銷售規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，頭部房企更趨穩(wěn)健

來源：智能家居時間：2021-11-04 10:00

隨著監(jiān)管層層加碼，房地產(chǎn)行業(yè)進入“三難”階段，即增長難、盈利難、轉(zhuǎn)型難，行業(yè)正催生新的發(fā)展邏輯。在多家房企邁入千億規(guī)模的背景下，眾多房企尚未意識到監(jiān)管的政策調(diào)控、債務(wù)的違約危機、持續(xù)的下行態(tài)勢，竟然讓“活下去”成為了房企最為迫切的命題。

在拿地受限、銷售承壓、融資受阻等多重壓力疊加下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌速度進一步加快，房企正在加速分化。中指研究院研究顯示，3000億以上超級陣營憑借長遠(yuǎn)的布局規(guī)劃和強大的運營能力，進一步鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位；第一陣營（1000-3000億）企業(yè)精準(zhǔn)把握長三角等熱點城市群發(fā)展機遇，緊跟市場節(jié)奏大力推盤，實現(xiàn)銷售業(yè)績的穩(wěn)步增長；第二陣營（500-1000億）企業(yè)注重內(nèi)功修煉，堅持多元發(fā)展的運營模式，隨著商業(yè)、城市更新等業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)化和利潤釋放，實現(xiàn)穩(wěn)健快速發(fā)展；第三陣營（300-500億）和第四陣營（100-300億）企業(yè)發(fā)揮特色資源，構(gòu)建“地產(chǎn)+”生態(tài)系統(tǒng)，形成差異化競爭力，實現(xiàn)業(yè)績增長。

在房地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整的大勢下，行業(yè)優(yōu)等生成績突出，其中碧桂園連續(xù)8個月業(yè)績拔得頭籌。企業(yè)如何能夠保持規(guī)模、穩(wěn)中有進，這背后藏著怎樣的秘密？中指研究院將帶領(lǐng)大家一探究竟，尋找穩(wěn)健房企發(fā)展的秘方。

行業(yè)增長逐步放緩，龍頭房企表現(xiàn)穩(wěn)健

上半年中央堅定樓市調(diào)控的態(tài)度更加凸顯，多部委聯(lián)合嚴(yán)查經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，住建部亦高頻、高效督導(dǎo)各城市房地產(chǎn)調(diào)控工作，多地亦陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策，穩(wěn)定市場預(yù)期，部分城市交易熱度已有所回落。隨著調(diào)控升級政策不斷顯現(xiàn)成效，將有更多熱點城市市場情緒逐步回歸理性，需求入市節(jié)奏將更加平穩(wěn)，在去年下半年高基數(shù)下，整體成交規(guī)模增速有所放緩。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月TOP100房企銷售額均值為985.1億元，增長率均值為19.9%；其中銷售額超千億房企27家，較去年同期增加6家；超百億房企148家。2021年三季度，TOP100房企銷售額同比增長率均值為-12.4%；2021年9月，TOP100房企銷售額同比增長率均值為-25.1%，較8月和7月分別下降0.7%和7.4%。

圖：2020-2021年1-9月TOP100房企增速情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

在此背景下，龍頭房企業(yè)績表亮眼，其中，碧桂園牢牢穩(wěn)固超級陣營，連續(xù)8個月穩(wěn)居榜首，實現(xiàn)了逆勢增長。2021年1-9月，碧桂園累計實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額4482.4億元，已連續(xù)9個月實現(xiàn)累計同比增長。

銷售穩(wěn)步增長，保持規(guī)模優(yōu)勢，繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。碧桂園2021年中期業(yè)績顯示，企業(yè)多項核心盈利指標(biāo)持續(xù)向好，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2349.3億元，同比增長27%；毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤分別增至462.8億元、224.2億元、152.2億元。期內(nèi)，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2727.9億元，權(quán)益銷售回款率達到90%，已連續(xù)6年達到90%或以上，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

融資環(huán)境持續(xù)收緊，穩(wěn)健房企財務(wù)良好

自2020年下半年開始，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，“紅線”與“補丁”越來越密集，房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度不斷加強，例如房企的“三道紅線”、銀行房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線”、房企商票監(jiān)管、供應(yīng)鏈ABS發(fā)行限制，以及《關(guān)于推動公司信用類債券市場改革開放高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》對高杠桿企業(yè)過度發(fā)債的限制，針對房企融資的補丁越來越多，地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯發(fā)生根本變化。

