“地方軍”成拿地大戶濱江、建發(fā)們?yōu)楹文鎰?shì)擴(kuò)張？

來源：智能家居時(shí)間：2022-07-08 08:20

今年上半年的拿地排行榜單上又有了新面孔。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的房企權(quán)益拿地金額排行榜，今年上半年，濱江集團(tuán)(002244)、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國(guó)位居前五名，其中濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)作為新晉上榜房企，格外受到市場(chǎng)關(guān)注。

那么，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于低谷之際，以濱江集團(tuán)為代表的區(qū)域深耕房企和以建發(fā)房產(chǎn)為代表的地方國(guó)企為何逆勢(shì)擴(kuò)張？

上半年，作為“地方軍”代表的濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)位列房企權(quán)益拿地金額排行榜的前五名。圖/IC photo

拿地排行榜上的“新晉面孔”

根據(jù)中指研究院排名，在今年上半年房企權(quán)益拿地金額的排行榜單中，濱江集團(tuán)以392億元的權(quán)益拿地金額位居榜首。不僅如此，從新增貨值來看，上半年，濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地和中國(guó)鐵建(601186)占據(jù)榜單前三，濱江集團(tuán)又以累計(jì)新增貨值912億元占據(jù)榜單第一。

對(duì)比去年同期的榜單變化，濱江集團(tuán)在今年上半年的拿地中堪稱“黑馬”，超越了傳統(tǒng)的拿地大戶諸如中海地產(chǎn)、萬科、保利發(fā)展等龍頭房企，一躍成為拿地金額排行榜的首位，值得外界關(guān)注。

同時(shí)，值得注意的是，建發(fā)房產(chǎn)近兩年拿地兇猛，通過對(duì)比近三年來的排名變化可見，建發(fā)房產(chǎn)是從2021年開始發(fā)力，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為723億元，在國(guó)內(nèi)房企排名僅次于萬科、保利發(fā)展。而今年上半年，建發(fā)地產(chǎn)權(quán)益拿地金額349億元，排名位居第四名；新增全口徑貨值710億元，排名也位居第四。

對(duì)比近兩年拿地金額的變化來看，曾經(jīng)的拿地大戶碧桂園、萬科等，拿地金額有所縮減。2021年上半年，榜首萬科拿地金額達(dá)到了962億元，碧桂園則以1252萬平方米居拿地面積榜首。而2022年上半年，碧桂園已滑落至第40位，拿地面積僅為66萬平方米，縮減了1186萬平方米。

1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額與面積排行榜（前20名）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS。數(shù)據(jù)范圍：包含招拍掛權(quán)益土地及收并購?fù)恋?；以中指土地?cái)?shù)據(jù)庫2300個(gè)城市作為監(jiān)測(cè)對(duì)象。

濱江逆勢(shì)擴(kuò)張的底氣與壓力

在房地產(chǎn)行業(yè)處于低谷、房企融資端依然承壓的背景下，除了傳統(tǒng)的拿地“大咖”中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地外，新晉拿地大戶濱江集團(tuán)為何逆勢(shì)增儲(chǔ)？其大手筆拿地的資金何來？

濱江集團(tuán)是一家典型的具有區(qū)域性色彩的房企，在超越綠城中國(guó)后，濱江集團(tuán)在銷售額和拿地規(guī)模上坐穩(wěn)了“杭州一哥”的位置。今年上半年，濱江集團(tuán)更豪擲409億元（含合作拿地）在杭州單一市場(chǎng)攬下23宗地塊，成為杭州市場(chǎng)上名副其實(shí)的“拿地之王”。

幸運(yùn)的是，在全國(guó)樓市整體銷售疲軟的背景下，濱江集團(tuán)受益于杭州新房市場(chǎng)的堅(jiān)挺，單一押注贏得了市場(chǎng)的回報(bào)。2021年，濱江集團(tuán)全年銷售額1691億元，同比增長(zhǎng)24%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.76億元、歸母凈利潤(rùn)30.27億元，分別較上年同期增長(zhǎng)32.80%和30.06%。2022年上半年，濱江集團(tuán)完成銷售現(xiàn)金回籠322億元，比去年同期增長(zhǎng)6%。

杭州市場(chǎng)銷售向好無疑給了濱江集團(tuán)更多的拿地底氣。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興曾在今年年初直言：“未來5至10年是濱江最好的發(fā)展時(shí)期?！?/p>

