決策層正在考慮新舉措，房地產(chǎn)行業(yè)是否迎來新轉(zhuǎn)機(jī)

來源：智能家居時(shí)間：2022-12-18 14:50

國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭時(shí)表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。未來一個(gè)時(shí)期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

對房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑是積極信號，也是信心提振。特別是“正在考慮新的舉措”，會讓市場產(chǎn)生很多遐想，帶來無限想象。那么，這些正在考慮的新舉措，會不會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新轉(zhuǎn)機(jī)，使房地產(chǎn)行業(yè)重新步入穩(wěn)定、快速發(fā)展軌道，讓開發(fā)企業(yè)全面擺脫困境呢。

實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)今天這樣的現(xiàn)象，也是有點(diǎn)出乎意料的。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，前幾年還瘋狂拿地、瘋狂擴(kuò)張，短短幾年時(shí)間，就一個(gè)個(gè)陷入困境、風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)了。也許，正是因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)的過度擴(kuò)張與拿地，才導(dǎo)致今天的局面，不僅給企業(yè)帶來了極大風(fēng)險(xiǎn)，也給市場帶來了嚴(yán)重傷害，給廣大居民帶去了嚴(yán)重的利益損害。

這也意味著，新的舉措不可能再給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的盲目擴(kuò)張、負(fù)債擴(kuò)張希望，也不可能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依靠資產(chǎn)、負(fù)債同步擴(kuò)張的方式擴(kuò)大規(guī)模與效益，而會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出更多改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低資產(chǎn)負(fù)債率、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的要求。對那些已經(jīng)完全資不抵債的企業(yè)，仍然采用破產(chǎn)、兼并、轉(zhuǎn)讓等方式，控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，解決遺留問題。

同時(shí)要看到，經(jīng)過幾十年的快速發(fā)展之后，城市建設(shè)也已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)拐點(diǎn)，不可能再像過去那樣快速發(fā)展，更不可能、也不允許地方政府通過負(fù)債來推動城市建設(shè)，否則，風(fēng)險(xiǎn)會越來越大，危害也越來越大。因此，新的舉措也不會放在城市建設(shè)方面，不會在城市建設(shè)中給開發(fā)企業(yè)留下更多空間。一些確實(shí)具備繼續(xù)提供較多商品房的城市，如一線城市、快速發(fā)展中的二線城市、正在尋求新的突破的三、四線城市，都還有一些可供利用的商品房擴(kuò)大空間，更多城市則很難容得下繼續(xù)擴(kuò)張和擴(kuò)大的空間。因此，城市能夠提供給開發(fā)企業(yè)的空間實(shí)際已經(jīng)不是很大，更不可能在短期內(nèi)給開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更多機(jī)會。

這也意味著，新的舉措，很有可能轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)化建設(shè)方面，亦即通過城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供新的空間、帶來新的機(jī)遇、創(chuàng)造新的條件。要知道，城鎮(zhèn)化是未來中國發(fā)展的必經(jīng)之路，也是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化強(qiáng)國必須實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。如果不能大力推動城鎮(zhèn)化，不能通過城鎮(zhèn)化縮小城鄉(xiāng)差距，不能讓更多農(nóng)民變成市民，中國式現(xiàn)代化就會面臨巨大壓力，至少，人口規(guī)模最大的現(xiàn)代化工程就很難實(shí)現(xiàn)。

毫無疑問，城鎮(zhèn)化帶來的新機(jī)遇，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型最為重要的方面，也是最大的空間。如果開發(fā)企業(yè)能夠抓住這一機(jī)遇，是能夠給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來積極變化的。特別是有實(shí)力、有能力、有條件的開發(fā)企業(yè)，可以利用城鎮(zhèn)化機(jī)會，來一次全新改變。

需要注意的是，總結(jié)城市化發(fā)展中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，新一輪的城鎮(zhèn)化發(fā)展，不可能像前一輪的城市化發(fā)展那樣，通過政府負(fù)債、房價(jià)快速上漲、居民買單的方式進(jìn)行，而一定會充分尊重農(nóng)村實(shí)際、充分考慮農(nóng)民利益、充分體現(xiàn)中國式現(xiàn)代化特色，既實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，又不給農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也不讓政府再度陷入負(fù)債困局。城鎮(zhèn)化發(fā)展的方式，是借助企業(yè)的力量，利用企業(yè)的投資能力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合的方式，用發(fā)展產(chǎn)業(yè)的方式彌補(bǔ)開發(fā)企業(yè)的投資能力不足，以產(chǎn)出增量補(bǔ)貼、土地出讓金返還等方式支持開發(fā)投資、控制房價(jià)上漲。

也就是說，城鎮(zhèn)化會給開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造新的投資空間，但必須做到：控制開發(fā)企業(yè)負(fù)債擴(kuò)張、控制房價(jià)快速上漲、控制土地?zé)o序使用。在此基礎(chǔ)上，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步推進(jìn)，以此增加農(nóng)村就業(yè)空間，而政府則利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)的稅收、土地出讓收入等，通過財(cái)政補(bǔ)貼、收入返還等方式，給予開發(fā)企業(yè)支持，確保城鎮(zhèn)化過程中不讓房價(jià)過度上漲、不讓農(nóng)民買單。因此，新的舉措應(yīng)當(dāng)是城鎮(zhèn)化，是讓有條件的開發(fā)企業(yè)加入到城鎮(zhèn)化發(fā)展之中。顯然，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，就會迎來新的轉(zhuǎn)機(jī)。

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