中指研究院對146家典型上市房企的財務(wù)進行了監(jiān)測，數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年146家整體負(fù)債情況略有好轉(zhuǎn)，但仍存隱憂。從踩線情況來看，紅檔企業(yè)17家，綠檔企業(yè)44家，與2020年末相比，紅檔企業(yè)減少4家，綠檔企業(yè)增加1家，橙檔企業(yè)增加3家，黃檔企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定。

近期多家房企美元債違約，房地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行階段，融資環(huán)境緊張，疊加若干房企流動性危機造成實質(zhì)性違約，海外資本對中資房企持審慎態(tài)度。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，自8月以來，有十余家房企海外評級或展望受到評級機構(gòu)下調(diào)，提及最多的因素為當(dāng)前行業(yè)不確定性增強。

圖：2021年上半年樣本房企三道紅線表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

而擁有獨具前瞻性的碧桂園，早就從2018年下半年開始將“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”作為戰(zhàn)略統(tǒng)籌指導(dǎo)公司發(fā)展，有效控制杠桿率水平。截至今年6月底，碧桂園凈負(fù)債率僅49.7%，已連續(xù)多年低于70%，遠(yuǎn)低于三條紅線的要求。有息負(fù)債總額3242.4億元，較去年底進一步下降。其中一年以內(nèi)有息負(fù)債占比下降至27%，在保持杠桿水平處于行業(yè)低位的同時，碧桂園債務(wù)結(jié)構(gòu)也持續(xù)優(yōu)化。此外，公司可動用現(xiàn)金余額達1862.4億元，現(xiàn)金短債比2.1倍，現(xiàn)金流保持充裕，短期償債無憂。

基于良好的經(jīng)營狀況、穩(wěn)健的財務(wù)管控，碧桂園備受全球頂級評級機構(gòu)和主要金融機構(gòu)的認(rèn)可。目前碧桂園已獲穆迪和惠譽兩家權(quán)威機構(gòu)的投資級評級，顯示了全球頂尖評級機構(gòu)對碧桂園穩(wěn)健的財務(wù)狀況、可持續(xù)增長的前景以及資本市場信用的認(rèn)可。

在2021年中業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園集團總裁莫斌表示，碧桂園在投資上堅持經(jīng)營理念、投資標(biāo)準(zhǔn)及投資轉(zhuǎn)化率的3個不動搖。此外，碧桂園財務(wù)管理一直以現(xiàn)金流為核心，追求有現(xiàn)金流的利潤，也追求有利潤的現(xiàn)金流。

投資合理布局，新型城鎮(zhèn)化助力發(fā)展

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月多數(shù)房企戰(zhàn)略布局更加聚焦一、二線城市，其中一線城市拿地面積占比上升0.5個百分點，二線城市拿地面積上升0.3個百分點。從城市群分布來看，1-9月50家代表房企在粵港澳和成渝城市群拿地面積占比均有所上升。

圖：2021年1-9月50家代表房企拿地面積城市等級、區(qū)域分布情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

數(shù)據(jù)范圍：包含招拍掛權(quán)益土地及收并購?fù)恋?/p>

從各城市群拿地金額來看，長三角依舊領(lǐng)跑各城市群。1-9月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額3754億元，居四大城市群首位，其中，碧桂園持續(xù)仍擴大長三角地區(qū)的戰(zhàn)略布局，領(lǐng)跑長三角，中海宏洋憑借234億元進入排名前十；粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額1792億元，位列第二，其中，中海地產(chǎn)加強粵港澳大灣區(qū)的拿地力度，拿地金額404億元；中西部TOP10企業(yè)拿地金額1640億元，位列第三，其中，萬科于9月在中西部拿地金額239億元，在4個區(qū)域中位列前三甲。從拿地面積來看，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以3669萬平方米仍居四大城市群首位。

從重點城市拿地金額TOP10房企來看，龍頭房企戰(zhàn)略布局仍聚焦重點城市。招商蛇口(001979,股吧)、金地集團(600383,股吧)等全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點城市廣泛布局，招商蛇口、卓越集團、華潤置地、金地集團及保利發(fā)展均出現(xiàn)在3個以上1-9月重點城市房企拿地金額TOP10榜單中。

