不動產(chǎn)依然香！三只保租房REITs受險資熱捧上市10天最高漲幅達(dá)38%

來源：智能家居時間：2022-09-09 12:30

財聯(lián)社9月9日訊（記者王宏）據(jù)財聯(lián)社記者統(tǒng)計，截至目前，首批上市的中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT較發(fā)售價漲幅分別達(dá)到了30.38%、38%、35%，受到市場熱捧。保險資金也積極參與到首批上市的保租房REITs申購中，業(yè)內(nèi)人士指出，無論從安全性還是收益來看，三只保租房REITs都是不錯的產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計未來保租房項目還有著很大的需求。新的保租房REITs與傳統(tǒng)不動產(chǎn)項目相比，增加了配置靈活性，既有穩(wěn)定的現(xiàn)金流保證，也有不錯的收益。從國外經(jīng)驗看，保險資金也會持有包括寫字樓、停車場在內(nèi)的一些不動產(chǎn)物業(yè)。在長期債券利率走低的趨勢下，險資依舊在尋找能提供穩(wěn)定長期現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。

險資積極參與三只保租房REITs認(rèn)購

首批3只保障性租賃住房REITS在8月末上市交易。此次上市的紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT的發(fā)行規(guī)模分別為12.42億元、13億元、12.55億元，產(chǎn)品受到市場追捧。

浙商證券指出，保租房REITs認(rèn)購火熱度遠(yuǎn)超已上市REITs。根據(jù)詢價認(rèn)購倍數(shù)和募集認(rèn)購確認(rèn)比例，三支保租房REITs按熱度排序依次為紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT，整體破百的認(rèn)購倍數(shù)已打破行業(yè)記錄。

保險資金也積極參與到保租房REITs的認(rèn)購中。以紅土深圳安居REIT為例，據(jù)財聯(lián)社記者統(tǒng)計，在252個投資者賬戶中，共有94個保險資金賬戶參與，占比近四成。

參與申購的保險機構(gòu)包括泰康人壽、眾誠保險、誠泰財險、安誠財險、天安人壽、中郵人壽、君龍人壽、中原農(nóng)業(yè)保險、新華人壽、人保財險、人保健康、生命保險資產(chǎn)、富德財險、光大永明人壽、太平人壽等。

據(jù)新華資產(chǎn)披露，其紅土深圳安居REIT獲配4719.01萬元，占比3.80%，位居全市場首位；中金廈門安居REIT獲配5542.70萬元、占比4.26%，華夏北京保障房REIT獲配4353.83萬元、占比3.47%，均位居全市場次位。三只租賃住房公募REITs總獲配金額1.46億元，居市場首位。

一位參與申購紅土深圳安居REIT的保險資管業(yè)人士對財聯(lián)社記者表示，無論是從安全性還是收益來整體考慮，首次上市的三只保租房REITs都是不錯的產(chǎn)品。

另有保險資管業(yè)人士對財聯(lián)社記者表示，新的保租房REITs與傳統(tǒng)不動產(chǎn)項目相比，提供了流動性便利，增加了配置靈活性，是最一段時間以來都比較關(guān)注的配置品種。同時REITs的配置價值與不動產(chǎn)投資類似，長期穩(wěn)定租金回報的現(xiàn)金流是投資決策中比較看重的，本身是滿足險企資產(chǎn)負(fù)債匹配需求的。

將保障性租賃住房列入REITs試點項目有助于實現(xiàn)租賃住房參與方的良性循環(huán)和資金回收，實現(xiàn)“房住不炒”的最終目標(biāo)，保險資金參與投資符合政策導(dǎo)向的需求，建緯律師事務(wù)所合伙人成沂表示。

看好保租房項目穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益

上述參與申購的保險資管業(yè)人士指出，目前情況下，保租房REITs產(chǎn)品可能會受到推崇，因為保租房REITs比較安全，現(xiàn)金流也非常穩(wěn)定。未來一段時間看，以中國消費者收入水平，預(yù)計對保租房還有比較大的需求。而且，政府是可以調(diào)劑這個需求的，需求減少的時候，推出的產(chǎn)品可以減少。

