（安居園博公寓 圖片來源：受訪者供圖）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 實(shí)習(xí)記者 柳玉琳 編輯 張雅楠 今年2月，小林搬進(jìn)了新房。在此之前，他有著超過10年的租房經(jīng)歷，其中，最后一年的租房時光尤其不同。

2021年1月，小林在朋友圈里看到一則園博公寓的招租廣告，“當(dāng)時人還不多，比較好租”，他租下了一間45平方米的一室一廳，有廚房、衛(wèi)生間和陽臺，當(dāng)月就搬進(jìn)去了。

園博公寓是廈門國企安居集團(tuán)旗下長租公寓品牌——叩叩公寓旗下項目之一，另一個項目為附近的珩琦公寓。這兩個項目都主要面向廈門市新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體，對個人租戶要求年齡在18-60歲之間。項目公寓運(yùn)營目標(biāo)是，讓在廈青年人既“租得起”又“住得好”。

在這里租房按照合同來，每年的租金漲幅也被限制，房東不會突然要求退房，這是小林比較滿意和放心的地方。“園博公寓的居住體驗和我租過的房子比，算不錯的了”，小林說，“安居公寓對剛來廈門發(fā)展的年輕人很友好，還是值得鼓勵的?！?/p>

安居·叩叩公寓目前集中在廈門集美區(qū)新城，緊鄰軟件園三期人口密集區(qū)域、辦公樓聚集地及大型科技/工業(yè)園區(qū)周邊。

小林就在電子城(600658)上班，有BRT可以直接到島內(nèi)，上班方便，和小林一樣，很多島內(nèi)和軟三的上班族都住那邊。在生活方面，“樓下就有小賣部和快遞點(diǎn)，附近有樸樸超市，旁邊開了商城，還有萬科里”。

當(dāng)然，小林也偶爾遇到一些小問題。他居住的中間套房子，有時光線不好，夏天電費(fèi)會有點(diǎn)多，插座也時不時容易壞，但因為水電都是民用的，小林覺得還算有優(yōu)勢。

小林不知道的是，他租住過的園博公寓和附近的珩琦公寓正是今年8月份上市的中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)，是廈門市發(fā)展保障性租賃住房公募REITs的新試點(diǎn)。

從醞釀到上市

2022年8月31日，全國首批3只保障性租賃住房REITs——中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT均已上市。上市首日，3只保租房/保障房公募REITs均實(shí)現(xiàn)30%的漲幅，市場熱度持續(xù)升溫。

中金廈門安居REIT項目是福建省首單公募基礎(chǔ)設(shè)施REIT，原始權(quán)益人為廈門安居集團(tuán)有限公司，從醞釀、籌建到上市，項目用時近10個月左右。

2021年11月，廈門市市長黃文輝召開專題會議，提出將廈門安居集團(tuán)的保障性租賃住房作為發(fā)行公募REITs優(yōu)先考慮項目，成立市政府工作專班，指導(dǎo)、推動此項工作。12月，廈門安居集團(tuán)成立保障性租賃住房REIT工作專班，由董事長任組長、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人作為組員共同推進(jìn)。

廈門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年3月至5月，中介機(jī)構(gòu)近40號人同時進(jìn)駐安居集團(tuán)，開展盡調(diào)、申報等工作。

中介機(jī)構(gòu)人員根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)分為稅務(wù)組、審計組、評估組、銀行組、運(yùn)營組、權(quán)證組等小組。多組聯(lián)動，從申報廈門市發(fā)改委REITs項目儲備庫到中介機(jī)構(gòu)正式進(jìn)場、資產(chǎn)重組、報經(jīng)廈門市發(fā)改委、國家發(fā)改委審核和中國證監(jiān)會、上海證券交易所審核，前后歷時半年左右。

“為確保中金廈門安居REIT順利發(fā)行，從5月起，安居集團(tuán)及中金公司連續(xù)數(shù)月舉辦線上線下路演，并多次組織投資人前往項目現(xiàn)場考察交流，擬發(fā)行的底層資產(chǎn)獲得投資者的高度認(rèn)可。”廈門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶。

