賣(mài)資產(chǎn)、違約!合景泰富還能撐多久?|地產(chǎn)

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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1279篇原創(chuàng)

初夏來(lái)臨,房企雷聲繼續(xù),連相對(duì)比較穩(wěn)健的合景泰富也沒(méi)能“逃過(guò)一劫”。

2023年5月14日晚,合景泰富披露內(nèi)幕消息:集團(tuán)2024年1月票據(jù)本金金額的15%連同其應(yīng)計(jì)及未付利息于強(qiáng)制贖回日期到期及應(yīng)付。截至公告日,合景泰富尚未支付該部分本金1.19億美元(約合人民幣8.27億元),構(gòu)成違約事件、觸發(fā)交叉違約。

合景泰富表示,鑒于目前的挑戰(zhàn),應(yīng)為其所有持份者的利益實(shí)時(shí)探尋目前境外債務(wù)狀況的全面解決方案,以確保集團(tuán)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

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合景泰富這份內(nèi)幕消息有5頁(yè),算是類(lèi)似披露里文本比較長(zhǎng)的。而從這份稍顯詳實(shí)的報(bào)告里,蜜妹讀出了些許言外之意。

比如開(kāi)篇序言合景泰富就“吐苦水”說(shuō):

自2021年下半年以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)前所未有的挑戰(zhàn)。受不利的宏觀經(jīng)濟(jì)因素、負(fù)面信貸事件及行業(yè)融資渠道受限的影響,包括本集團(tuán)在內(nèi)的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商面對(duì)更大的流動(dòng)資金壓力。

整體行業(yè)困境使購(gòu)房者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)信心減弱,影響其對(duì)中國(guó)整體房地產(chǎn)銷(xiāo)售的需求。此等市況變動(dòng)令中國(guó)眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)及融資現(xiàn)金流減少。

這兩年房地產(chǎn)大環(huán)境確實(shí)不好。合景泰富提到了“民營(yíng)開(kāi)發(fā)商”,相比國(guó)字號(hào)房企,民營(yíng)房企受傷更為嚴(yán)重。

而目前來(lái)看,這種狀態(tài)目前似乎也并沒(méi)有太好解決辦法,部分前期高杠桿的激進(jìn)房企,大概率只能原地等待周期,或者在周期中消失……

接著合景泰富解釋了,自己并未躺平,在很努力地還債。比如2022年償還境內(nèi)公司債券、商業(yè)抵押擔(dān)保證券及資產(chǎn)支持證券人民幣7544百萬(wàn)元、境外債券363百萬(wàn)美元、境外銀團(tuán)貸款1284百萬(wàn)港元,還款總額約為人民幣11300百萬(wàn)元。

2022年9月,合景泰富還完成了兩項(xiàng)于2022年9月到期總金額為900百萬(wàn)美元的境外優(yōu)先票據(jù)、及于2023年9月到期金額為700百萬(wàn)美元的債券的交換要約,緩解了短期流動(dòng)資金壓力。

最后,合景泰富又“訴苦”了一下:

本集團(tuán)一直依賴(lài)其內(nèi)部現(xiàn)金資源及從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外付款義務(wù)。根據(jù)地方政府政策的規(guī)定,本集團(tuán)絕大部分現(xiàn)金均存入指定銀行賬戶進(jìn)行嚴(yán)格預(yù)售現(xiàn)金托管,以確保在建物業(yè)竣工。盡管本集團(tuán)已作出最大努力,惟本集團(tuán)可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓。

此外,除上述的2023年1月票據(jù)外,合景泰富還有8只債券的條款項(xiàng)下的違約事件亦已發(fā)生。5月15日,該司公告披露其中7只票據(jù)將暫停買(mǎi)賣(mài)直至另行通知為止。

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就在官宣違約前2天,2023年5月12日,合景泰富才發(fā)了公告賣(mài)資產(chǎn)——

三家子公司上海合景、蘇州合景及上海德裕,分別向嘉興平安安住壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)、平安創(chuàng)贏資本管理有限公司出售兩家子公司上海兆景、上海錦怡100%股權(quán),出售總代價(jià)約為7.5億元。

