央行降準(zhǔn)釋放1.2萬億，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)信號(hào)增強(qiáng)

來源：智能家居時(shí)間：2021-12-08 15:40

　　調(diào)控進(jìn)入深水期，遭遇深度洗牌的房地產(chǎn)行業(yè)此刻似乎就要迎來新的轉(zhuǎn)機(jī)。

　　12月6日，央行公告稱，2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%，將釋放出1.2萬億元人民幣。同一天，中共中央政治局召開會(huì)議，明確提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

　　受此消息影響，次日房地產(chǎn)相關(guān)板塊集體上漲股票市場(chǎng)回暖?；涢_證券指出，根據(jù)政治局會(huì)議對(duì)地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)來看，未來要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，房地產(chǎn)特別是保障房相關(guān)板塊有望迎來結(jié)構(gòu)性政策寬松，建議關(guān)注相關(guān)板塊投資機(jī)會(huì)。

　　不同于2020年4月開始的定向降準(zhǔn)，今年以來，7月份的首次降準(zhǔn)以及此次降準(zhǔn)，都沒有特別地指向某些行業(yè)。這無疑讓持續(xù)受高壓管控的房地產(chǎn)市場(chǎng)看到些許希望。

　　談及降準(zhǔn)目的，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，是為加強(qiáng)跨周期調(diào)節(jié)，優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的資金結(jié)構(gòu)，提升金融服務(wù)能力，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)?！耙皇窃诒３至鲃?dòng)性合理充裕的同時(shí)，有效增加金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定資金來源，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力。二是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極運(yùn)用降準(zhǔn)資金加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度。三是此次降準(zhǔn)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約150億元，通過金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)可促進(jìn)降低社會(huì)綜合融資成本。

　　盡管調(diào)控政策拐點(diǎn)好像已經(jīng)到來，但穩(wěn)健貨幣政策并未改變，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的考驗(yàn)還在繼續(xù)。1.2萬億的降準(zhǔn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)有何影響？降準(zhǔn)之后，新的問題會(huì)否接踵而至？

央行降準(zhǔn)釋放1.2萬億，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)信號(hào)增強(qiáng)

　　行業(yè)迎來難得“修復(fù)性”機(jī)會(huì)，但不會(huì)形成強(qiáng)刺激

　　要想厘清這些問題，關(guān)鍵還是要回到政策本身。其實(shí)在本輪降準(zhǔn)政策發(fā)布之前，10月15日，央行在2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，就貨幣政策、房地產(chǎn)金融政策給予回應(yīng)，釋放一定的積極信號(hào)，信貸收緊態(tài)勢(shì)有望緩解。10月21日，銀保監(jiān)會(huì)議也進(jìn)一步釋放了接下來信貸環(huán)境或?qū)⒂型纳频姆e極信號(hào)，并明確提出保障好剛需的信貸需求。

　　11月19日，央行發(fā)布《2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，更是提出穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，完善貨幣供應(yīng)調(diào)控機(jī)制，保持流動(dòng)性合理充裕，增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。

　　這些都在給低迷的樓市和消沉的房企提振信心。數(shù)據(jù)顯示，從10月份開始，二手房市場(chǎng)在按揭額度逐步修復(fù)的支撐下，市場(chǎng)已經(jīng)開始筑底復(fù)蘇。11月50城貝殼二手房整體成交量環(huán)比增長(zhǎng)約2%，10月以來成交量連續(xù)兩月環(huán)比增長(zhǎng)。11月50城中約一半的城市成交量環(huán)比回升。貝殼研究院認(rèn)為，“降準(zhǔn)將會(huì)鞏固11月的底部復(fù)蘇局面，對(duì)今年四季度以及明年一季度的市場(chǎng)構(gòu)成利好?！?/p>

　　另外，對(duì)于今年出現(xiàn)債務(wù)困難的房企來說，此時(shí)降準(zhǔn)政策落地，一方面，在釋放流動(dòng)性的利好下，房貸利率下降、放款速度加快，房企經(jīng)營現(xiàn)金流改善；另一方面，房企融資環(huán)境有望繼續(xù)邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，利于降低房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　隨著1.2萬億的資金流入，市場(chǎng)向上運(yùn)行是大概率事件。作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)也將應(yīng)該一次難得的“修復(fù)性”機(jī)會(huì)。

　　不過值得注意的是，盡管此次中央政治局會(huì)議沒有提及“房住不炒”，但并不意味著對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的徹底轉(zhuǎn)向。隨著“三線四檔”融資管控、房地產(chǎn)貸款集中度管理政策等覆蓋房企、消費(fèi)者及金融機(jī)構(gòu)的降杠桿長(zhǎng)效機(jī)制的建立與不斷完善，金融與房地產(chǎn)之間的隔離將越來越嚴(yán)。