7月中旬，中金廈門安居REIT項目狀態(tài)在上交所網(wǎng)站顯示為“通過”，標(biāo)志其成為國內(nèi)首支獲得上交所審核通過的保租房基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目。8月初的網(wǎng)下詢價，中金廈門安居REIT項目的認(rèn)購倍數(shù)約為109倍。

正式發(fā)售階段，投資者熱情延續(xù)，中金廈門安居REIT發(fā)行基金總份額5億份，發(fā)行價為2.60元/份，募資總計13億元。其中，網(wǎng)下投資者和公眾投資者的有效認(rèn)購份額分別約為139.5億份和81.42億份，配售比例分別為0.94%和0.69%。廈門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，廈門安居REIT成功發(fā)行對現(xiàn)有融資渠道進(jìn)行了有效的補(bǔ)充與完善。

底層資產(chǎn)對標(biāo)新市民群體

中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)為位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓，兩處公寓都屬于2020年3月竣工的新小區(qū)，之間的騎行距離約3公里左右。

兩個項目均為保租房，面向廈門市無房的新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體，兩個小區(qū)緊鄰商業(yè)核心區(qū)和人才辦公區(qū)。

園博公寓200米內(nèi)有公交BRT1號線產(chǎn)業(yè)研究院站，過杏林灣大橋即是杏林灣商務(wù)運(yùn)營中心，周邊一公里內(nèi)有IOI MALL、廈門集美世茂廣場、云城萬科里等購物商場和華僑大學(xué)。

珩琦公寓位于集美區(qū)珩琦二里，距離地鐵1號線集美大道地鐵站步行距離僅200米左右，緊鄰軟件園三期辦公樓聚集地。

珩琦公寓內(nèi)部 受訪者供圖

兩處公寓以中小戶型為主，較符合新市民群體承租特點(diǎn)。園博公寓和珩琦公寓分別有房源2614套和2051套，在合計4665套公寓中，30平方米的單身公寓、45平方米的一室一廳和60平方米的兩室一廳套數(shù)占比分別為33.3%、61.3%和5.4%。

根據(jù)廈門市相關(guān)規(guī)定，保障性租賃住房可以直接面向個人配租，也可以面向用人單位整體配租，由用人單位安排符合條件的對象入住。招募書顯示，截至2022年3月末，個人租賃合同涉及房源4115套，占比88.9%；企業(yè)租賃合同涉及房源514套，占比11.1%。

企業(yè)租戶優(yōu)先選取的是廈門市重點(diǎn)支持行業(yè)中的重點(diǎn)企業(yè)，或引進(jìn)及培養(yǎng)重點(diǎn)人才的企業(yè)。目前主要合作的園區(qū)和企業(yè)為位于項目周邊的廈門市軟件園三期園區(qū)、杏林灣商務(wù)運(yùn)營中心、中國科學(xué)院研究下屬所、廈門產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院、廈門醫(yī)學(xué)院附屬第二醫(yī)院等。

“新市民群體的年齡要求在18-60歲之間。”廈門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前租戶以青年人為主，兩個項目合計35歲及以下租戶的占比約93%。另外，租戶來源也較為廣泛，廈門市的租戶占比為僅為2.5%，7成為來自福建省其他地區(qū)的租戶，其次是省外的租戶。

廈門市在保障性租賃住房發(fā)展模式上有過不同階段的嘗試，早在2016年發(fā)展“市級公共租賃住房”時就推出對新市民，特別是專業(yè)技術(shù)人才、穩(wěn)定就業(yè)的外來人員等中等收入或者中高收入人群的住房保障。

廈門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，廈門市的保障房與國家層面的公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房“三房”為主體的住房保障體系雖在名稱上未一一對應(yīng)，但覆蓋面一致。其中，面向新市民的市級公共租賃住房對應(yīng)的正是國家層面的保障性租賃住房。本次兩項底層資產(chǎn)項目此前也屬于市級公共租賃房性質(zhì)。

