合景泰富穿越周期的底氣丨資色·曝財(cái)報(bào)

來源：智能家居時(shí)間：2022-08-31 14:50

　　如果說，經(jīng)濟(jì)上行期比拼的是企業(yè)上限，因?yàn)樯舷逈Q定了企業(yè)增長的最大潛力，那么，在市場進(jìn)入下行周期，外界更關(guān)注的是企業(yè)的下限，這決定了企業(yè)的安全邊際。

　　根據(jù)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研究，經(jīng)濟(jì)周期往往是不可預(yù)測，而且沒有規(guī)律可言?；谠撜f法，企業(yè)無法提前準(zhǔn)備和應(yīng)對，也就是說，面對下行周期，真正決定企業(yè)命運(yùn)的是其自身的風(fēng)格偏好，如果企業(yè)堅(jiān)守戰(zhàn)略定力，更注重風(fēng)險(xiǎn)與收益的均衡，則具備更大的勝算。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)就是這一規(guī)律的最佳試驗(yàn)場，在泥沙俱下的下行周期，合景泰富交出一份可圈可點(diǎn)的成績單，彰顯其基本盤的穩(wěn)固和可能釋放的潛力，多年持續(xù)布局高能級核心城市，讓這家房企在應(yīng)對上掌握了更多的主動權(quán)。

　　基本面穩(wěn)固

　　8月31日，合景泰富發(fā)布2022年半年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，合景泰富上半年實(shí)現(xiàn)核心利潤為8.9億元，按權(quán)益合并核心毛利率為18.8%，核心利潤率為10.5%。截至目前，根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地地產(chǎn)股和香港地產(chǎn)股上半年的凈利率分別為－2.3%和－29.5%，相較而言，合景泰富的盈利能力穩(wěn)定性較好。

　　收入結(jié)構(gòu)較好是合景泰富上半年的一大業(yè)績亮點(diǎn)，經(jīng)過長期運(yùn)營，合景泰富的投資物業(yè)已進(jìn)入收獲期。根據(jù)財(cái)報(bào)，雖然2022上半年上海、成都各地疫情爆發(fā)，但合景泰富收入逆勢增長，達(dá)到9.16億，小幅增長1.7%，其中商場增加25%，寫字樓增長16%。

　　購物中心方面，合景泰富2022年繼續(xù)打造地標(biāo)式多元綜合體，上半年新增開業(yè)位于廣州東部知識城板塊的知識城悠方商場。該商場是合景在華南區(qū)域打造的首家悠方商場。數(shù)據(jù)顯示，2022上半年，商場按權(quán)益口徑的租金收入同比增長25%。

　　值得一提的是，合景泰富在今年年初組建了大客戶銷售團(tuán)隊(duì)拓展大客戶資源以促進(jìn)整售式大單項(xiàng)目，并計(jì)劃銷售集團(tuán)位于廣州、北京、上海的部分非核心區(qū)域的寫字樓，據(jù)悉，這些項(xiàng)目位于一線城市的城市副中心或新興商務(wù)區(qū)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，合景泰富積極推進(jìn)整棟寫字樓銷售落地，預(yù)計(jì)將帶來穩(wěn)定而可觀的現(xiàn)金收入，增強(qiáng)財(cái)務(wù)安全墊。

　　從現(xiàn)金流角度來看，合景泰富上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額38億元，利潤含金量很高，進(jìn)一步追溯可以發(fā)現(xiàn)，其2021年同期和2020年同期分別為21億元和1億元，也就是說，過去三年合景泰富不僅實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正，而且逐年走高，這對于資金密集型的地產(chǎn)行業(yè)來說，并非易事。

　　整體來看，作為一家穩(wěn)健派民營房企，合景泰富營收、毛利仍保持優(yōu)于行業(yè)中值水平，主要經(jīng)營指標(biāo)在民營企業(yè)中保持高水平。

　　發(fā)展韌性十足

　　2022上半年，國內(nèi)疫情反復(fù)，行業(yè)市場信心疲軟。據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資下降5.4%，商品房銷售額下降28.9%。在這樣背景下，合景泰富的表現(xiàn)仍然高于地產(chǎn)行業(yè)的平均水準(zhǔn)。

　　截至2022年6月30日，合景泰富上半年合約銷售額達(dá)到262億元，按權(quán)益合并收入為141億元。從行業(yè)排名來看，合景泰富仍然保持去年同期的行業(yè)地位，在遭遇下行危機(jī)后，民企的競爭力整體上有所下降，但公司發(fā)展具備較強(qiáng)韌性。

