財聯(lián)社4月12日訊（編輯 李?。?/strong>房地產(chǎn)市場止跌回升，開啟復(fù)蘇之旅。隨著優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，3月80家典型房企的融資總量超600億元，環(huán)比增加43.4%。此外，隨著地產(chǎn)銷售回暖，市場預(yù)期有所提升，地產(chǎn)債交投逐步恢復(fù)。

房企境內(nèi)債權(quán)融資回暖，萬科摘頭籌融資總量達(dá)103.89億元

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月80家典型房企的融資總量為608.93億元，環(huán)比增加43.4%，同比減少31.3%。此外，累計數(shù)據(jù)來看，1-3月80家典型房企的累計融資總量為1620.25億元，同比減少27.91%。

從融資結(jié)構(gòu)來看，房企境內(nèi)債權(quán)融資回暖明顯，環(huán)比增加36.1%，達(dá)525.91億元，但同比仍減少13.5%。房企境外債權(quán)融資12.78億元，環(huán)比減少36.9%，同比減少88.1%。此外，資產(chǎn)證券化融資為35.01億元，環(huán)比增加94%，同比減少79.5%。

克而瑞分析指出，雖然當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖，融資規(guī)模雖然環(huán)比回升但長期來看仍處于較低水平。

單企業(yè)來看，萬科是3月融資總量最大的房企，融資總量達(dá)103.89億元，主要由于企業(yè)在本月完成了H股的配售，獲得39.15億港元的股權(quán)融資，同時還獲得68.25億元的銀行貸款。

從梯隊來看，所有梯隊中平均融資額最高的為TOP10房企，但融資總額同比變動卻下滑最嚴(yán)重。2023年1-3月TOP10房企的平均融資額為19.6億元，融資總額為196億元，同比下滑72.93%。而TOP31-50的房企融資規(guī)模為145.47億元，增加幅度最大，同比增加25.63%，但平均融資額僅7.27億元。

從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.78%，較2022年全年下降0.35pct，比融資成本最高的TOP51+的房企低1.58pct；不過TOP51+房企的融資成本較2022年全年下降1.22pct，降幅最大。

房企發(fā)展仍具較強(qiáng)韌性，高盛：民企地產(chǎn)債具備高回報潛力，大部分痛苦已經(jīng)過去

克而瑞研究中心認(rèn)為，目前地產(chǎn)行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性，這類房企的發(fā)展韌性較強(qiáng)，而中小房企競爭力不足，同時，他們預(yù)計2023年房企格局將繼續(xù)分化。

而在高盛看來，中國地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)歷了過去兩年的流動性緊縮，受到極大的打擊，去年出現(xiàn)了較為集中的違約情況，但隨著商業(yè)前景的改善，情況已出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。

高盛資產(chǎn)管理亞洲固定收益主管薩爾曼?尼亞茲（Salman Niaz）認(rèn)為，大多數(shù)違約已經(jīng)完成，或許未來還會出現(xiàn)一些違約或不良交易，但從系統(tǒng)角度看，大部分痛苦已經(jīng)過去。

同時他還表示，目前民營地產(chǎn)商仍存在高回報機(jī)會，不僅是從未出現(xiàn)過違約的公司，這類機(jī)會同時存在于部分已違約的房企。而相較于民營房企，由于信用風(fēng)險溢價有限，國有建筑公司債券的利潤潛力受到了更大限制。

地產(chǎn)債的交易情緒提振，3月境內(nèi)地產(chǎn)債表現(xiàn)較平穩(wěn)

值得注意的是，自去年地產(chǎn)政策加速后，市場對地產(chǎn)債的交易情緒有了一些回暖跡象，而隨著今年以來信用債的快速修復(fù)，地產(chǎn)債成交情況也逐步好轉(zhuǎn)。

從整體趨勢來看，經(jīng)興業(yè)證券(601377)統(tǒng)計樣本數(shù)據(jù)，央、國企地產(chǎn)債和民營及混合地產(chǎn)債成交量走向基本一致，民營及混合房企地產(chǎn)債的成交規(guī)模較低。他們認(rèn)為，在行業(yè)信用穩(wěn)定性有所加固之后，投資者索求收益之下的擴(kuò)充標(biāo)的需求帶動了部分國企的地產(chǎn)債成交表現(xiàn)。

值得一提的是，央、國企中，3月成交規(guī)模持續(xù)增長、個券流動性提升較快的除了中海發(fā)展、保利等高穩(wěn)定性主體之外，建發(fā)地產(chǎn)、華發(fā)集團(tuán)，以及首創(chuàng)置業(yè)、鐵建地產(chǎn)、首開股份(600376)等發(fā)行主體的個券也在周度成交表現(xiàn)上提升明顯。

（資料來源：興業(yè)證券，財聯(lián)社整理）

從二級市場指數(shù)走勢來看，3月境內(nèi)地產(chǎn)債表現(xiàn)較為平穩(wěn)，但境外高收益地產(chǎn)債出現(xiàn)明顯跌幅。據(jù)海通國際數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月中證地產(chǎn)債指數(shù)較2月底漲0.39%，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)上漲0.22%，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)下跌8.72%。

另外，年初至3月底數(shù)據(jù)顯示，境內(nèi)外地產(chǎn)債表現(xiàn)均有不同程度漲幅。其中，中證地產(chǎn)債指數(shù)上漲2.90%，中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)上漲4.17%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)上漲3.40%。

截至2023年3月31日，中證地產(chǎn)債指數(shù)收益率為25.76%，中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)收益率為7.10%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)收益率為31.67%。收益率較上月底分別上升142個基點(diǎn)、上升10基點(diǎn)和上升606個基點(diǎn)。

（資料來源：海通國際，財聯(lián)社整理）

同環(huán)比保持增長，銷售回暖是重要信號，地產(chǎn)債黑暗時刻將盡

有業(yè)內(nèi)人士指出，地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的回暖是重要信號，在地產(chǎn)支持政策下或已逐步筑底，有望在未來進(jìn)一步回暖。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，百強(qiáng)房企3月業(yè)績同比增長29.2%，環(huán)比增長42.3%，實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額6608.6億元，同環(huán)比保持增長且增幅較上月提升。累計業(yè)績來看，一季度百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額14827.7億元，累計業(yè)績同比轉(zhuǎn)正，增長3.1%。

另外，海通國際表示，房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇趨勢延續(xù)，但2023年上半年地產(chǎn)行業(yè)維穩(wěn)的政策方向難改變，地產(chǎn)公司基本面和信用修復(fù)進(jìn)程差異化?？硕饎t表示，隨著疫情管控全面松綁、企業(yè)供應(yīng)自低位回升。一季度特別是春節(jié)以來中國房地產(chǎn)市場止跌回升，表現(xiàn)出穩(wěn)步修復(fù)的行情。但目前需求端的購買力仍處在歷史相對低位，市場熱度和增長動能在二三季度能否得到延續(xù)，主要還是取決于行業(yè)預(yù)期和信心的修復(fù)情況。

從投資層面來看，海通國際認(rèn)為央國企中銷售改善、融資順利和收益率較高主體的投資機(jī)會值得關(guān)注。同時，建議跟蹤民營房企銷售情況和償債能力變化，優(yōu)質(zhì)民企基本面仍保持改善趨勢，關(guān)注收益率上行帶來的機(jī)會。