財聯(lián)社11月14日訊（編輯 張偉）近日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)［2022］254號）對地產(chǎn)業(yè)和債市都帶來較大影響。通知文件包含16項舉措，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置三個方面，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這將為地產(chǎn)債市場帶來哪些機會？

支撐融資端，優(yōu)質(zhì)民營房企估值或?qū)⒒厣?/strong>

文件對緩釋當(dāng)前行業(yè)流動性風(fēng)險有極為正面的表態(tài)。據(jù)了解，通知指出，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

浙商證券解釋稱，強調(diào)對各類房企一視同仁，相當(dāng)于鼓勵對民營房企投放開發(fā)貸。但信用收縮的逆轉(zhuǎn)非一朝一夕之功，這條安排的落地效果如何，將取決于地產(chǎn)市場整體回暖情況，及市場對民營房企的信心恢復(fù)情況。

通知還稱，推動專業(yè)信用增進機構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動化解風(fēng)險。

在信托融資方面，通知提出，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險防控的基礎(chǔ)上，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

國泰君安稱，存量貸款可展期以及鼓勵信托支持房企，是通過展期拉長負債期限、引入信托這一高收益渠道向高風(fēng)險房企注入流動性，將帶來積極的信號。

存量貸款可展期，并鼓勵資產(chǎn)管理公司介入

風(fēng)險管控方面，通知指出，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期，調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。

通知并稱，鼓勵金融資產(chǎn)管理公司，地方資產(chǎn)管理公司(以下統(tǒng)稱資產(chǎn)管理公司)發(fā)揮在不良資產(chǎn)處里，風(fēng)險管理等方面的經(jīng)驗和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險化解模式，推動加快資產(chǎn)處置。

浙商證券稱，通知基本上消除了提供融資的后顧之憂。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。對于融資銀行面臨的不良生成壓力，通知也表示，自通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類。

保交樓、穩(wěn)民生，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道

此前，通知提及支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；鼓勵金融機構(gòu)尤其是項目按揭貸主融資商業(yè)行提供配套“保交樓”融資支持。通知還鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放，穩(wěn)步推進 REITs 試點。

光大證券認為，在多元化融資支持下， REITs 行業(yè)將加速發(fā)展，利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場由高周轉(zhuǎn)、快開發(fā)向存量運營升維轉(zhuǎn)型，進而激發(fā)市場潛力、提升估值溢價；同時 REITs 也為住房租賃房企提供獨立的集資平臺，增強探索新融資及集資渠道以發(fā)展其業(yè)務(wù)的可能性。

純信用修復(fù)相對漫長，更需謹慎

一些市場分析人士也指出，在沒有擔(dān)保的純信用融資下，民營房企中期并不樂觀，純信用修復(fù)相對更加漫長，需要謹慎。國泰君安(601211)也認為，民企可能已經(jīng)進入到無信用時代，融資需要通過擔(dān)保才能夠完成（資產(chǎn)擔(dān)?；蛘咝庞脫?dān)保）。對于大部分民營房企來說，由于項目儲備幾乎都為住宅，而在已有開發(fā)貸、信托等背景下，無法再次充當(dāng)擔(dān)保品來做融資，因此，本政策對于這類企業(yè)并沒有根本性的改變，反而隨著其他優(yōu)質(zhì)民企擔(dān)保發(fā)行的增加，會讓無法提供擔(dān)保品的房企加速出清。

同時，國泰君安也指出，若文件嚴格執(zhí)行，預(yù)計將導(dǎo)致供給側(cè)從信用時代過渡到擔(dān)保時代，資產(chǎn)負債率會出現(xiàn)明顯下降，確定性的下降將導(dǎo)致市場的主要矛盾轉(zhuǎn)移至需求側(cè)。銀河證券同樣表示，需求側(cè)政策想象空間打開，銷售有望正式邁入復(fù)蘇道路。

部分市場人士認為，民營房企和混合所有制房企可以布局在右側(cè)，保持相對謹慎；央國企地產(chǎn)債可以買在左側(cè)。地產(chǎn)政策的拐點和地產(chǎn)債的拐點并不對應(yīng)，930針對一線城市的地產(chǎn)政策并不被地產(chǎn)債市場認可，但是超預(yù)期的調(diào)整政策提前到來或許也會使地產(chǎn)債的拐點提前。

東方金誠則認為，交易商協(xié)會發(fā)文支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)債券融資，支持方式上增加了“直接購買債券”，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作十六條措施，在房地產(chǎn)利好政策頻出情況下，后續(xù)可關(guān)注基本面較好民企債的困境反轉(zhuǎn)機會。