他還表示，目前來看，尤其是一線城市、核心地段的保租房，現(xiàn)金流的穩(wěn)定性會非常強，是值得配置的。

浙商證券指出，紅土深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)位于一線城市深圳、北京，中金廈門安居REIT底層資產(chǎn)位于典型人口凈流入城市廈門，較高的常住人口和較低租售比讓租賃住房市場需求居高不下。

在租金收入方面，浙商證券(601878)研報表示，各底層資產(chǎn)租金定價均僅為周圍市場化租賃市場租金的六七成，對于北京和廈門保障性租賃住房低于周圍九成租金的相關(guān)政策要求還有較大的上升空間。

浙商證券還指出，紅土深圳安居項目、中金廈門安居項目和華夏北京保障房項目出租率分別為98.78%、99.29%和94.66%，出租率幾乎達(dá)到飽和狀態(tài)，具有相對穩(wěn)定的租金收入；同時運營趨于穩(wěn)定成熟，毛利率逐漸由負(fù)轉(zhuǎn)正，并呈現(xiàn)上升趨勢。

截至今年第一季度，紅土深圳安居項目、中金廈門安居項目和華夏北京保障房項目毛利率依次為52%、68%、70%，盈利水平良好。根據(jù)招募說明書，在合理假設(shè)下，三個項目2023年可供分配金額分別為4918萬元、5263萬元和4960萬元，預(yù)計現(xiàn)金分派率分別為4.25%、4.34%和4.31%，十分可觀。

險資依舊看好不動產(chǎn)配置

上述保險資管業(yè)人士表示，從配置總體來看，不動產(chǎn)項目一直都是險企關(guān)注的重點，保險公司通過各種形式持有不動產(chǎn)項目，包括有投資性物業(yè)，股權(quán)和債權(quán)的形式投資不動產(chǎn)。

“從主要上市險企公開數(shù)據(jù)來看，不動產(chǎn)投資占險企非標(biāo)投資百分之20左右，名義投資回報率5-6%。一方面是他們具有配置價值，另一方面險企投資包括棚改項目，區(qū)域性民生工程這些符合國家戰(zhàn)略的底層資產(chǎn)，也是保險公司責(zé)任投資的體現(xiàn)”，上述保險資管業(yè)人士指出。

上述參與申購的保險資管業(yè)人士指出，長期來看，債券利率呈下降的趨勢，在不斷走低的基礎(chǔ)上，保險公司配置債的壓力會逐漸突顯，到最后固定收益可能越來越無法覆蓋它的獲取成本。

因此，上述人士表示，從國際上保險公司配置經(jīng)驗來看，會持有一些不動產(chǎn)物業(yè)，例如寫字樓，收費的停車場等，它們穩(wěn)定的現(xiàn)金流和收益率可能比債要高一些。再就是將長期藍(lán)籌股的股息率作為穩(wěn)定現(xiàn)金流的回報，預(yù)計未來保險公司會加大上述兩方面資產(chǎn)的配置。

上述人士還表示，未來不動產(chǎn)要考慮北上廣核心地段的寫字樓，疫情期間如果有洼地可以考慮長期持有，以及能產(chǎn)生現(xiàn)金流的物業(yè)，例如倉儲、停車場以及保租房。

在中國平安(601318)2022年中期業(yè)績發(fā)布會上，中國平安首席投資執(zhí)行官鄧斌也表示，不動產(chǎn)發(fā)展前景仍然可期。在平安2200多億險資配置的不動產(chǎn)中，一半以上是實物不動產(chǎn)，即一線城市布局長期收租帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)。對商辦、工業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，中國平安仍保持著濃厚的配置興趣，尋找提供穩(wěn)定長期現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。

（責(zé)任編輯：李顯杰）