房企融資監(jiān)管細(xì)化，地產(chǎn)債不跌反漲為哪般？

第一財經(jīng)

作者：周艾琳    責(zé)編：林潔琛

市場傳聞房企融資設(shè)定“三道紅線”，令市場緊張不已，但似乎并未影響機構(gòu)加倉地產(chǎn)債的動力。

8月25日，10年期國債收益率時隔逾一個月再度升破3%，國債期貨主力合約均創(chuàng)逾半年新低。然而，地產(chǎn)債近期走勢強勁。8月25日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（下稱“富力地產(chǎn)”）境內(nèi)債“16富力01”上午突發(fā)一筆成交價100元的交易，收益率為6.8417%，偏離前一筆交易1368.44BP（基點），較早盤首筆成交價94.95元上漲5.32%，創(chuàng)歷史最大單日漲幅紀(jì)錄。

近期，樓市調(diào)控信號再現(xiàn)。先是市場傳聞房企融資設(shè)定“三道紅線”令市場緊張不已，接著，住建部、央行近日召開重點房企座談會，形成了重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，但這似乎并未影響機構(gòu)加倉地產(chǎn)債的動力。

多家中外資機構(gòu)債券基金經(jīng)理對第一財經(jīng)記者表示，這并非房地產(chǎn)投融資政策逆轉(zhuǎn)，也不是房地產(chǎn)將去金融化。監(jiān)管層此前提出房地產(chǎn)是最大的灰犀牛，再加上上半年樓市局部過熱、土地溢價普遍走高，市場對房企融資收緊有所預(yù)期。座談會針對高杠桿房企，促使其應(yīng)對可能的債務(wù)風(fēng)險。

（來源：Wind資訊）

控制房企有息債務(wù)規(guī)模

上述座談會上，住建部、央行會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。不過，監(jiān)管對此前市場傳聞的“三條紅線”并未作出回應(yīng)。

此前，市場傳聞稱，為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，有關(guān)部門設(shè)置出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值。

獨立評級機構(gòu)YY評級表示：“試點可以降低部分企業(yè)過于激進的行為預(yù)期，整體對債權(quán)人而言，并無不利，可能邊際相對正面?！?/p>

某外資機構(gòu)債券基金經(jīng)理對記者表示：“座談會之后，各界認(rèn)為地產(chǎn)融資會更加透明化。”

此前，房地產(chǎn)市場“熱錢”加速涌入，部分一二線城市房價上漲。華創(chuàng)固收稱，一季度，疫情爆發(fā)導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售近乎停滯，但伴隨國內(nèi)疫情防控形勢好轉(zhuǎn)，前期積壓的購房需求回補釋放，疊加寬貨幣環(huán)境下居民投資需求增長，部分大中城市房價快速上行。1~7月，一線城市的70大中城市二手房價指數(shù)同比增幅逐月提升，6~7月新增居民中長期信貸首次連續(xù)2個月超6000億元，均反映了房地產(chǎn)銷售端的持續(xù)回暖。與此同時，上半年流動性總量寬松的環(huán)境下，整體融資環(huán)境改善，房企拿地積極性提升。從土拍市場的表現(xiàn)來看，今年4月100大中城市住宅類土地溢價率達到25%，5月至今維持在15%~20%，高于去年同期水平。

地產(chǎn)債買氣不減

近期，“債熊”的意味似乎越來越濃。25日，國債期貨全線收跌，10年期主力合約跌0.44%報97.935元，創(chuàng)1月9日以來新低。

地產(chǎn)債卻逆勢攀升，8月25日，富力債的異動備受圈內(nèi)關(guān)注?！?6富力01”25日上午突發(fā)一筆成交價100元的交易，收益率為6.8417%，較早盤首筆成交價94.95元上漲5.32%，創(chuàng)歷史最大單日漲幅記錄。過去6個月內(nèi)，“16富力01”價格整體呈現(xiàn)下跌趨勢，從3月上旬最高101.7元跌至7月底最低93.3元，之后價格略有回升保持在94~95元水平。同日，富力地產(chǎn)董事長助理陳志濠表示，集團未來9個月將處理250億~350億元債務(wù)，超過一半會有重組安排，其他則以資金或銷售抵消，另會出售投資物業(yè)及發(fā)展中項目的股權(quán)，以提升減債速度。

（來源：DM查債券）

而同時，房企可使用的“財技”仍多。房企至少可以通過做出表的ABS、供應(yīng)鏈ABS、合作開發(fā)、明股實債、永續(xù)債、調(diào)整現(xiàn)金流量表科目等手段來應(yīng)對考核指標(biāo)。

哪些是高杠桿房企

盡管如此，市場仍然對高杠桿房企報以極大關(guān)注。

以2019年年報數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，華創(chuàng)證券統(tǒng)計了30強房企的情況?！叭兰t線”均觸及的房企共有9家；滿足2個條件的有5家；滿足1個條件的11家；3項均未觸及的共5家。有3家（恒大、融創(chuàng)、綠地）排名前10的房企觸及“三條紅線”，意味著有息負(fù)債不能再增長；其余7家則未觸及或觸及1條紅線，有息負(fù)債增速須控制在10%或15%以內(nèi)。而2019年30強房企中，多數(shù)房企有息負(fù)債的增速超過了15%，意味著新規(guī)一旦實施，房企整體降杠桿的壓力較大。

根據(jù)Wind資訊，第一財經(jīng)記者以2019年年報統(tǒng)計了相關(guān)負(fù)債數(shù)據(jù)，房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率整體偏高，38家房企該比率超過70%，建業(yè)地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中南置地、綠地控股等10家房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率超80%；凈負(fù)債率指標(biāo)方面，超半數(shù)房企該比率小于100%，泰禾集團、富力集團、華夏幸福、融創(chuàng)中國、首開股份等16家房企凈負(fù)債率大于100%，泰禾集團凈負(fù)債率高達248.33%。金地集團、世貿(mào)、龍湖集團、碧桂園、萬科、華潤置地、招商蛇口、建業(yè)地產(chǎn)、新城控股、中海地產(chǎn)2018年、2019年凈負(fù)債率均小于60%。

機構(gòu)認(rèn)為，房企未來存貨周轉(zhuǎn)有望提速，引入聯(lián)營、合營投資者的案例可能增多，且銷售回款周期或縮短。

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