財(cái)聯(lián)社11月14日訊（編輯 張偉）近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)［2022］254號(hào)）對(duì)地產(chǎn)業(yè)和債市都帶來(lái)較大影響。通知文件包含16項(xiàng)舉措，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置三個(gè)方面，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這將為地產(chǎn)債市場(chǎng)帶來(lái)哪些機(jī)會(huì)？

支撐融資端，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企估值或?qū)⒒厣?/strong>

文件對(duì)緩釋當(dāng)前行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有極為正面的表態(tài)。據(jù)了解，通知指出，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

浙商證券解釋稱(chēng)，強(qiáng)調(diào)對(duì)各類(lèi)房企一視同仁，相當(dāng)于鼓勵(lì)對(duì)民營(yíng)房企投放開(kāi)發(fā)貸。但信用收縮的逆轉(zhuǎn)非一朝一夕之功，這條安排的落地效果如何，將取決于地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖情況，及市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的信心恢復(fù)情況。

通知還稱(chēng)，推動(dòng)專(zhuān)業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過(guò)協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。

在信托融資方面，通知提出，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

國(guó)泰君安稱(chēng)，存量貸款可展期以及鼓勵(lì)信托支持房企，是通過(guò)展期拉長(zhǎng)負(fù)債期限、引入信托這一高收益渠道向高風(fēng)險(xiǎn)房企注入流動(dòng)性，將帶來(lái)積極的信號(hào)。

存量貸款可展期，并鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司介入

風(fēng)險(xiǎn)管控方面，通知指出，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期，調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

通知并稱(chēng)，鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司，地方資產(chǎn)管理公司(以下統(tǒng)稱(chēng)資產(chǎn)管理公司)發(fā)揮在不良資產(chǎn)處里，風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。

浙商證券稱(chēng)，通知基本上消除了提供融資的后顧之憂(yōu)。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。對(duì)于融資銀行面臨的不良生成壓力，通知也表示，自通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)。

保交樓、穩(wěn)民生，拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道

此前，通知提及支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)尤其是項(xiàng)目按揭貸主融資商業(yè)行提供配套“保交樓”融資支持。通知還鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投放，穩(wěn)步推進(jìn) REITs 試點(diǎn)。

光大證券認(rèn)為，在多元化融資支持下， REITs 行業(yè)將加速發(fā)展，利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)由高周轉(zhuǎn)、快開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場(chǎng)潛力、提升估值溢價(jià)；同時(shí) REITs 也為住房租賃房企提供獨(dú)立的集資平臺(tái)，增強(qiáng)探索新融資及集資渠道以發(fā)展其業(yè)務(wù)的可能性。

純信用修復(fù)相對(duì)漫長(zhǎng)，更需謹(jǐn)慎

一些市場(chǎng)分析人士也指出，在沒(méi)有擔(dān)保的純信用融資下，民營(yíng)房企中期并不樂(lè)觀，純信用修復(fù)相對(duì)更加漫長(zhǎng)，需要謹(jǐn)慎。國(guó)泰君安(601211)也認(rèn)為，民企可能已經(jīng)進(jìn)入到無(wú)信用時(shí)代，融資需要通過(guò)擔(dān)保才能夠完成（資產(chǎn)擔(dān)保或者信用擔(dān)保）。對(duì)于大部分民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，由于項(xiàng)目?jī)?chǔ)備幾乎都為住宅，而在已有開(kāi)發(fā)貸、信托等背景下，無(wú)法再次充當(dāng)擔(dān)保品來(lái)做融資，因此，本政策對(duì)于這類(lèi)企業(yè)并沒(méi)有根本性的改變，反而隨著其他優(yōu)質(zhì)民企擔(dān)保發(fā)行的增加，會(huì)讓無(wú)法提供擔(dān)保品的房企加速出清。

同時(shí)，國(guó)泰君安也指出，若文件嚴(yán)格執(zhí)行，預(yù)計(jì)將導(dǎo)致供給側(cè)從信用時(shí)代過(guò)渡到擔(dān)保時(shí)代，資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)出現(xiàn)明顯下降，確定性的下降將導(dǎo)致市場(chǎng)的主要矛盾轉(zhuǎn)移至需求側(cè)。銀河證券同樣表示，需求側(cè)政策想象空間打開(kāi)，銷(xiāo)售有望正式邁入復(fù)蘇道路。

部分市場(chǎng)人士認(rèn)為，民營(yíng)房企和混合所有制房企可以布局在右側(cè)，保持相對(duì)謹(jǐn)慎；央國(guó)企地產(chǎn)債可以買(mǎi)在左側(cè)。地產(chǎn)政策的拐點(diǎn)和地產(chǎn)債的拐點(diǎn)并不對(duì)應(yīng)，930針對(duì)一線(xiàn)城市的地產(chǎn)政策并不被地產(chǎn)債市場(chǎng)認(rèn)可，但是超預(yù)期的調(diào)整政策提前到來(lái)或許也會(huì)使地產(chǎn)債的拐點(diǎn)提前。

東方金誠(chéng)則認(rèn)為，交易商協(xié)會(huì)發(fā)文支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)債券融資，支持方式上增加了“直接購(gòu)買(mǎi)債券”，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作十六條措施，在房地產(chǎn)利好政策頻出情況下，后續(xù)可關(guān)注基本面較好民企債的困境反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)。