受新冠肺炎疫情的影響，傳統(tǒng)3月“小陽春”出現(xiàn)后移，疊加學(xué)區(qū)房政策，使北京二手房5月成交量創(chuàng)近三年新高，預(yù)計5月整體成交量將達(dá)到1.6萬套。其中，西城二手房出現(xiàn)了較大幅度的量價齊升，量價上漲幅度高于其他區(qū)域。

不過，對于接下來市場走勢，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在無實質(zhì)性利好政策出臺下，北京二手房需求很難繼續(xù)攀升，6月二手房成交量或出現(xiàn)小幅回落。

5月北京二手房成交量沖1.6萬套

5月北京二手房市場熱度持續(xù)上升，成交量達(dá)年內(nèi)新高，整體市場恢復(fù)常態(tài)化。來自北京中原的統(tǒng)計顯示，截至5月28日，5月北京二手住宅網(wǎng)簽14708套，環(huán)比上漲28%，同比上漲29%。北京二手房成交量連續(xù)3個月上漲，預(yù)計5月份整體成交量將達(dá)1.6萬套，創(chuàng)年內(nèi)新高。

另據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，今年1-5月，北京二手住宅累計成交量同比減少18%，較1-4月的累計降幅收窄20個百分點(diǎn)，疫情對市場的影響開始持續(xù)變小。

從我愛我家簽單數(shù)據(jù)來看，截至5月27日，5月北京二手住宅簽單量較4月同期增長30.56%，較2019年5月同期增長79.31%。

就北京麥田實際監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，截至5月26日，5月新增房源量及新增客源量數(shù)據(jù)均高于去年同期。同時，實際交易量是去年同期的1.5倍，環(huán)比4月同期上漲25.1%。由此可見，受疫情影響，2、3月份積壓的購房需求在4月份經(jīng)過一波成交之后，在5月份仍在大量釋放。

北京鏈家方面也不例外，從鏈家實時成交數(shù)據(jù)來看，截至5月28日，5月北京二手房成交量環(huán)比增加38.6%，同比增加72.2%。5月單月成交套數(shù)創(chuàng)2017年“3·17新政”以來的最高水平。

對此，我愛我家分析認(rèn)為，5月實際簽單量持續(xù)攀升，截至5月27日，5月數(shù)據(jù)已與2019年3月最高點(diǎn)持平，5月全月簽單量必然超過2019年最高點(diǎn)，接近2018年最高點(diǎn)，市場正在補(bǔ)齊因疫情而推后的行情。

北京二手房價格穩(wěn)中有漲

北京二手房市場持續(xù)回溫，帶動成交均價有所回升。來自我愛我家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月北京二手房成交均價為58997元/平方米，較4月同期上漲8.32%，較去年同期上漲2.95%。

掛牌價方面，從麥田價格監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，5月北京二手住宅在售掛牌均價和4月份相比上漲1.1%，在二手房交易量大增下，價格走勢穩(wěn)中有漲。

從市場節(jié)奏和參與者預(yù)期來看，受到成交量大幅增長的影響，市場節(jié)奏有所加快，成交周期明顯縮短。貝殼研究院統(tǒng)計顯示，5月北京二手房房源成交周期環(huán)比縮短22天至139天，5月北京二手房業(yè)主調(diào)價中漲價占比環(huán)比提升2.2個百分點(diǎn)至18.8%，受到成交活躍的影響，業(yè)主預(yù)期有所提升。

而在市場先行指標(biāo)上，我愛我家的統(tǒng)計顯示，截至5月27日，5月北京二手房市場新增房源量較4月同期增長18.04%，較去年5月同期增長14.33%；新增客源量較4月同期增長4.37%，較去年5月同期增長16.97%。帶看量較4月同期增長36.02%，較去年5月同期微增1.76%。

我愛我家分析認(rèn)為，整體來看，2017年“3·17新政”后，北京二手房市場一直較為低迷，即使今年5月迎來了遲到的“小陽春”行情，交易量也僅與2018年、2019年同期持平，房價雖然有所上漲，但仍未突破前兩年的高點(diǎn)，所以當(dāng)前北京二手房市場只是恢復(fù)了正常走勢，并未過熱。

西城成交最火，后續(xù)或會走低

值得一提的是，西城區(qū)因“多校劃片”政策，5月西城二手房出現(xiàn)了較大幅度的量價齊升，量價上漲幅度均高于其他區(qū)域。

來自北京中原的統(tǒng)計顯示，從區(qū)域成交量環(huán)比變化來看，5月，除東城區(qū)二手房成交量環(huán)比持平外，其余15個區(qū)域二手房成交量環(huán)比均上漲，其中西城區(qū)二手房成交量漲幅最大，環(huán)比上漲1.26倍。