租金優(yōu)惠力度略低，出租率仍居高

目前，園博公寓和珩琦公寓兩個項目，由廈房租賃作為外部管理機(jī)構(gòu)提供運(yùn)營管理。

根據(jù)招募書，中金廈門安居REIT底層資產(chǎn)的租金優(yōu)惠力度并不大，相比于同樣以保障性租賃住房為底層資產(chǎn)的紅土深圳安居REIT的六折租金優(yōu)惠，園博公寓和珩琦公寓兩個項目的租金僅按低于同地段同品質(zhì)的市場化租賃住房租金的95%執(zhí)行。

據(jù)廈房租賃數(shù)據(jù)，園博公寓和珩琦公寓兩個項目2022年3月的月平均租金單價為32.35元/平方米和30.52元/平方米，此前2021年6月的月平均租金單價為31.04元/平方米和29.18元/平方米，期間增長4.22%和4.59%。

另外，外部管理機(jī)構(gòu)可以按不高于同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅不高于5%的調(diào)價增幅標(biāo)準(zhǔn)，在后續(xù)年度進(jìn)行租金調(diào)價。

招募書預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)設(shè)施項目2023年租約期外的租金年增長率預(yù)計為2.50%。

在略低的租金優(yōu)惠力度下，園博公寓和珩琦公寓的出租率仍然居高。廈門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“園博公寓和珩琦公寓，兩個項目都一房難求，出租率已接近飽和?！苯刂?022年3月末，園博公寓出租率達(dá) 99.42%，珩琦公寓項目出租率達(dá)99.11%。

同時，候選人排號情況也顯示出兩個租房項目的火熱程度。廈房租賃曾于2021年7月開通微信小程序線上預(yù)約功能，由于預(yù)約人數(shù)過多，預(yù)約通道在11月12日關(guān)閉。當(dāng)天，園博公寓和珩琦公寓的總預(yù)約號數(shù)分別為5339個和3903個。截至今年3月末，上述排號仍在消化中，兩個項目合計等待入住租戶排號數(shù)占全部房源的98.33%。

目前，在指定預(yù)約平臺“安居·叩叩”上，園博社區(qū)顯示已滿租，園博社區(qū)和珩琦社區(qū)的預(yù)約均暫未開放。

運(yùn)營成本主要包括固定和浮動兩大成本。其中，固定運(yùn)營成本主要由店長和管家服務(wù)對應(yīng)的人工成本、項目辦公場所行政辦公費(fèi)、運(yùn)營人員交通費(fèi)和通訊費(fèi)、長租公寓系統(tǒng)使用費(fèi)和網(wǎng)絡(luò)及網(wǎng)絡(luò)維護(hù)費(fèi)等構(gòu)成；浮動運(yùn)營成本主要有空置物業(yè)費(fèi)、公維金、公攤水電費(fèi)，項目運(yùn)營推廣費(fèi)、日常修理費(fèi)及修理材料，保潔費(fèi)等。

市場化運(yùn)營靈活

相比于京保REIT和紅土深圳安居REIT底層資產(chǎn)基本接近3年的租賃期限，園博公寓和珩琦公寓與租戶簽訂的租賃合同約定的租期一般為1年。根據(jù)招募書，截至2022年3月末，項目95%以上的租約將集中于2022年及2023年到期。

廈門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前廈門品牌長租公寓行業(yè)一般客戶居住平均周期為6-8個月，“我們?yōu)榭蛻籼峁┮荒暌缓灥淖赓U合同，有效降低客戶違約成本?！?/p>

租客小林也提到，在房租到期前，會有管家提前一個月詢問是否需要續(xù)租，只要符合條件到期簽約就可以無限期居住下去，比較方便。如果是自己提前搬走，則是扣一個月的租金。據(jù)了解，目前兩個項目的平均續(xù)租率在86%左右。

同時，不同于京保REIT底層資產(chǎn)公租房的集體配租安排，中金廈門安居REIT的配租也更具市場化特點(diǎn)。

“項目以市場化品牌公寓模式，面向社會招租，招租及續(xù)租工作納入日常工作中。”廈門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，如項目有可租房源，將在安居·叩叩平臺內(nèi)設(shè)置可預(yù)約時間及可接待人數(shù)，可通過微信公眾號信息或運(yùn)營微信號朋友圈了解預(yù)約信息動態(tài)。

