地產(chǎn)債結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)來(lái)臨？4月政策大盤(pán)點(diǎn)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-05-07 09:50

財(cái)聯(lián)社5月6日訊（記者嚴(yán)梓琪實(shí)習(xí)生梁赫文趙恒宇）疲弱、焦灼的房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)債行情在考驗(yàn)投資者的耐心。略顯寬慰的是，房地產(chǎn)政策環(huán)境正不斷改善，地產(chǎn)債信用風(fēng)險(xiǎn)有望收斂，部分機(jī)構(gòu)期盼的結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)有望到來(lái)。4月份，中央政治局會(huì)議定調(diào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，隨后多地陸續(xù)出臺(tái)適度放松舉措。當(dāng)前疫情形勢(shì)嚴(yán)峻復(fù)雜，土地市場(chǎng)成交也持續(xù)低迷，樓市成交同環(huán)比齊跌，供求兩端均較為疲軟，新房累計(jì)漲幅已處近五年同期冰點(diǎn)。但部分重點(diǎn)城市回溫的集中土拍給市場(chǎng)帶來(lái)了一絲暖意。

中央定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)，并購(gòu)債加速推進(jìn)

中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)表觀點(diǎn)稱，預(yù)計(jì)宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力，加快落地，扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，降準(zhǔn)降息仍有一定預(yù)期；“房住不炒”總基調(diào)不變，因城施策是主線，各地政策優(yōu)化空間已開(kāi)啟。

此外，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)，金融機(jī)構(gòu)區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不搞“一刀切”，有利于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目得到合理資金支持。4月18日，央行、外管局印發(fā)的《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》稱，要合理確定個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，加大并購(gòu)債融資推進(jìn)，加速出險(xiǎn)企業(yè)出清。隨后，4月22日，保利發(fā)展成功發(fā)行15億元并購(gòu)專項(xiàng)公司債，品種分別為“22保利 01”和“22保利 02”，前者期限5年，結(jié)構(gòu)為“3+2”，票面利率2.96%；后者期限7年，結(jié)構(gòu)為“5+2”，票面利率3.59%。

多地房產(chǎn)新政顯著加快，適度放松調(diào)控

4月以來(lái)，在中央政策的指導(dǎo)下，各地方政府積極出臺(tái)調(diào)控政策維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，蘇州、南京、寧波、福州等城市跟進(jìn)，有利于打破地產(chǎn)僵局。

具體來(lái)看：1）政策的落地節(jié)奏加快。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，60余城出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策近90條，明顯高于前三個(gè)月。2）政策向調(diào)整限購(gòu)、限貸、限售等方向延伸，優(yōu)化調(diào)整力度加大。3月1日鄭州優(yōu)化限購(gòu)、限貸等政策，并重啟貨幣化安置后，4月多地跟進(jìn)調(diào)整相關(guān)政策。截至4月29日，已有超30城政策涉及限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等內(nèi)容，而以往各地政策更多地聚焦在發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金貸款政策等方面。3）城市向熱點(diǎn)一、二線城市擴(kuò)大。4月以來(lái)，上海、蘇州、南京、寧波等城市或降低購(gòu)房門(mén)檻，或降低限售年限，熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控政策優(yōu)化，向市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)。2022年1-4月各地調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策頻次如下：

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院，財(cái)聯(lián)社整理

短期來(lái)看，各地穩(wěn)定樓市的扶持性調(diào)控政策將會(huì)持續(xù),重燃地產(chǎn)回暖希望，但政策方向與實(shí)施力度還在不斷市場(chǎng)博弈中，疫情不確定加劇了整體樓市下行走勢(shì)。財(cái)聯(lián)社根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，2022年第二、三季度房地產(chǎn)行業(yè)分別有1,012億元和1,313億元存量債券到期，規(guī)模較大。中誠(chéng)信評(píng)級(jí)近期研報(bào)稱，政策回暖能提振地產(chǎn)債投資情緒，但短期行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。隨政策環(huán)境的持續(xù)改善，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)債的投資信心也得到一定程度的修復(fù)，房地產(chǎn)債券出現(xiàn)整體走強(qiáng)。截至4月20日，3年期中債AAA級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)債券到期收益率較3月底下降約8bp至3.00%，個(gè)別地產(chǎn)債價(jià)格較3月底漲幅超10%。盡管當(dāng)前政策回暖為前期超跌地產(chǎn)債的帶來(lái)一定投資機(jī)會(huì)，但考慮到穩(wěn)地產(chǎn)政策從落地到生效存在一定時(shí)滯性，且包括疫情沖擊在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)信用狀況完全修復(fù)仍需時(shí)間，需要關(guān)注行業(yè)內(nèi)高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“三高”舊模式運(yùn)營(yíng)的尾部企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。2022年4月各地相關(guān)地產(chǎn)政策梳理一覽詳見(jiàn)文末附表。

土拍市場(chǎng)冷熱分化，新房成交價(jià)漲幅5年最低

受疫情多點(diǎn)散發(fā)影響，4月份多地成交持續(xù)低迷，部分地區(qū)有所回溫。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)表示，杭州、寧波、南京、成都、長(zhǎng)沙在內(nèi)的多個(gè)城市均有優(yōu)質(zhì)土地高溢價(jià)成交，因此帶動(dòng)成交溢價(jià)率環(huán)比微增，較上月上漲了0.3%至4.8%。土地流拍方面，由于優(yōu)質(zhì)用地入市比例提升，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍率較上月出現(xiàn)微降，降至 17.5%。以本月完成首輪集中供地的7個(gè)城市來(lái)看，深圳、杭州、寧波熱度明顯更高一籌，首輪成交平均溢價(jià)率均在5%以上，尤其是深圳，8宗地全部觸及價(jià)格上限，平均成交溢價(jià)率達(dá)15%，杭州熱度同樣不低，成交的59宗地中多達(dá)23宗地觸及中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段；而南京、天津等城市熱度卻較去年第三批次明顯走低。

4月整體樓市成交持續(xù)回落，供求疲軟，同環(huán)比齊跌，累計(jì)同比降幅均有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。

據(jù)克而瑞研究中心4月房地產(chǎn)月報(bào)顯示，主要城市成交面積1,291萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%，同比下降58%。其中，一線城市4月環(huán)比下降19%，同比回落47%。北京隨著新增供應(yīng)入市成交放量，核心地段高性價(jià)比樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆，但遠(yuǎn)郊區(qū)域不少項(xiàng)目去化率仍低于10%。26個(gè)二三線城市環(huán)比下降18%，同比下降60%，城市間分化持續(xù)加劇。

在“房住不炒”的主基調(diào)下，各項(xiàng)調(diào)控政策發(fā)揮的作用也逐步凸顯，4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)一步趨穩(wěn)。中指院的數(shù)據(jù)顯示：1）新房：百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.08%，漲幅較去年同期收窄0.91%，累計(jì)漲幅仍處近五年同期最低點(diǎn)。百城新建住宅均價(jià)16,193元/平米，環(huán)比繼續(xù)上漲0.02%；同比上漲1.51%。2）二手房：百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.21%，漲幅較去年同期收窄1.34%,百城二手住宅均價(jià)16,032元/平米。