從長租到保租，華潤有巢的擴張邏輯 | 租住資管

來源：智能家居時間：2022-09-20 09:20

作者 | 梁秀杰

編輯 | 夏縣明、張愛

視覺 | 張愛

責編 | 韓瑋燁

相較2016年就搶跑入局的萬科泊寓和龍湖冠寓等房企背景的長租項目，直到2018年6月才正式問世的華潤有巢，在長租公寓賽道的起點上，其實并不領先。

但經過4年的發(fā)展，華潤有巢整體規(guī)模迅速擴大，截至目前已在全國15座城市布局租賃房源5.5萬套（間），規(guī)模穩(wěn)居央企首位。在“十四五”期間，華潤有巢定下的目標是，未來計劃每年以1萬間的速度新開業(yè)，每年保持30%以上的業(yè)績增速，躋身長租公寓行業(yè)前十。

華潤有巢的規(guī)模，因何能保持如此高速的增長？

大型租賃社區(qū)上的持續(xù)投入

大型租賃社區(qū)指擁有1000套及以上規(guī)模租住房源，并配套多業(yè)態(tài)融合，以滿足租戶群體生活全鏈條甚至于全生命周期需求的租住生活共享空間。

隨著R4用地、集體土地、自持用地入市的新建租賃住房項目增加，大型租賃社區(qū)正在成為市場主流。有巢國際公寓作為華潤有巢2021年新推出的大型租賃社區(qū)產品，已成為其房源供給的重要來源。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，有巢國際公寓產品線已為其增加超1萬間的房源供給量，占已開業(yè)房源數(shù)的50%以上，分布在北京、上海、廣州、深圳、成都等重點城市。

相較于分散式公寓和單體公寓而言，大型租賃社區(qū)體量更大、集中管理更規(guī)范；有更多的共享空間，同時能容納更加豐富的業(yè)態(tài)，具備一定的社交屬性。以華潤有巢國際公寓社區(qū)總部基地店為例，作為北京市最大的上市供應集體土地新建租賃住房項目、央企在北京開業(yè)的首個大型租賃社區(qū)項目，擁有近2400套房源，還配備以“巢范兒空間”、“巢范兒社交”、“巢范兒安全”和“巢范兒運動”為主題的多功能公共區(qū)域，用完善的生活配套、服務貼心的管家團隊、興趣愛好多元的社群活動，為新市民、青年人等群體締造高品質租賃住房生活體驗。

有巢國際公寓社區(qū)北京總部基地店

圖片來源：華潤有巢

目前，華潤有巢的全國性自持大型租賃社區(qū)項目規(guī)模，已經成為行業(yè)第一。

其實早在2018年成立之初，華潤有巢便陸續(xù)在北京、上海等一線城市獲取多宗集體土地和R4租賃用地等政策性住房租賃專項用地，用來發(fā)展大型租賃社區(qū)項目。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，睿和智庫整理

率先跑入保租房領域“快車道”

當前，保障性租賃住房已上升至國家戰(zhàn)略，成為“十四五”時期住房建設的重點任務。今年以來，全國多地密集出臺政策措施，大力推進保障性租賃住房建設，住房保障覆蓋面不斷擴大。在一系列政策利好加持下，不少長租公寓納入保障性租賃住房體系。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年二季度末，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有6.9%納入當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，規(guī)模合計為62019套（間）。與此同時，納保的企業(yè)名單亦在持續(xù)更新中，其中國企、央企在該領域起到了“壓艙石”作用，一些民營企業(yè)也陸續(xù)獲得進入保租房領域的門票。

有巢國際公寓社區(qū)上海泗涇店

圖片來源：華潤有巢

央企華潤，則起到了帶頭作用。據(jù)不完全統(tǒng)計，華潤有巢重資產占比已逾70%，且大部分土地都用于建設、運營保障性租賃住房。

目前，華潤有巢在全國多個優(yōu)質項目獲政府評定為保障性租賃住房項目，其中天津之眼店獲評天津市首個“保租房”項目；上海泗涇店、上海東部經開區(qū)店分別獲評為上海松江“001號”、“002號”保租房項目；北京總部基地店、北京潤棠·瀛海店等多個項目也獲認證為“保租房”項目和“人才公寓”，率先跑入保租房領域發(fā)展的“快車道”。

為什么選擇保租房？

回溯華潤有巢4年的發(fā)展歷程，其背后的價值體系似乎也越來越清晰。

1、有責任

從央企擔當來講，國家所需即是華潤所長。在國家特別強調“要高度重視保障性租賃住房建設”，大力發(fā)展保障性租賃住房的大背景下，定位為“城市投資開發(fā)運營商”的華潤置地，有服務國家戰(zhàn)略的責任，不容缺席。

2、有能力

經過長租公寓賽道的歷練，華潤有巢專業(yè)化、精細化的運營體系已基本形成，其經營水平和盈利能力，也有了長足的提升。

首先表現(xiàn)為產品體系持續(xù)完善。從“有巢公寓”和“有巢公館”，發(fā)展為包括“有巢公寓”、“有巢公館”、“有巢公邸”、“有巢國際公寓”在內的多條產品線，覆蓋從青年公寓、白領公寓、高端服務式公寓到大型租賃社區(qū)多個方向，在規(guī)劃形態(tài)、租金等方面拉開差距，以協(xié)調滿足不同租客間不同的居住需求。

其次，管理效能的提升。標準化是快速增加房源供給，及管控成本的關鍵。華潤有巢在上海松江的兩個項目在外立面、戶型設計、裝修等方面采用標準化設計；在北京有巢國際公寓社區(qū)總部基地店，戶型、裝配式家具等也實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，通過標準化的設計和創(chuàng)新讓戶型擁有更高坪效。

華潤有巢還創(chuàng)新性地提出“三大社區(qū)”理念—— Living+一站式生活社區(qū)、Y.O.伙伴式服務社區(qū)、3i智慧型科技社區(qū)。從生活、服務、科技三大領域入手，全方面滿足租客居住需求的同時，提供更高品質的租住服務。

這都為華潤有巢在保障性租賃住房時代的爆發(fā)，儲備了足夠的資金和管理經驗。

3、最關鍵的是，有發(fā)展

從市場邏輯來講，一方面，“納?！蹦軌驗檫\營商拿到很多政策、稅收優(yōu)惠、政府背書帶來的穩(wěn)定客源，有利于提高出租率；另一方面，能為企業(yè)發(fā)展打開更廣闊的資源，包括但不限于合作資源、項目資源等等；且“納保”并不意味著放棄“市場化”，反而可以利用保租房運營期間形成的良好政府關系、客戶資源關系等，反哺市場化長租房項目，從而增加營收。

三單已發(fā)行的保障性租賃住房REITs在二級市場表現(xiàn)較好，保障性租賃住房從“投資”到“退出”的資本閉環(huán)已經打通。

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（責任編輯：王治強 HF013）