　　這主要得益于公司多年堅(jiān)持布局高能級城市，報(bào)告期內(nèi)，合景泰富在粵港澳大灣區(qū)及長三角區(qū)域銷售占比高達(dá)77%，其中大灣區(qū)54%，長三角23%，一、二線城市占比90%；具體來看，住宅占比81%，商業(yè)占比19%，此外，廣州、佛山、深圳、上海、蘇州占銷售業(yè)績也高達(dá)到65%。

　　再比如，6月，香港樓市銷售情況不俗，其中，合景泰富以現(xiàn)樓發(fā)售的九龍啟德樓盤尚·珒溋月初錄得一宗低座單位高價(jià)成交，成交價(jià)達(dá)7800萬港元，呎價(jià)高逾4萬元。此外，合景泰富的港島南區(qū)利南道項(xiàng)目預(yù)算于下半年推出，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，臨海而建，早前有報(bào)告指項(xiàng)目總值高達(dá)數(shù)百億港元，開售后有望快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　同時(shí)，合景泰富聚焦產(chǎn)品品質(zhì)提升，聯(lián)合全球國際設(shè)計(jì)大師，在大灣區(qū)重點(diǎn)推出多個(gè)拳頭產(chǎn)品，比如廣州金融城臻溋·名鑄、天河奧體板塊臻頤府，以及推出重點(diǎn)銷售項(xiàng)目嘉興臻頤府、鹽城匯悅城等。上述產(chǎn)品均以優(yōu)越的區(qū)位、卓越的產(chǎn)品力、國際級園林獲得市場青睞。其中，廣州臻頤府6月創(chuàng)下了兩周銷售10億元的亮眼業(yè)績。

　　安全邊際較高

　　償債能力是房企能否熬過寒冬的關(guān)鍵指標(biāo)，對于處于深度調(diào)整之中的房地產(chǎn)尤為重要。

　　在行業(yè)波動、資本市場再融資極為困難的前提下，合景泰富多渠道、齊努力，持續(xù)堅(jiān)持兌付境內(nèi)外債務(wù)。今年初至報(bào)告日，累計(jì)共兌付包括境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金合計(jì)人民幣59.39億元，境外美元債券2.5億美元，充分展現(xiàn)了公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流管理能力。

　　合景泰富具備較高的安全邊際，一方面，公司投資性物業(yè)大多布局一二線核心城市，地標(biāo)資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，在行業(yè)變化之下，更是為集團(tuán)構(gòu)筑了厚實(shí)的資產(chǎn)保護(hù)墊；另一方面，公司多年來開發(fā)和運(yùn)營形成的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具備較強(qiáng)的造血能力和變現(xiàn)能力，并新增融資空間，有效抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2022年合景泰富持續(xù)獲得銀行新增融資，在銀行系統(tǒng)中維持良好資質(zhì)。截至目前，公司可用銀行授信額度充足，報(bào)告期與股份制商業(yè)銀行簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，未來將充分發(fā)揮大型企業(yè)集團(tuán)與國有股份制銀行優(yōu)勢，在投資銀行、金融撮合、現(xiàn)金管理、城市更新等多領(lǐng)域建立常態(tài)化交流、互動機(jī)制。

　　基于較好的財(cái)務(wù)管理能力，合景泰富一直堅(jiān)持高品質(zhì)交付，不斷提升客戶滿意度。2022上半年，合景泰富累計(jì)交付15個(gè)項(xiàng)目20余個(gè)批次，交付房屋近7000套，其中大部分為高端住宅及位于核心區(qū)域的改善型住宅。

　　近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。隨著“保交樓、穩(wěn)民生”政策的不斷落實(shí)，合景泰富在保交付工作方面將有可預(yù)見的品質(zhì)提升，這也將是公司下半年的重點(diǎn)。

　　凱基證券亞州認(rèn)為，受惠于地方寬松政策陸續(xù)推出，刺激各地住屋需求，內(nèi)房市場連日回暖。在眾多內(nèi)房股中，合景泰富擁有多元化投資業(yè)務(wù)，整體收益穩(wěn)健，更連續(xù)兩年保持千億銷售規(guī)模。其股價(jià)目前處于較低水平，中長線或具升值潛力，進(jìn)取投資者可留意。

（責(zé)任編輯：蒲莎莎）