承租人需要在平臺內(nèi)完成身份證實(shí)名認(rèn)證后方可進(jìn)行預(yù)約，根據(jù)預(yù)約時間到現(xiàn)場看房，雙方確認(rèn)房源狀態(tài)后即可簽約，每人僅限承租一套房源，從預(yù)約到入住約一周內(nèi)辦結(jié)。預(yù)約平臺的工作人員在電話中也表示，客戶從約到房源到辦理入住，最快可當(dāng)天完成。

此外，項目的租金優(yōu)惠也有一定的彈性空間。

“作為廈門市保障性租賃住房項目，為解決廈門市無房的新青年群體的基礎(chǔ)居住需求，助力集美區(qū)企業(yè)招人、用人和留人，對特定園區(qū)的企業(yè)和承租較多房源的企業(yè)可給予一定租金優(yōu)惠?！睆B門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

租客小林還曾享受過9折的優(yōu)惠力度，“當(dāng)時我們是第一批租戶，所以給的折扣比較大，租金大概是1200元/月，朋友住的兩室一廳在2200元/月左右”。

小林認(rèn)為，相比于租金優(yōu)惠，安居公寓治愈的更多是房客的“隱傷”?！靶^(qū)里面要交物業(yè)費(fèi)，大概3塊錢一平，實(shí)際租金沒有比外面城中村和小區(qū)便宜。但是環(huán)境和管理以及居住體驗都會比城中村好很多。相比個人房東，這種國企公寓都是按合同來，簽約之前什么事情也會跟你說，比較正規(guī)。每年漲房租也被限制，也不會突然要賣房。退房什么的都比較方便，一切按照正常的合同走?！?/p>

考慮三種擴(kuò)募方式

“通過保障性租賃住房REITs，安居集團(tuán)成為真正意義上保障房的資本運(yùn)作平臺?！睆B門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司將凈回收資金作為保障性住房項目資本金，通過配套貸款、發(fā)債完成項目建設(shè)。待保障性租賃住房穩(wěn)定運(yùn)營并達(dá)到一定收益率之后，通過REITs資本運(yùn)作平臺回籠資金，繼續(xù)投入新的保障性住房建設(shè)項目，如此循環(huán)往復(fù)，形成系統(tǒng)性工程。

廈門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本次募集資金擬投資項目包括但不限于浯家公寓、龍秋公寓、洪茂一期及龍泉公寓（龍泉一期、龍泉二期）、林邊公寓、美峰公寓和古地石公寓。其中，浯家公寓合計已納入省級和國家公租房計劃，龍秋公寓已部分納入省級和國家公租房計劃，洪茂一期及龍泉公寓（龍泉一期、龍泉二期）正在申請列入福建省公租房項目清單。

截至10月底，集美－洪茂一期項目正在進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工；翔安－浯家公寓項目正在進(jìn)行各專項驗收；同安－龍秋公寓項目正在進(jìn)行室內(nèi)裝修和室外工程，其中裝修完成95%，外墻涂料完成100%，室外景觀完成85%；同安－泉一期項目A1-1地塊正在進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工，A1-2地塊正在進(jìn)行地下室結(jié)構(gòu)施工。同安－龍泉二期項目正在進(jìn)行基坑支護(hù)工程施工。

“在保障性租賃住房REITs推出之前，穩(wěn)定運(yùn)營的保障性租賃住房缺乏有效的盤活手段，導(dǎo)致投資無法退出，使得投資資金在存量項目不斷沉積而后續(xù)投資資金匱乏?！睆B門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

其實(shí)，REITs不僅是盤活存量，服務(wù)于一次性的融資需求的工具。通過REITs擴(kuò)募機(jī)制，即REITs發(fā)起募集之后的再次募集，企業(yè)可以增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