在蜜妹印象里,這并非合景泰富首次賣(mài)資產(chǎn)。2022上半年,該司就曾公開(kāi)表態(tài),將在市場(chǎng)上有序推售寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

隨后我們看到,2022年4月,4月,合景泰富以13億元的價(jià)格出售上海的一棟寫(xiě)字樓。

7月,賣(mài)給龍湖集團(tuán)的全資附屬公司香港“尚珒溋”項(xiàng)目50%的股權(quán)及股東貸款,現(xiàn)金代價(jià)為13億港元。其中,股東貸款為項(xiàng)目公司欠合景泰富方面的約5.65億港元。

9月,又賣(mài)給博楓資產(chǎn)管理位于楊浦區(qū)新江灣城板塊的嘉譽(yù)云景租賃住宅項(xiàng)目;

11月,向香港置地出售置泰有限公司28.57%已發(fā)行股本及成都市宏譽(yù)房地產(chǎn)30%股本,價(jià)格3.71億元……

從頻繁賣(mài)資產(chǎn)動(dòng)作里,可以感受到合景泰富的財(cái)務(wù)壓力,最新年報(bào)數(shù)據(jù)也佐證了這點(diǎn)。包括財(cái)務(wù)上、以及營(yíng)運(yùn)方面的。

03

最新年報(bào)顯示,截至2022年末,合景泰富的銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別為460.57億元、272.12億元、21.21億元。

在銀行及其他貸款中,須1年內(nèi)償還的短債有168.86億元,優(yōu)先票據(jù)中須1年內(nèi)償還的有約32.38億元,所有境內(nèi)債均須一年內(nèi)償還。

短債壓頂,但現(xiàn)金情況堪憂。

2022年合景泰富的現(xiàn)金及銀行結(jié)余同比超腰斬,從2021年的294.5億元下降到103.4億元,蜜妹看了下,這個(gè)現(xiàn)金水平大概是合景泰富8年來(lái)的最低值。

圖表來(lái)源|東方財(cái)富(300059)(特此感謝?。?

另一邊,營(yíng)收、銷(xiāo)售仍不太樂(lè)觀。

先說(shuō)2022年,合景泰富營(yíng)收降速高于百?gòu)?qiáng)房企平均。營(yíng)收為134.53億元,同比2021年的238.45億元下降43.6%。此前中指院報(bào)告顯示,2022年百?gòu)?qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入均值為371.6億元,同比下降25.2%。

隨之而來(lái)的是利潤(rùn)指標(biāo)大滑坡:毛利潤(rùn)同比大降141.54%,由正轉(zhuǎn)負(fù)為-20.96億元——這已是該司毛利潤(rùn)連續(xù)兩年下降;按權(quán)益合并核心毛利為-38.70億元,比2021年的103.26億元降了N倍。

2023年,前幾天合景泰富剛披露了4月?tīng)I(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù),顯示該司4月份銷(xiāo)售額32.31億元,同比減少25.8%。銷(xiāo)售面積144000平方米,同比減少29.8%。

要知道,4月份百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比是增長(zhǎng)的。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,百?gòu)?qiáng)房企4月銷(xiāo)售額同比上升29.9%。

累計(jì)來(lái)看,還是中指院數(shù)據(jù),顯示合景泰富今年前4月銷(xiāo)售額為149.6億元,銷(xiāo)售面積78.8萬(wàn)平米;2022年同期數(shù)據(jù)分別為174.3億元、94.7萬(wàn)平米。

圖表來(lái)源|中指院(特此感謝!)

2023年前4月,合景泰富銷(xiāo)售額同比下降約14.2%。而同期,百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額為23934.6億元,同比增長(zhǎng)12.8%。

無(wú)論是單月還是累計(jì)來(lái)看,合景泰富這隊(duì)掉得都有點(diǎn)大了……受此影響,合景泰富今年前4月的銷(xiāo)售排名也下滑:從2022年的35位滑到40位。

排名什么的都是次要,合景泰富的“暴雷”也告訴我們,債務(wù)展期固然可換取“自救”時(shí)間,但關(guān)鍵的銷(xiāo)售“回血”要跟上,二者缺其一,都會(huì)讓未來(lái)充滿變數(shù)。但愿民營(yíng)房企,能在涅槃后重生。

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(責(zé)任編輯:張曉波 )

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