國家發(fā)文支持城中村改造，19城或入圍，對房地產(chǎn)會帶來哪些影響？

來源：智能家居時間：2023-07-25 20:32

曾幾何時，棚改貨幣化成為不少人口中三四線城市房價上漲的重要推動因素，他們也替今天的房地產(chǎn)發(fā)愁，希望再來一次棚改，甚至也有專家建議讓國家再喊一次去庫存的口號。

國家發(fā)文支持城中村改造，棚改2.0又來了嗎？

當國家出臺文件要搞城中村改造時，棚改2.0的聲音再次不絕于耳，其實他們心里也清楚，當年的盛景不可能再有了，也沒有那么大的能耐，但他們依然樂此不疲，將此說成是房價又要大漲的節(jié)奏。因為確實從心理上是需要的，甚至是很渴望。

我們該如何正確認識今天的城中村改造呢？又會對未來房地產(chǎn)產(chǎn)生哪些影響？

7月21日，國家通過了《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。

7月24日，國家又重申了提及的超大特大城市推進城中村改造。

因為早就有期盼，所以，此消息一出，各種小作文滿天飛。什么棚改2.0重現(xiàn)了，房價又要大漲了。

城中村改造不是當年的棚改

確實，城中村改造，很容易讓人聯(lián)想到曾經(jīng)火爆的棚改貨幣化。它們有很多相似之處。

比如，它們的目標是一致的，都是為了改善民生，也是為了拉動內需。因為在改善百姓居住條件的同時，還能拉動有效投資和建材、裝修、家電等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的發(fā)展。改造方式上，應該都會包含拆掉重來的成分。城中村改造，不排除會有拆除重建的全面改造，但更主要的是維持建筑格局的微改造。

但是城中村改造又不同于棚改，城中村改造不同于傳統(tǒng)意義上的“棚改”，它不涉及大拆大建，而是在符合條件的城市中聚焦“微改造”，成熟一個推進一個。

此外，一般棚改都比較偏遠，城中村涉及城市內甚至中心城區(qū)。棚改涉及的一般是國有土地，城中村涉及的可能是集體用地或宅基地。城中村改造難度更大，需要比棚改更大的資金量和執(zhí)行方式。

從這些角度看，城中村改造與棚改是有很大差別的，所以當年的轟轟烈烈場景不會再有。

城中村改造會涉及哪些城市？

其實，從另一個角度看，也不太可能有那么大范圍。

在官方提到的城中村改造中主要涉及的是超大特大城市，按相關統(tǒng)計標準，大概共有19個城市符合（8個超大城市、11個特大城市）。這也就意味著這次城中村改造的城市或涉及19個城市。

城區(qū)常住人口1000萬以上是超大城市，500萬以上1000萬以下是特大城市。這樣看來，全國共有超大城市有8個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。全國特大城市有11個，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

城中村改造跟棚改不同，并非針對三四線城市，而是主要集中在高能級且人口流入的大城市。在大城市搞城中村改造，不僅改善民生，還能擴大內需，最重要的是將推動城市高質量發(fā)展。

城中村改造不會造成房價大漲

這么看來，拆遷的規(guī)模會大幅縮小，體量沒有那么大，加上不再是貨幣化安置為主，就會減少房價大漲可能。房住不炒的定位，如今提與不提都不會改變，這也就決定了未來不可能再搞過去的那種棚改貨幣化政策，副作用還是要吸取教訓的。所以，房價大漲是空穴來風。實際上是給自己壯膽。

城中村改造是民生，也是全面經(jīng)濟恢復的需要

那么，國家下這么大的局是為什么？其實，前邊已經(jīng)說了，城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發(fā)展的一項重要舉措。不會像棚改一樣搞大拆大建，也就意味著資金投入速度更慢，但對經(jīng)濟的邊際拉動作用是漸進的，可持續(xù)的。

也可以看做是推動房地產(chǎn)全面轉型的催化劑。實際上，此次城中村改造還是基于房住不炒的頂層設計，對房價有影響，但也不會有太大影響，不過對于房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)有直接影響，可以拉動裝修、建材、家居家電等消費需求，堪稱新的經(jīng)濟增長點。從另一個角度看，也是救樓市的一種方式。

總結一下，你如果非要說城中村改造是棚改的一個升級版，我覺得也不為過，但有一個前提是，必須是要把棚改的副作用考慮在前邊的，比如房價上漲比如地方債務問題等。其實，再說白一點就是，給房地產(chǎn)問題的化解找一個出口，給經(jīng)濟復蘇找一個新的經(jīng)濟增長點，既能帶動房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)，又能不走房地產(chǎn)老路，還能帶動消費和經(jīng)濟，而不是靠房價上漲帶動經(jīng)濟。

不要指望國家靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的老路了，不是放棄房地產(chǎn)，而是要為房地產(chǎn)探尋新的發(fā)展模式，房地產(chǎn)政策不會轉向，即使有調整也是基于房住不炒基礎上的因城施策因時施策。只有經(jīng)濟好起來了，房地產(chǎn)才能好起來。如果經(jīng)濟沒有恢復，房地產(chǎn)不可能獨善其身。