　　第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞認(rèn)為，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升。但市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情，各城市市場(chǎng)還將不斷分化。貝殼研究院也分析指出，此次降準(zhǔn)能改善行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但不會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成強(qiáng)刺激。

央行降準(zhǔn)釋放1.2萬億，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)信號(hào)增強(qiáng)

　　降準(zhǔn)將一定程度促進(jìn)流動(dòng)性釋放，市場(chǎng)修復(fù)仍需時(shí)間

　　2008年以來，根據(jù)降準(zhǔn)降息的時(shí)間緊湊度及存款準(zhǔn)備金率和貸款利率實(shí)際變動(dòng)的連續(xù)性，貝殼研究院將降準(zhǔn)降息分為7輪。從公開的新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)歷史成交量?jī)r(jià)來看，過去六輪降準(zhǔn)降息后，市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了不同程度的回升。

　　以2014年11月至2016年3月的第四輪降準(zhǔn)降息為例，那次是持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)，降準(zhǔn)降息次數(shù)最多、力度也較大的調(diào)整。那次降準(zhǔn)降息后，市場(chǎng)回升力度較大。全國新房銷售面積于2015年4月轉(zhuǎn)正，2016年4月達(dá)到頂峰。二手房方面，北京網(wǎng)簽量2014年11-12月有小幅回升，2015年4月開始持續(xù)回升，均價(jià)開始上漲。并在多次降準(zhǔn)降息下2015年末市場(chǎng)開始大幅增長(zhǎng)，均價(jià)上漲速度加快。

　　因此，在此次全面降準(zhǔn)落地后，市場(chǎng)關(guān)心的下一個(gè)話題是降息會(huì)不會(huì)來？對(duì)此，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)各有不同。申萬宏源(000166,股吧)預(yù)計(jì)不會(huì)，“降準(zhǔn)不降息”仍是貨幣中性大方向中的數(shù)量型呵護(hù)，集中體現(xiàn)“有溫度的中性”。

　　但據(jù)澎湃新聞援引華創(chuàng)證券首席宏觀分析師張瑜的觀點(diǎn)，認(rèn)為2022年有降息的可能。從應(yīng)然角度而言，2022年上半年具有降息啟動(dòng)的“應(yīng)該”性（經(jīng)濟(jì)增速位于潛在增速下沿、工業(yè)企業(yè)利潤二季度有穿負(fù)可能、直達(dá)工具必有但或尚難一條腿走路、華創(chuàng)宏觀DR007模型指引經(jīng)濟(jì)運(yùn)行應(yīng)該匹配更低的DR007利率）；從實(shí)然角度而言， 2022年秋天后或有美國加息掣肘，本輪經(jīng)濟(jì)下行周期中，2022年留給決策層可以順利寬松的戰(zhàn)略窗口并不是很長(zhǎng)。

　　無論降息是否會(huì)來，從過去的歷史經(jīng)驗(yàn)看，降準(zhǔn)確實(shí)通過向市場(chǎng)釋放大量流動(dòng)性，增加房貸額度，同時(shí)降低資金成本，促使房貸利率下降，一定程度上能促進(jìn)購買力的釋放。

　　相比于討論降息，平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生認(rèn)為，后續(xù)博弈的重點(diǎn)或在于降準(zhǔn)后“寬信用”效果如何，“寬貨幣”政策能否繼續(xù)演繹。“近三個(gè)月中，市場(chǎng)也已經(jīng)圍繞降準(zhǔn)預(yù)期反復(fù)博弈多次，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)落地的信息將很快被市場(chǎng)消化。展望明年上半年，我們認(rèn)為名義GDP下行壓力仍存、結(jié)構(gòu)性‘資產(chǎn)荒’格局或?qū)⒀永m(xù)，中長(zhǎng)期利率水平有望進(jìn)一步下移?！?/p>

　　貝殼研究院分析指出，在這兩年的金融整頓之下，房地產(chǎn)信貸穿透式監(jiān)管能力增強(qiáng)，貨幣借道進(jìn)入房地產(chǎn)沒那么容易。換言之，房地產(chǎn)難以出現(xiàn)2016年左右的強(qiáng)勢(shì)反彈?！爱?dāng)前市場(chǎng)規(guī)模仍處歷史低位，市場(chǎng)修復(fù)仍需要時(shí)間，需要政策呵護(hù)，未來市場(chǎng)修復(fù)將是一個(gè)緩慢溫和的過程。”

（責(zé)任編輯：蒲莎莎）

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