記者實探華潤有巢REIT泗涇項目：入住率95%以上，一室戶最低月租金2288元

來源：智能家居時間：2022-11-02 18:20

第四單保租房REITs、首單市場化機構運營的保租房REITs獲批。

11月1日，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT（以下簡稱“華潤有巢REIT”）正式獲得證監(jiān)會發(fā)行批文，保租房REITs即將迎來新成員。

記者走訪華潤有巢REIT的基礎設施項目——上海有巢國際青年社區(qū)了解到，社區(qū)有5棟樓，1264間，目前入住率保持在95%以上，主要租客為9號線上班族和松江區(qū)企事業(yè)單位人員。

專家表示，通過發(fā)行保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金產品，可以降低企業(yè)的融資壓力，降低保障性租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風險，從長遠來看，有助促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

保租房REITs迎來新成員

據募集資料顯示，華潤有巢REIT為產權類REIT，基礎資產是上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)及松江工業(yè)區(qū)東部園區(qū)的保障性租賃住房，目標募集金額為11.2億元，基金存續(xù)期為67年。

今年9月22日，華潤置地發(fā)布公告，擬分拆華潤旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎設施類公募REITs底層資產，預計公募基金將募集人民幣11.2億元。當日，華夏基金華潤有巢租賃住房REITs提交申報并獲得受理。

與此前3只保障房REITs的原始權益人均為地方公共部門下屬的住房保障企業(yè)不同，華潤有巢租賃住房REITs是以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產企業(yè)，本次華潤有巢REIT獲批，華潤置地有望成為首家涉水公募REITs市場的典型房企。

以11.2億元作為募集資金規(guī)模測算，預計本基金2022年7-12月和2023年的分派率（預計年度可供分配金額/公募基金擬募集規(guī)模）分別為4.32%（年化）和4.41%。

8月16日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT首批三只保障性租賃住房REITs正式發(fā)售。根據公告測算，三只產品預計募資總額約38億元，1220億機構資金瘋搶。8月31日，三只REITs正式上市，當日開盤均漲停，漲幅達30%。

而隨著華潤有巢REIT的獲批，保租房REITs即將迎來第四位新成員。

探訪有巢泗涇項目

華潤有巢REIT底層資產是由有巢住房租賃開發(fā)經營的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經開區(qū)項目，是上海松江區(qū)“001號”、“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項目。

11月2日，記者來到了有巢泗涇項目。

泗涇處于松江老城和上海市區(qū)的中間位置，是上?！八恰敝?，地鐵九號線在松江南站和浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)區(qū)間運行，是連接泗涇和上海市區(qū)的大動脈。從泗涇出發(fā)，向東六站到達漕河涇開發(fā)區(qū)，騰訊、字節(jié)跳動、網易、米哈游等知名互聯網企業(yè)均坐落于此；向東九站到達徐家匯(002561)，這是上海西南城市中心、傳統核心商務區(qū)。因此這條線路聚集了大量的上班族，據上海市交通委員會統計，泗涇站以23977人次位居2020年工作日早高峰進站客流量榜首。

走出泗涇地鐵站，沿著泗陳公路向東北方向步行約兩公里到達有巢泗涇社區(qū)。

有巢國際公寓社區(qū)大門記者攝

以9號線為界，泗涇被劃分為南泗涇和北泗涇，有巢泗涇項目位于北泗涇。長期以來，北泗涇開發(fā)不足，基礎設施建設相對落后。記者注意到，有巢公寓的對面還是農村和稻田。不過，在一片田園風光下，公寓顯得格外氣派和現代。公寓大門南側沿街的店鋪中，理發(fā)店、餐廳和便利店已經開業(yè)。

大門南側沿街店鋪記者攝

工作人員告訴記者，公寓自從去年6月份開業(yè)以來，入住率基本保持在95%左右，租戶主要是9號線上班族以及在松江區(qū)企事業(yè)單位工作的年輕人。雖然社區(qū)離地鐵較遠，但配備了直達班車。

據了解，目前，有巢公寓建有約1200間房，三種戶型，一室（33平和35平兩種）、一室一廳和兩室，房屋均為統一裝修，配有必需的家電家具。一室戶最低租金為2288元，相比泗涇租房的市場價，并不具備非常大的競爭力，不過，綜合居住體驗、房屋質量，這個價格對于租客依然具備較強的吸引力。

一室一廳樣板間記者攝

另外，該公寓為長三角G60科創(chuàng)走廊人才公寓，租客滿足一定條件，比如就業(yè)單位為松江區(qū)重點企業(yè)，可以申請租房補貼，每月900-1500元不等。

華夏基金介紹稱，受益于上海市和松江區(qū)產業(yè)蓬勃發(fā)展、新市民及新青年等人口的凈流入，兩項目憑借優(yōu)質的產品品質、物業(yè)運營管理服務、齊全的社區(qū)生活配套，以及納保后具有市場競爭力的租金水平，自開業(yè)以來出租率穩(wěn)步提升，經營狀態(tài)穩(wěn)定。截至2022年9月30日，兩項目出租率約為94%，實現了良好出租率及穩(wěn)定經營。同時，有巢住房租賃作為原始權益人擬自持REIT34%的份額，具有保障項目運營穩(wěn)定、獲得長期收益的內生動力。

金融工具支持租賃住房市場

近年來，在“房住不炒”定位下，國家針對發(fā)展保障性租賃住房的文件相繼出臺，要完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，解決好大城市新市民、青年人等各類群體的住房問題。

黨的二十大報告從“增進民生福祉，提高人民生活品質”的角度闡述了房地產行業(yè)未來的發(fā)展方向，指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”

但是，現階段租賃市場租售比低，租金回報率不高，租賃企業(yè)尚未形成成熟的盈利模式，納入保障性租賃住房后租金標準管控將進一步壓縮企業(yè)盈利空間，影響市場主體的積極性。而保租房公募REITs的落地有利于提高市場化企業(yè)的參與積極性，有助于增加保障性租賃住房供給。

2021年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》后，全國保障性租賃住房（簡稱“保租房”）建設明顯提速。以REITs為代表的投融資工具，積極踐行“盤活存量資產，擴大有效投資”的使命，為我國保障性租賃住房、公租房行業(yè)的證券化提供更多的經驗，更好地服務實體經濟。

今年5月19日，國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步盤活存量資產?擴大有效投資的意見》，明確提出，要推動基礎設施REITs健康發(fā)展，并將保障性租賃住房納入試點范圍。

5月27日，證監(jiān)會與國家發(fā)改委聯合印發(fā)了《關于規(guī)范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點有關工作的通知》，支持條件成熟的地區(qū)推出保障性租賃住房REITs項目，正式啟動相關試點工作。

專家表示，通過發(fā)行保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金產品，可以降低企業(yè)的融資壓力，一定程度上改變目前行業(yè)以傳統債務為主的融資方式，降低保障性租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風險，降低政府及企業(yè)的債務負擔，從長遠來看，有助促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

華夏基金表示，通過REITs上市和未來的持續(xù)擴募，募集市場化資金，建設更多的高質量保障性租賃住房，正是積極響應“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的政策號召。以華潤有巢REIT為代表的基礎設施REITs正在成為助推優(yōu)質保障性租賃住房實現高水平運營、可持續(xù)發(fā)展的重要金融工具，將促進行業(yè)向新發(fā)展模式轉型，實現平穩(wěn)健康發(fā)展，引導各方合力筑巢，保障人民安居樂業(yè)。

（責任編輯：冀文超）