據(jù)廈門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，安居集團(tuán)持有的租賃住房較為充沛，且目前市場上存在可合作的潛在外部資產(chǎn)，所以擴(kuò)募方式可考慮以下三種：選擇安居集團(tuán)的資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)募、選擇外部資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)募和將安居集團(tuán)資產(chǎn)及外部資產(chǎn)同時進(jìn)行擴(kuò)募。

“截至2022年9月28日，我國REITs市場已有5單產(chǎn)品發(fā)布擴(kuò)募的相關(guān)公告及方案，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募的法規(guī)及執(zhí)行細(xì)則已清晰，擴(kuò)募的可操作性較高。”廈門安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“下一步安居集團(tuán)將做好擴(kuò)募工作的規(guī)劃，盡早啟動相關(guān)準(zhǔn)備工作。同時做好存量資產(chǎn)的梳理，按照首發(fā)要求進(jìn)行運(yùn)營和管理，做好與外部資產(chǎn)原始權(quán)益人的溝通，把握投資機(jī)會?！?/p>

租賃住房供不應(yīng)求

廈門市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境優(yōu)勢的帶動下，吸引不少本地及外來人口在廈置業(yè)。WIND數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月末，廈門市二手住宅掛牌均價已經(jīng)達(dá)到50212元/平方米。

另外，據(jù)廈門市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年，廈門市的城鎮(zhèn)化率為90.1%，全市常住人口共計528萬人。其中，集美區(qū)常住人口達(dá)107.8萬人，占比位居廈門市第一。早在2017年九部委發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中，廈門就被列入首批試點(diǎn)單位。

除常住人口外，2017年至2021年，廈門市每年新增就業(yè)人員數(shù)量逐年提高，16所高等院校在讀學(xué)生數(shù)量也呈逐年上升趨勢。根據(jù)《廈門市住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025年）》（以下簡稱《規(guī)劃》）預(yù)計“十四五”期間，廈門每年人口凈流入約10萬人。

較高的住宅銷售價格、持續(xù)的凈人口流入，加劇了廈門市租賃住房市場的需求矛盾。

而在租賃住房供給上，《規(guī)劃》中說明，廈門市現(xiàn)有住房租賃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)尚待完善，全市總體可租賃房源、個人及二房東運(yùn)營管理的房源均無法準(zhǔn)確定量。

不過可以確定的是，目前廈門市住房租賃市場供給的結(jié)構(gòu)性問題依然存在。政府所有的閑置直管公房、安置房，存量非住宅等轉(zhuǎn)化成租賃住房存在瓶頸，房源轉(zhuǎn)化通道尚未完全打通。

另一方面，廈門市人口分布與租賃房源供給也存在錯配。機(jī)構(gòu)化租賃房源主要的目標(biāo)客群偏向中高收入群體，對中低收入群體保障力度較弱，尤其是在廈門“島內(nèi)大提升，島外大發(fā)展”戰(zhàn)略下，城中村城邊村面臨大拆遷，原本可承載大量外來人口、低價城中村房源短期內(nèi)大量減少，且過渡期拆遷戶產(chǎn)生新的租賃需求，人多房少再次加劇了供需不均衡，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出。

《規(guī)劃》（公示稿）指出，廈門市住房租賃市場有待加快發(fā)展，保障性住房覆蓋率有待提升。

據(jù)招募書，截至2022年4月24日，廈門市住房保障和房屋管理局已發(fā)放保障性租賃住房項目認(rèn)定書的項目共計16個，其中已入市項目8個，集美區(qū)已入市項目僅有園博公寓項目和珩琦公寓項目。

《規(guī)劃》中提到，要發(fā)揮國有企業(yè)引領(lǐng)帶動作用，鼓勵本地國有住房企業(yè)組建住房租賃公司，支持其通過新建租賃住房、盤活閑置存量住房、借助政府資產(chǎn)或自有資產(chǎn)進(jìn)行改造等多種途徑，采取自行或委托專業(yè)化住房租賃企業(yè)代為經(jīng)營等方式，開展國有存量住房的規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)。同時，要加大金融支持力度。支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，在試點(diǎn)后盡快形成規(guī)模。

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