莫欣/文 

3月29日午間，碧桂園服務披露了2022年年報，在放緩收并購腳步之后，碧桂園服務迎來了收入增長、毛利率下滑、凈利潤腰斬、一年期短債激增、商譽或存減值風險的“陣痛期”。

報告期內(nèi)，實現(xiàn)收入413.66億元，同比增43.4%，毛利102.57億元，同比增15.7%，整體毛利率降幅達5.9個百分點，降至24.8%，而歸屬股東凈利潤19.43億元，同比減少51.8%。

碧桂園服務稱，歸母凈利潤降幅超50%，主要因報告期內(nèi)受疫情等一定因素影響所致，此外還包括此前收并購若干公司帶來的商譽及其他無形資產(chǎn)減值等因素導致。

碧桂園服務在年報中表示，董事會建議宣派末期股息每股人民幣14.40分（2021年：每股人民幣29.95分）及特別股息每股人民幣22.81分（2021年：無），以答謝全體股東對本公司的不懈支持與信任。

毛利率進一步走低

細分業(yè)務領域來看，碧桂園服務的主要收入包括物業(yè)管理服務業(yè)務、社區(qū)增值服務、非業(yè)主增值服務“三供一業(yè)”業(yè)務、城市服務及商業(yè)運營服務業(yè)務。

其中作為主營業(yè)務的物業(yè)管理服務業(yè)務2022年的收入為228.55億元，同比增長65.7%，業(yè)務占比較去年提升了7.5個百分點，達到了55.3%。但毛利率則由2021年的30.3%，下降至今年的25.5%。

而2021年年報中，碧桂園服務曾披露，物業(yè)管理業(yè)務毛利率下降了4.3個百分點，至30.3%。

碧桂園服務在2022年年報中直言，毛利率的下滑，主要因此前收并購鎖帶來的無形資產(chǎn)-合同及客戶關系及品牌的攤銷成本增加，此外，若干新收購公司的毛利率偏低等因素導致。

主營業(yè)務收入方面，第三方物業(yè)開發(fā)的收入占比正逐步走高，并且在管面積也是穩(wěn)步擴張。

其中由碧桂園開發(fā)的物業(yè)收入為95.62億元，收入占比從去年的55.2%，下降至今年的41.8%。由第三方開發(fā)的物業(yè)收入為132.92億元，收入占比則穩(wěn)步提高至58.2%。

具體的在管面積方面，除「三供一業(yè)」業(yè)務外，碧桂園服務的合同管理面積約為16.01億平方米，收費管理面積約為8.69億平方米，分別較2021年同期增長了164%、103.4%。

不過具體到毛利率方面，不僅僅是主營業(yè)務的毛利率下滑，其他業(yè)務的毛利率也均出現(xiàn)不同程度的下滑。

財報披露顯示，碧桂園服務2022年的社區(qū)增值業(yè)務、非業(yè)主增值服務業(yè)務、「三供一業(yè)」業(yè)務的毛利率分別下滑了7個百分點至53.5%、下滑了27.3個百分點至13.6%、下滑了2.8個百分點至8.8%。

與之對應的，社區(qū)增值業(yè)務、非業(yè)主增值服務業(yè)務、「三供一業(yè)」業(yè)務收入分別為40.17億元、26.64億元、41.17億元。

一年期短債激增80%

財務方面，碧桂園服務或存在一定的隱憂。

財務報告披露，截至2022年年末，碧桂園服務銀行存款及現(xiàn)金總額為113.76億元，同比減少了3.2%。報告期內(nèi)的經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額為33.21億元，小幅減少2.5%。

截至2022年末，碧桂園服務的流動資產(chǎn)凈值約為96.62億元，流動比率為1.4倍。

值得注意的是，根據(jù)碧桂園服務的年報披露，其目前存續(xù)的銀行借款約為22.63億元，其中1年內(nèi)到期的銀行借款約為12.37億元，較去年激增80%，去年同期為6.8億元。

截至報告期末，碧桂園服務的加權平均借貸成本為4.88%。

此外，截至2022年末，碧桂園的合同負債增加了14.46億元，達到了59.81億元。碧桂園服務表示，這主要受益于收費管理面積增加，以及物業(yè)服務費預繳款項等增長所致。

商譽減值或是業(yè)績拖累主因

雖然在2022年初，碧桂園服務就放緩了收并購的腳步，但從年報披露來看，一些收并購的后遺癥正慢慢浮現(xiàn)。

碧桂園服務此前在業(yè)績快報中披露稱，2022年歸母凈利潤的下滑，其中一個原因就是商譽等無形資產(chǎn)減值等因素導致。在業(yè)績快報發(fā)布次日，碧桂園服務早盤隨即跌超10%。

截至2022年末，碧桂園服務的無形資產(chǎn)約為259.53億元。報告期內(nèi)，碧桂園服務對此前若干股權收購公司商譽及無形資產(chǎn)減值金額約17.70億元，同時，還對因收購產(chǎn)生的合同及客戶關系、保險經(jīng)紀牌照、品牌等發(fā)生的攤銷金額約10.80億元。兩項數(shù)據(jù)對利潤的影響約為27億元。

截至報告期末，碧桂園服務的商譽達到179.01億元，其中物業(yè)管理業(yè)務的商譽規(guī)模為150.53億元。

有媒體援引碧桂園服務此前披露數(shù)據(jù)稱，2019年12月末，碧桂園服務商譽和無形資產(chǎn)合計為16.3億，占總資產(chǎn)比例13.3%。但到了2022年6月末，碧桂園服務商譽和無形資產(chǎn)合計高達286.3億，占總資產(chǎn)比例42.2%。

早在不久前，瑞銀的一份報告指出，由于碧桂園服務是行業(yè)龍頭，去年業(yè)績表現(xiàn)未及預期，可能會對其他物業(yè)管理公司產(chǎn)生負面影響，尤其是過去積極并購的公司，可能會產(chǎn)生商譽減值。

而光大證券此前也發(fā)布報告稱，由于前期大規(guī)模并購，考慮收并購標的業(yè)績和未來成長預期，預計碧桂園服務在2022年計提較大數(shù)額商譽減值，或為主要業(yè)績拖累，2023年仍存在商譽減值的可能性。

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