而碧桂園則敢于順勢打破諸多既有定律，堅持長期看好中國新型城鎮(zhèn)化前景，長遠(yuǎn)看好三四五六線城市的房地產(chǎn)市場。2021年上半年，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項目總數(shù)為3217個，業(yè)務(wù)遍布中國內(nèi)地31個省市/自治區(qū)/直轄市，296個地級市、1408個區(qū)/縣。其中，按城市類型劃分，位于三四線城市目標(biāo)三四線城市的約占62%，位于二線目標(biāo)二線城市的戰(zhàn)27%，其余占11%。隨著國家調(diào)控政策的深化，全國各地城市的銷售量也會越來越穩(wěn)定，碧桂園也會在中國更多的縣城長久地做下去。

圖：2021年上半年碧桂園城市布局情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

產(chǎn)品牢固企業(yè)競爭力，市場份額穩(wěn)步提升

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展階段，行業(yè)逐漸從土地紅利、金融紅利步入管理紅利時代。在此背景下，房企逐步摒棄追求規(guī)模擴張的傳統(tǒng)發(fā)展模式，更加重視質(zhì)量的增長，提高產(chǎn)品與服務(wù)正式成為競爭的核心。

房地產(chǎn)企業(yè)立足產(chǎn)品價值重塑，對產(chǎn)品進行不斷地研發(fā)迭代，以高品質(zhì)產(chǎn)品贏得市場，市場占有率不斷提升，企業(yè)的覆蓋能力和影響能力持續(xù)增強。2021年，中指研究院選取了十家代表企業(yè)，分別計算2019、2020年在10個重點城市的銷售額占有率。研究發(fā)現(xiàn)，十家品牌企業(yè)2020年在10個重點城市的銷售額占有率均值為27.0%，較2019年提升了3.0個百分點。

圖：十家代表企業(yè)2019-2020年在10個重點城市的銷售額占有率情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

此外，在2021中國房地產(chǎn)品牌價值研究中，中指研究院以品牌企業(yè)的“品牌三度”為維度進行了問卷調(diào)查，結(jié)果顯示中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌認(rèn)知度、美譽度和忠誠度均值分別為74.15%、73.81%和62.97%，持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌為滿足高品質(zhì)居住屬性需求和不同消費群體的需求，不斷提升工程質(zhì)量，創(chuàng)新求變，以適應(yīng)性高、品質(zhì)好、差異化產(chǎn)品占據(jù)市場，加速品牌三度的提升。

圖：全國房地產(chǎn)品牌企業(yè)2021品牌“三度”分析

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

提升城鄉(xiāng)居住品質(zhì)是破題城鎮(zhèn)化發(fā)展的首要任務(wù)，而碧桂園也一早意識到了這一點。

2021年，碧桂園連續(xù)第三年將“全競提升”作為年度主題，進一步通過自我檢視全面提升全周期綜合競爭力，邁向高質(zhì)量發(fā)展階段。經(jīng)過兩年多發(fā)展，莫斌表示：“全競提升已進入深水區(qū)，但仍有提升空間。接下來，要把標(biāo)桿變成標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵標(biāo)桿再突破。

在過去的二十幾年來，碧桂園一直將安全和質(zhì)量放在首位，精細(xì)產(chǎn)品品控標(biāo)準(zhǔn)，用心為客戶打造更加健康、安全的建筑產(chǎn)品。

2021年，碧桂園舉辦2021年新產(chǎn)品系線上發(fā)布會，在原有“提質(zhì)控速”基礎(chǔ)上，進一步啟動了聚焦產(chǎn)品力和安全質(zhì)量提升的“強基行動”，一次性發(fā)布了“星、府、云、天”四大產(chǎn)品系，圍繞需求側(cè)從規(guī)劃、戶型、裝修、配套等方面滿足未來生活的多樣化需求。這是碧桂園在29年的發(fā)展過程中，針對450萬個業(yè)主家庭樣本進行調(diào)研，總結(jié)出當(dāng)代人居的發(fā)展趨勢，并對其觀察到633項生活痛點，提出了針對性的解決方案。這四大系列以“極致的實用主義”為核心，聚焦“產(chǎn)品和服務(wù)”兩大維度，向大眾闡釋碧桂園對當(dāng)下美好人居產(chǎn)品的理解與追求，從規(guī)劃、戶型、裝修、配套等方方面面為消費者帶來更“懂你”的家。

深耕當(dāng)?shù)亍⒕次肥袌?、穩(wěn)健經(jīng)營，基于此，碧桂園在內(nèi)地的31個省/直轄市/自治區(qū)的市場亦如此，這也許就是碧桂園能夠在行業(yè)洗牌期穩(wěn)中有進的秘訣所在。

（責(zé)任編輯：徐帥）