據(jù)我愛我家研究院的統(tǒng)計顯示，截至5月27日，5月西城區(qū)二手住宅簽單量較4月同期增長74.86%，非西城區(qū)上漲25.86%。5月西城區(qū)成交均價為115949元/平方米，較4月同期上漲10.05%，非西城區(qū)成交均價為52550元/平方米，較4月同期上漲4.77%。

另據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計顯示，學(xué)區(qū)房政策發(fā)布后一周，西城區(qū)掛牌量和成交量均出現(xiàn)快速增長，掛牌量超過4月整月總量，一周內(nèi)成交量相當(dāng)于4月成交量70%。以德勝門、金融街最為顯著，5月這兩個片區(qū)的成交量分別環(huán)比增長316%、134%，尤其是小戶型的交易量更加活躍。價格方面，以成交活躍的豐匯園小區(qū)、新風(fēng)南里、裕中西里為例，價格保持相對穩(wěn)定的水平。同小區(qū)同戶型房源，5月成交價格較4月環(huán)比增幅基本在2%以內(nèi)。

對此，貝殼研究院指出，預(yù)計新政對西城區(qū)市場的影響在兩個月左右，7月之前二手房成交量大、價格小幅上漲，隨后二手房成交量明顯下滑、價格下跌，跌幅在5%-10%。從東城區(qū)、海淀區(qū)實施新政后成交歷史數(shù)據(jù)來看，政策發(fā)布后至執(zhí)行前，區(qū)域二手房成交量價出現(xiàn)集中增長，而在政策執(zhí)行后，將會出現(xiàn)半年左右的連續(xù)下跌，結(jié)合西城區(qū)的供需情況，7月31日后半年西城區(qū)二手房價格會持續(xù)小幅下跌，預(yù)計累計下跌半年，跌幅在5到10個百分點(diǎn)。

貝殼研究院還表示，從更長的時間來看，教育資源依舊稀缺，且6年一學(xué)位的政策一定程度上也減少了供應(yīng)，因此“多校劃片”政策并不會讓學(xué)區(qū)房價格大幅下跌，但是確實會有效阻止學(xué)區(qū)房炒作，促進(jìn)市場的健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)：預(yù)計6月成交量小幅回落

展望接下來的市場走勢，貝殼研究院認(rèn)為，受到疫情影響，傳統(tǒng)的3月“小陽春”出現(xiàn)后移，疊加學(xué)區(qū)房政策，使北京二手房5月成交量創(chuàng)近三年新高。預(yù)計6月市場會出現(xiàn)小幅回落，原因在于，從周度數(shù)據(jù)來看，成交量在中旬之后呈現(xiàn)自然回落趨勢，市場缺乏持續(xù)的向上動力，預(yù)計6月市場會自然回落。

從供需關(guān)系來看，目前供給端依舊是相對充足的，在售房源量并沒有因為成交量的大幅增長而出現(xiàn)不足的情況，從鏈家?guī)齑媲闆r來看，5月庫存量較4月增長了5%左右，主要原因在于目前換房客戶占比較高，雖然庫存在消化但是依舊有新增補(bǔ)充，使得市場情緒不會出現(xiàn)緊張甚至恐慌，市場情緒依舊會保持平穩(wěn)。除此之外，學(xué)區(qū)政策的影響已經(jīng)開始趨弱，5月市場增速較快的最主要原因是學(xué)區(qū)房政策的影響，從日度數(shù)據(jù)來看，西城區(qū)成交量已經(jīng)開始回落。

基于此，貝殼研究院預(yù)計，6月份北京二手房成交量會自然回落，幅度在15%左右，同比依舊會增長50%左右，推算全市交易量在1.5萬套左右。價格方面則穩(wěn)中有漲，漲幅在2%以內(nèi)。1-6月累計成交量同比降幅繼續(xù)收窄，1-6月累計成交量同比降幅在5%-10%左右。

我愛我家表示，2018年、2019年北京二手房市場在“小陽春”后都走向了平穩(wěn)，今年市場大概率會重復(fù)前兩年的趨勢。麥田房產(chǎn)亦分析認(rèn)為，基于宏觀背景，預(yù)計6月份北京二手房市場將保持平穩(wěn)走勢，實際交易量大概率和5月份持平。國內(nèi)貨幣環(huán)境將變得更為寬松，這對于房地產(chǎn)市場，無疑會持續(xù)提升預(yù)期，對樓市間接產(chǎn)生利好，支撐當(dāng)前市場維穩(wěn)。此外，受疫情影響，積壓的需求已經(jīng)在4月份、5月份大量集中釋放。預(yù)計接下來，在無實質(zhì)性利好政策出臺下，二手房需求很難繼續(xù)攀升。

新京報

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