從財(cái)務(wù)角度來看，截至2021年期末，濱江集團(tuán)有211.41億元貨幣資金在手，短期債務(wù)為139.96億元，現(xiàn)金短債比為1.51倍，這也給了濱江集團(tuán)拿地上的資金支撐。

雖然銷售向好，但是，專注于改善型樓盤的濱江集團(tuán)也受到了來自于限價(jià)方面的壓力。由于限價(jià)樓盤陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算期，今年一季度其營(yíng)收和盈利雙雙下滑。今年一季度財(cái)報(bào)顯示，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入62億元，同比下降16.8%；歸母凈利潤(rùn)2.3億元，同比下降42.7%；歸母凈利率為3.7%，較上年同期下降5.0個(gè)百分點(diǎn)；整體毛利率為16.3%，較上年同期下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于大手筆拿地的原因、拿地的資金來源以及拿地對(duì)于公司資金、負(fù)債等方面的影響，新京報(bào)記者向?yàn)I江集團(tuán)品牌部門相關(guān)人士進(jìn)行詢問，但是截至發(fā)稿并未收到對(duì)方回復(fù)。

建發(fā)的積極出擊與規(guī)模訴求

如果說濱江集團(tuán)是“地方軍”中區(qū)域性深耕的房企代表，此次拿地也沒有“出圈”，那么，建發(fā)房產(chǎn)則代表著另一支“地方軍”的實(shí)力和野心，其拿地布局劍指長(zhǎng)三角和珠三角，大手筆逆勢(shì)擴(kuò)張的背后則彰顯出更多的規(guī)模訴求。

建發(fā)房產(chǎn)作為地方國(guó)企的實(shí)力派，是廈門建發(fā)集團(tuán)旗下專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其上市平臺(tái)建發(fā)國(guó)際在去年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額1300.92億元。

今年，建發(fā)房產(chǎn)先是在廈門第二輪集中供地中以41.3億元拿下廈門島內(nèi)思明區(qū)寸土寸金的地塊，又輾轉(zhuǎn)福州以9.03億元拿下2宗地塊，接著，又殺入長(zhǎng)三角，在上海首輪供地中，建發(fā)以50.2億元連落三子，拿地兇猛可見一斑。

建發(fā)房產(chǎn)大舉拿地的背后或是因?yàn)楦蟮囊?guī)模訴求。今年，建發(fā)國(guó)際全口徑銷售目標(biāo)為1650億元，仍然維持26.8%的增速。而作為地方國(guó)企，建發(fā)房產(chǎn)維持了較低的資金成本和融資優(yōu)勢(shì)。截至2021年末，建發(fā)國(guó)際平均融資成本約4.69%，較2020年末的4.98%下降29個(gè)百分點(diǎn)；銀行已批未提金額約563.5億元，較2020年末的202億元增長(zhǎng)約179%；貨幣現(xiàn)金約461億元，同比增長(zhǎng)65%。

但是，和濱江集團(tuán)類似，逆勢(shì)擴(kuò)張也為建發(fā)房產(chǎn)帶來了盈利端的壓力。比如，隨著高地價(jià)項(xiàng)目陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，建發(fā)國(guó)際的毛利率呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，從以往30%的毛利率下滑至2021年的16.35%。

對(duì)此，在今年年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，建發(fā)國(guó)際行政總裁林偉國(guó)表示：“做改善型需求的項(xiàng)目，對(duì)土地要求比較高。在凈利潤(rùn)水平方面，個(gè)別項(xiàng)目追求7%左右凈利，因?yàn)闋I(yíng)銷和管理費(fèi)率在行業(yè)內(nèi)的效益還是比較高，營(yíng)銷加管理兩項(xiàng)費(fèi)率在2%-2.5%之間，所以更多的是關(guān)心最后項(xiàng)目的凈利率水平。”

事實(shí)上，在傳統(tǒng)的民營(yíng)房企勢(shì)弱，央企、國(guó)企、地方城投平臺(tái)接棒成為拿地主力的情況下，建發(fā)房產(chǎn)僅是地方國(guó)企拿地中的一個(gè)代表。在中指研究院上半年拿地金額的榜單中，廣州地鐵、武漢城建集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、廈門國(guó)貿(mào)(600755)等這些以往低調(diào)的地方國(guó)企正在陸續(xù)浮出水面。

新京報(bào)記者徐倩

（責(zé)任編輯：徐帥）