更多創(chuàng)富機遇，請關注IPO蜜姐筆記！

撰文|蜜妹

這是@閨蜜財經(jīng)的第1279篇原創(chuàng)

初夏來臨，房企雷聲繼續(xù)，連相對比較穩(wěn)健的合景泰富也沒能“逃過一劫”。

2023年5月14日晚，合景泰富披露內(nèi)幕消息：集團2024年1月票據(jù)本金金額的15%連同其應計及未付利息于強制贖回日期到期及應付。截至公告日，合景泰富尚未支付該部分本金1.19億美元（約合人民幣8.27億元），構成違約事件、觸發(fā)交叉違約。

合景泰富表示，鑒于目前的挑戰(zhàn)，應為其所有持份者的利益實時探尋目前境外債務狀況的全面解決方案，以確保集團可持續(xù)經(jīng)營。

01

合景泰富這份內(nèi)幕消息有5頁，算是類似披露里文本比較長的。而從這份稍顯詳實的報告里，蜜妹讀出了些許言外之意。

比如開篇序言合景泰富就“吐苦水”說：

自2021年下半年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)面對前所未有的挑戰(zhàn)。受不利的宏觀經(jīng)濟因素、負面信貸事件及行業(yè)融資渠道受限的影響，包括本集團在內(nèi)的民營開發(fā)商面對更大的流動資金壓力。

整體行業(yè)困境使購房者對未來經(jīng)濟增長信心減弱，影響其對中國整體房地產(chǎn)銷售的需求。此等市況變動令中國眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營及融資現(xiàn)金流減少。

這兩年房地產(chǎn)大環(huán)境確實不好。合景泰富提到了“民營開發(fā)商”，相比國字號房企，民營房企受傷更為嚴重。

而目前來看，這種狀態(tài)目前似乎也并沒有太好解決辦法，部分前期高杠桿的激進房企，大概率只能原地等待周期，或者在周期中消失……

接著合景泰富解釋了，自己并未躺平，在很努力地還債。比如2022年償還境內(nèi)公司債券、商業(yè)抵押擔保證券及資產(chǎn)支持證券人民幣7544百萬元、境外債券363百萬美元、境外銀團貸款1284百萬港元，還款總額約為人民幣11300百萬元。

2022年9月，合景泰富還完成了兩項于2022年9月到期總金額為900百萬美元的境外優(yōu)先票據(jù)、及于2023年9月到期金額為700百萬美元的債券的交換要約，緩解了短期流動資金壓力。

最后，合景泰富又“訴苦”了一下：

本集團一直依賴其內(nèi)部現(xiàn)金資源及從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外付款義務。根據(jù)地方政府政策的規(guī)定，本集團絕大部分現(xiàn)金均存入指定銀行賬戶進行嚴格預售現(xiàn)金托管，以確保在建物業(yè)竣工。盡管本集團已作出最大努力，惟本集團可用于支付境外債務的資金仍持續(xù)受壓。

此外，除上述的2023年1月票據(jù)外，合景泰富還有8只債券的條款項下的違約事件亦已發(fā)生。5月15日，該司公告披露其中7只票據(jù)將暫停買賣直至另行通知為止。

02

就在官宣違約前2天，2023年5月12日，合景泰富才發(fā)了公告賣資產(chǎn)——

三家子公司上海合景、蘇州合景及上海德裕，分別向嘉興平安安住壹號股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）、平安創(chuàng)贏資本管理有限公司出售兩家子公司上海兆景、上海錦怡100%股權，出售總代價約為7.5億元。

在蜜妹印象里，這并非合景泰富首次賣資產(chǎn)。2022上半年，該司就曾公開表態(tài)，將在市場上有序推售寫字樓項目。

隨后我們看到，2022年4月，4月，合景泰富以13億元的價格出售上海的一棟寫字樓。

7月，賣給龍湖集團的全資附屬公司香港“尚珒溋”項目50％的股權及股東貸款，現(xiàn)金代價為13億港元。其中，股東貸款為項目公司欠合景泰富方面的約5.65億港元。

