央行降準釋放1.2萬億，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)信號增強

來源：智能家居時間：2021-12-08 15:40

　　調(diào)控進入深水期，遭遇深度洗牌的房地產(chǎn)行業(yè)此刻似乎就要迎來新的轉機。

　　12月6日，央行公告稱，2021年12月15日下調(diào)金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調(diào)后，金融機構加權平均存款準備金率為8.4%，將釋放出1.2萬億元人民幣。同一天，中共中央政治局召開會議，明確提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

　　受此消息影響，次日房地產(chǎn)相關板塊集體上漲股票市場回暖。粵開證券指出，根據(jù)政治局會議對地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)來看，未來要促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，房地產(chǎn)特別是保障房相關板塊有望迎來結構性政策寬松，建議關注相關板塊投資機會。

　　不同于2020年4月開始的定向降準，今年以來，7月份的首次降準以及此次降準，都沒有特別地指向某些行業(yè)。這無疑讓持續(xù)受高壓管控的房地產(chǎn)市場看到些許希望。

　　談及降準目的，央行有關負責人表示，是為加強跨周期調(diào)節(jié)，優(yōu)化金融機構的資金結構，提升金融服務能力，更好支持實體經(jīng)濟?！耙皇窃诒３至鲃有院侠沓湓５耐瑫r，有效增加金融機構支持實體經(jīng)濟的長期穩(wěn)定資金來源，增強金融機構資金配置能力。二是引導金融機構積極運用降準資金加大對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持力度。三是此次降準降低金融機構資金成本每年約150億元，通過金融機構傳導可促進降低社會綜合融資成本。

　　盡管調(diào)控政策拐點好像已經(jīng)到來，但穩(wěn)健貨幣政策并未改變，對房地產(chǎn)行業(yè)的考驗還在繼續(xù)。1.2萬億的降準將對房地產(chǎn)市場的長期走勢有何影響？降準之后，新的問題會否接踵而至？

央行降準釋放1.2萬億，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)信號增強

　　行業(yè)迎來難得“修復性”機會，但不會形成強刺激

　　要想厘清這些問題，關鍵還是要回到政策本身。其實在本輪降準政策發(fā)布之前，10月15日，央行在2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，就貨幣政策、房地產(chǎn)金融政策給予回應，釋放一定的積極信號，信貸收緊態(tài)勢有望緩解。10月21日，銀保監(jiān)會議也進一步釋放了接下來信貸環(huán)境或?qū)⒂型纳频姆e極信號，并明確提出保障好剛需的信貸需求。

　　11月19日，央行發(fā)布《2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，更是提出穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，完善貨幣供應調(diào)控機制，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩(wěn)定性。

　　這些都在給低迷的樓市和消沉的房企提振信心。數(shù)據(jù)顯示，從10月份開始，二手房市場在按揭額度逐步修復的支撐下，市場已經(jīng)開始筑底復蘇。11月50城貝殼二手房整體成交量環(huán)比增長約2%，10月以來成交量連續(xù)兩月環(huán)比增長。11月50城中約一半的城市成交量環(huán)比回升。貝殼研究院認為，“降準將會鞏固11月的底部復蘇局面，對今年四季度以及明年一季度的市場構成利好?！?/p>

　　另外，對于今年出現(xiàn)債務困難的房企來說，此時降準政策落地，一方面，在釋放流動性的利好下，房貸利率下降、放款速度加快，房企經(jīng)營現(xiàn)金流改善；另一方面，房企融資環(huán)境有望繼續(xù)邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，利于降低房企債務風險。

　　隨著1.2萬億的資金流入，市場向上運行是大概率事件。作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)也將應該一次難得的“修復性”機會。

　　不過值得注意的是，盡管此次中央政治局會議沒有提及“房住不炒”，但并不意味著對房地產(chǎn)調(diào)控的徹底轉向。隨著“三線四檔”融資管控、房地產(chǎn)貸款集中度管理政策等覆蓋房企、消費者及金融機構的降杠桿長效機制的建立與不斷完善，金融與房地產(chǎn)之間的隔離將越來越嚴。

　　第三方研究機構克而瑞認為，年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴D暖，成交有望企穩(wěn)回升。但市場較難出現(xiàn)反轉行情，各城市市場還將不斷分化。貝殼研究院也分析指出，此次降準能改善行業(yè)流動性風險，但不會對市場形成強刺激。

央行降準釋放1.2萬億，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)信號增強

　　降準將一定程度促進流動性釋放，市場修復仍需時間

　　2008年以來，根據(jù)降準降息的時間緊湊度及存款準備金率和貸款利率實際變動的連續(xù)性，貝殼研究院將降準降息分為7輪。從公開的新房市場和二手房市場歷史成交量價來看，過去六輪降準降息后，市場確實出現(xiàn)了不同程度的回升。

　　以2014年11月至2016年3月的第四輪降準降息為例，那次是持續(xù)時間最長，降準降息次數(shù)最多、力度也較大的調(diào)整。那次降準降息后，市場回升力度較大。全國新房銷售面積于2015年4月轉正，2016年4月達到頂峰。二手房方面，北京網(wǎng)簽量2014年11-12月有小幅回升，2015年4月開始持續(xù)回升，均價開始上漲。并在多次降準降息下2015年末市場開始大幅增長，均價上漲速度加快。

　　因此，在此次全面降準落地后，市場關心的下一個話題是降息會不會來？對此，業(yè)內(nèi)觀點各有不同。申萬宏源(000166,股吧)預計不會，“降準不降息”仍是貨幣中性大方向中的數(shù)量型呵護，集中體現(xiàn)“有溫度的中性”。

　　但據(jù)澎湃新聞援引華創(chuàng)證券首席宏觀分析師張瑜的觀點，認為2022年有降息的可能。從應然角度而言，2022年上半年具有降息啟動的“應該”性（經(jīng)濟增速位于潛在增速下沿、工業(yè)企業(yè)利潤二季度有穿負可能、直達工具必有但或尚難一條腿走路、華創(chuàng)宏觀DR007模型指引經(jīng)濟運行應該匹配更低的DR007利率）；從實然角度而言， 2022年秋天后或有美國加息掣肘，本輪經(jīng)濟下行周期中，2022年留給決策層可以順利寬松的戰(zhàn)略窗口并不是很長。

　　無論降息是否會來，從過去的歷史經(jīng)驗看，降準確實通過向市場釋放大量流動性，增加房貸額度，同時降低資金成本，促使房貸利率下降，一定程度上能促進購買力的釋放。

　　相比于討論降息，平安證券首席經(jīng)濟學家鐘正生認為，后續(xù)博弈的重點或在于降準后“寬信用”效果如何，“寬貨幣”政策能否繼續(xù)演繹。“近三個月中，市場也已經(jīng)圍繞降準預期反復博弈多次，預計降準落地的信息將很快被市場消化。展望明年上半年，我們認為名義GDP下行壓力仍存、結構性‘資產(chǎn)荒’格局或?qū)⒀永m(xù)，中長期利率水平有望進一步下移。”

　　貝殼研究院分析指出，在這兩年的金融整頓之下，房地產(chǎn)信貸穿透式監(jiān)管能力增強，貨幣借道進入房地產(chǎn)沒那么容易。換言之，房地產(chǎn)難以出現(xiàn)2016年左右的強勢反彈?！爱斍笆袌鲆?guī)模仍處歷史低位，市場修復仍需要時間，需要政策呵護，未來市場修復將是一個緩慢溫和的過程。”

（責任編輯：蒲莎莎）

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