融資政策利好關(guān)鍵在于落地，不能“雷聲大雨點(diǎn)小”

來源：智能家居時(shí)間：2023-02-09 11:24

??2023年1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開了銀行信貸工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。此后多部門也陸續(xù)強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”等。

??隨后，1月16日萬科發(fā)布關(guān)于參與投資建萬住房租賃基金的公告，開啟了銀行與房企合作新模式，為房企融資打開了新思路。

??值得注意的是，雖然當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖。

??我們認(rèn)為，目前出臺(tái)的各種融資政策，核心關(guān)鍵在于落地，不能“雷聲大雨點(diǎn)小”。

??2023年1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)，首次提出開展“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。改善資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃主要針對(duì)聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。

??次日，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、美的置業(yè)、杭州濱江在列。

??“四項(xiàng)行動(dòng)”中“資產(chǎn)激活”重點(diǎn)聚焦“保交樓”，向優(yōu)質(zhì)房企加快政策性銀行保交樓專項(xiàng)借款和相關(guān)配套融資的投放，并通過并購貸款、地方政府或AMC紓困基金等方式收購存量資產(chǎn)注入增量資金來激活項(xiàng)目。

??“負(fù)債接續(xù)”主要在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企充分協(xié)商推動(dòng)存量融資的合理展期，改善其短期流動(dòng)性。

??而“權(quán)益補(bǔ)充”更多對(duì)應(yīng)“第三支箭”，重在鼓勵(lì)房企通過股權(quán)融資方式來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

??最后“預(yù)期提升”指滿足前三項(xiàng)行動(dòng)方案后將有效防范優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，屆時(shí)購房者和金融機(jī)構(gòu)等市場主體對(duì)房地產(chǎn)信心或?qū)⑿迯?fù)，房地產(chǎn)市場或趨于穩(wěn)定。

??在“四項(xiàng)行動(dòng)”發(fā)布之后，多部門也陸續(xù)強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”等。

??在央行、銀保監(jiān)會(huì)在主要銀行信貸工作座談會(huì)上提出“四項(xiàng)行動(dòng)”后不僅，2023年1月16日，萬科發(fā)布關(guān)于參與投資建萬住房租賃基金的公告。

??公告稱，旗下子公司參與投資建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙），該基金募集規(guī)模為人民幣100億元。

??其中建信租賃住房基金（母基金）認(rèn)繳出資約80億元，萬科認(rèn)繳出資約20億元，后續(xù)可能開放不超過30億元的額度向社會(huì)資本進(jìn)行市場化募集，帶動(dòng)各方資金共同提高房企資產(chǎn)流動(dòng)性。

??基金將投向經(jīng)濟(jì)發(fā)展好、人口凈流入、租賃需求及支付能力較高的一二線城市，優(yōu)先收購萬科集團(tuán)的長租公寓資產(chǎn)，并兼顧市場化優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收購?；疬€將統(tǒng)一委托萬科旗下泊寓品牌進(jìn)行高效運(yùn)營，在進(jìn)一步提升資產(chǎn)價(jià)值后，將通過市場化整售、公募REITs等退出安排實(shí)現(xiàn)投資收益。

??雙方簽署了第一批合作項(xiàng)目的交易文件和合作協(xié)議，包括北京、上海、成都和武漢的6個(gè)已運(yùn)營的萬科長租公寓項(xiàng)目，合作規(guī)模約24億元，后續(xù)將快速啟動(dòng)第二批項(xiàng)目的合作。

??此次建行與萬科的這種銀企合作模式，實(shí)質(zhì)是將銀行資金、金融服務(wù)與房企資金、資產(chǎn)、品牌、管理等資源重新整合，進(jìn)而盤活資產(chǎn)，形成更大的資金效應(yīng)和品牌效應(yīng)。

??目前很多房企積極發(fā)債回血，該模式也不失為融資一大新思路。

??長租公寓和商辦物業(yè)是銀行住房租賃基金投資的主要存量資產(chǎn)，龍湖、新城、旭輝、寶龍等典型房企旗下投資物業(yè)資產(chǎn)都較為豐富，且運(yùn)營有道，已經(jīng)形成自身的品牌特色，目前已具備達(dá)成銀企合作條件的優(yōu)勢。

??2022年10月以來，為了緩解房企資金壓力，進(jìn)一步提振行業(yè)信心，監(jiān)管層不斷加強(qiáng)對(duì)民營房企融資的支持力度。信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策皆有所松動(dòng)，紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

??從政策本身來看，信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”本身是到位的，但關(guān)鍵問題還在于落實(shí)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前各大銀行對(duì)各大房企的累計(jì)授信額度超過5萬億，但是信貸資金到位非常少。

??2021年下半年以來，受疫情沖擊、政策調(diào)控、市場遇冷、償債高峰期到來等多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)蔓延，整體信用風(fēng)險(xiǎn)顯著提升，不少銀行“踩雷”，業(yè)績?cè)馐軤窟B，不良貸款率一路走高。因此，銀行雖然有授信額度，但在具體放貸過程中仍有一定的條件需要滿足。

??從目前來看，要解決政策落地問題有兩個(gè)方面需要考慮，首先是對(duì)已經(jīng)違約的房企，違約后是否仍有可能得到政策的支持，其中的條件與要求是什么。其次是中小房企，相對(duì)規(guī)模房企，中小房企的扛風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，在目前整體市場壓力下，同樣需要一定的政策支持，對(duì)于這一塊該怎么進(jìn)行。這兩個(gè)也是最大的難點(diǎn)。

??綜合來看，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，絕大多數(shù)的房企則仍需繼續(xù)等待政策效果的傳導(dǎo)，再加上當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，流動(dòng)性問題仍需要行業(yè)注意。

??我們認(rèn)為，要解決目前房企融資問題的關(guān)鍵還是在于政策“落地”，只有盡快、切實(shí)解決房企流動(dòng)性問題，才能真正停止債務(wù)違約事件的發(fā)生。