9月，又賣給博楓資產(chǎn)管理位于楊浦區(qū)新江灣城板塊的嘉譽云景租賃住宅項目；

11月，向香港置地出售置泰有限公司28.57%已發(fā)行股本及成都市宏譽房地產(chǎn)30%股本，價格3.71億元……

從頻繁賣資產(chǎn)動作里，可以感受到合景泰富的財務壓力，最新年報數(shù)據(jù)也佐證了這點。包括財務上、以及營運方面的。

03

最新年報顯示，截至2022年末，合景泰富的銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別為460.57億元、272.12億元、21.21億元。

在銀行及其他貸款中，須1年內(nèi)償還的短債有168.86億元，優(yōu)先票據(jù)中須1年內(nèi)償還的有約32.38億元，所有境內(nèi)債均須一年內(nèi)償還。

短債壓頂，但現(xiàn)金情況堪憂。

2022年合景泰富的現(xiàn)金及銀行結余同比超腰斬，從2021年的294.5億元下降到103.4億元，蜜妹看了下，這個現(xiàn)金水平大概是合景泰富8年來的最低值。

圖表來源|東方財富(300059)（特此感謝?。?

另一邊，營收、銷售仍不太樂觀。

先說2022年，合景泰富營收降速高于百強房企平均。營收為134.53億元，同比2021年的238.45億元下降43.6%。此前中指院報告顯示，2022年百強房企營業(yè)收入均值為371.6億元，同比下降25.2%。

隨之而來的是利潤指標大滑坡：毛利潤同比大降141.54%，由正轉負為-20.96億元——這已是該司毛利潤連續(xù)兩年下降；按權益合并核心毛利為-38.70億元，比2021年的103.26億元降了N倍。

2023年，前幾天合景泰富剛披露了4月營運數(shù)據(jù)，顯示該司4月份銷售額32.31億元，同比減少25.8%。銷售面積144000平方米，同比減少29.8%。

要知道，4月份百強房企銷售額同比是增長的。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，百強房企4月銷售額同比上升29.9%。

累計來看，還是中指院數(shù)據(jù)，顯示合景泰富今年前4月銷售額為149.6億元，銷售面積78.8萬平米；2022年同期數(shù)據(jù)分別為174.3億元、94.7萬平米。

圖表來源|中指院（特此感謝?。?

2023年前4月，合景泰富銷售額同比下降約14.2%。而同期，百強房企銷售總額為23934.6億元，同比增長12.8%。

無論是單月還是累計來看，合景泰富這隊掉得都有點大了……受此影響，合景泰富今年前4月的銷售排名也下滑：從2022年的35位滑到40位。

排名什么的都是次要，合景泰富的“暴雷”也告訴我們，債務展期固然可換取“自救”時間，但關鍵的銷售“回血”要跟上，二者缺其一，都會讓未來充滿變數(shù)。但愿民營房企，能在涅槃后重生。

本文首發(fā)于微信公眾號：閨蜜財經(jīng)。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

相關知識

合景泰富將對境外債務重組，未來增強現(xiàn)金流“強銷售、降負債
合景泰富：即時探尋境外債務全面解決方案
合景泰富啟動境外債重組，將保交付穩(wěn)銷售提升經(jīng)營效率
合景泰富主動撤銷惠譽評級 不影響償債能力
合景泰富穿越周期的底氣丨資色·曝財報
城市更新與深耕策略齊發(fā)力 合景泰富實現(xiàn)規(guī)模利潤雙增長
合景泰富將啟動境外債務重組，更多現(xiàn)金流將用于保交付與銷售
合景泰富:聚焦規(guī)模、效率與利潤均衡發(fā)展 實現(xiàn)品牌價值持續(xù)躍升
合景泰富2021年預售額1038.36億元
匠心25載 合景泰富以“藝述”煥發(fā)城市生命力