悅城地產(chǎn)獲得540.85億元的銀行授信額度，尚未動用的銀行授信額度227.05億元，全部以人民幣、港幣及美元計值，融資渠道暢通，授信額度充裕。

行業(yè)低谷雖未過去，但在企業(yè)的自我調(diào)節(jié)與提升中，守住底線，出現(xiàn)亮色，這或許是大家想看到的改變。十五年的經(jīng)營實戰(zhàn)與城市深耕，大悅城控股鍛造出獨樹一幟的商業(yè)戰(zhàn)略、運營思路與核心能力，其通過“場景打造+首店引領(lǐng)+潮流業(yè)態(tài)+首展引入+原創(chuàng)IP”的戰(zhàn)略，牢牢抓住新時代青年人群的心，獲得了一批忠實的粉絲。

依托大悅城控股商業(yè)布局全國的約30個在營商業(yè)項目的平臺優(yōu)勢，大悅城控股雙管齊下，打造跨界大展與造節(jié)效應(yīng)，不僅實現(xiàn)了場客流、商戶業(yè)績、顧客口碑的多重豐收，也為城市更新注入了新的熱潮。

現(xiàn)在，大悅城不僅是一個品牌，而是一個“商業(yè)潮流”的代名詞，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有著不可撼動的地位。

（責任編輯：賀翀）