建發(fā)房產(chǎn)逆勢“加速度”，旗下項(xiàng)目漏水問題頻出

來源：智能家居時間：2021-07-22 17:30

紅周刊記者 | 熊穎

建發(fā)房產(chǎn)是A股上市公司建發(fā)股份(600153,股吧)旗下的主要地產(chǎn)平臺。2021年上半年，建發(fā)房產(chǎn)開啟“加速度”模式，銷售業(yè)績和拿地金額增速明顯。不過在其背后，建發(fā)房產(chǎn)旗下項(xiàng)目卻頻頻出現(xiàn)漏水等質(zhì)量問題。

近期房企上半年銷售、拿地榜單先后出爐。據(jù)克而瑞和中指院的數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)房產(chǎn)銷售沖刺明顯，不光全口徑銷售額排名從2020年的第31名增至2021年上半年的第21名，提升10個名次；拿地金額排名也從2020年的第13名提升至2021年上半年的第3名。

值得注意的是，在建發(fā)房產(chǎn)“加速度”沖刺的同時，多數(shù)房企卻在“三道紅線”和集中供地大背景下維穩(wěn)減速。這一特征，尤其體現(xiàn)在了房企的拿地態(tài)度上。

在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，拿地銷售比，是衡量房企拿地積極性的重要指標(biāo)之一，通常拿地銷售比數(shù)值越大，拿地積極性越高。而建發(fā)房產(chǎn)的拿地銷售比為77.43%，是中指數(shù)據(jù)得出的50家代表房企拿地銷售比均值29.3%的兩倍之多，而且拿地金額僅次于萬科和保利。

那么為何建發(fā)房產(chǎn)在“三道紅線”和集中供地等收緊政策下仍要逆勢而上、加速拿地？

4月，建發(fā)房產(chǎn)母公司建發(fā)股份曾發(fā)公告表示，由于限價等原因，建發(fā)房產(chǎn)旗下多項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備。而一位曾在多家上市房企從事投融資工作的地產(chǎn)人士向《紅周刊(博客,微博)》記者表示，房企因高價地導(dǎo)致的虧損，可以用再拿高價地融資的方式進(jìn)行覆蓋。

逆勢“加速度”

拿地金額僅次萬科、保利

近期，克而瑞發(fā)布2021年上半年房企銷售排行榜，2021年上半年，建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額933.7億元，排名房企第21位。和其在2020年實(shí)現(xiàn)的全口徑銷售額1296.8億元、排名第31名相比，建發(fā)房產(chǎn)今年上半年不光已經(jīng)完成了去年銷售超7成，還在房企排名上提升了10個名次。

同樣增速明顯的還有建發(fā)房產(chǎn)的拿地表現(xiàn)。中指院數(shù)據(jù)指出，2021年上半年，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為723億元，房企排名僅次于萬科、保利發(fā)展。不過從房企體量上來說，在2020年剛過千億門檻的建發(fā)房產(chǎn)規(guī)模明顯小于前述兩家大型房企。而在2020年全年，建發(fā)房產(chǎn)所花費(fèi)的拿地金額也才723億元，并以此排名房企第13位。

建發(fā)房產(chǎn)在拿地上的積極表現(xiàn)，與其他房企比起來，顯得比較特殊?！都t周刊》記者結(jié)合克而瑞、中指等榜單數(shù)據(jù)計(jì)算得出建發(fā)房產(chǎn)2021年上半年的拿地銷售比為77.43%（拿地銷售比=拿地金額/銷售金額）。而根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2021年上半年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值為29.3%，較去年同期下降了12.3個百分點(diǎn)。

多數(shù)房企選擇放慢拿地節(jié)奏，是因?yàn)?020年來房地產(chǎn)監(jiān)管政策多措并舉。一方面，三道紅線從融資端抑制房企拿地能力；另一方面，集中供地政策又通過影響拍地保證金周轉(zhuǎn)效率從而在供給端上改變房企的拿地節(jié)奏。

值得一提的是，2021年上半年，建發(fā)房產(chǎn)所拿地塊中高價地頻現(xiàn)。2月，建發(fā)房產(chǎn)聯(lián)合融創(chuàng)中國以64.52億元價格斬獲上海普陀區(qū)住宅用地，成交樓面價84346元/平方米。隨后，建發(fā)房產(chǎn)還因該宗地塊的高溢價成交遭到上海普陀區(qū)區(qū)規(guī)劃資源局和區(qū)房管局約談。

此外，在后續(xù)的多城集中供地中，建發(fā)房產(chǎn)更是頻頻斬獲高價地。5月27日，建發(fā)房產(chǎn)以28億元、競配20%的政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額競得北京朝陽崔各莊L06地塊，成交樓面價5.7萬/平方米。首批集中供地中，作為閩系房企的建發(fā)房產(chǎn)還在自家“大本營”福建的福州、廈門分別斬獲3宗熱門地塊。

不過億翰智庫研報指出，建發(fā)在兩城拿地的盈利空間均較窄。

建發(fā)房產(chǎn)多項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備

業(yè)內(nèi)人士：再拿高價地融資是覆蓋虧損有效手段

4月20日，建發(fā)股份發(fā)布關(guān)于計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的議案，其中涉及建發(fā)房產(chǎn)旗下多個物業(yè)項(xiàng)目。公告指出，由于限價等原因，福州·建發(fā)榕墅灣項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備7.95億元；杭州·三墩北項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備2.77億元；珠?！そòl(fā)悅璽項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備2.15億元，合計(jì)計(jì)提減值準(zhǔn)備12.87億元。

此前過高的拿地價格為建發(fā)房產(chǎn)旗下項(xiàng)目的計(jì)提減值準(zhǔn)備埋下伏筆。以建發(fā)榕墅灣項(xiàng)目為例，2017年建發(fā)地產(chǎn)以27.17億+配建28800㎡公租房競得福州·建發(fā)榕墅灣前身地塊，實(shí)際可售樓面價為3.15萬元/平方米。截至2021年，該樓盤仍舊在售，2.4萬元/平方米的銷售價格比拿地時的可售樓面價少了近7500元/平方米。

而根據(jù)建發(fā)房產(chǎn)2021年度跟蹤評級報告，2020年建發(fā)房產(chǎn)利潤總額為77.03億元。不難看出，計(jì)提減值準(zhǔn)備的12.87億元將大大影響建發(fā)房產(chǎn)的盈利能力。

一位曾在多家上市房企從事投融資工作的地產(chǎn)人士向《紅周刊》記者表示，當(dāng)一家房企因拿高價地、地王從而導(dǎo)致部分虧損項(xiàng)目、或不賺錢時，覆蓋虧損最好的辦法就是，（企業(yè)）再拿一批同樣的地去融資，用融資的錢來覆蓋現(xiàn)有虧損。

上述辦法雖能起到一定成效，但治標(biāo)不治本。近年來，建發(fā)房產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)走低。2018年、2019年、2020年、2021年前三月，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率依次為31.43%、27.32%、18.04%、10.77%。

聯(lián)合資信出具的建發(fā)房產(chǎn)2021年度跟蹤評級報告也指出，2020年及2021年一季度，建發(fā)房產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率已下降至較低水平；同時公司于部分熱點(diǎn)城市拿地價格較高，未來項(xiàng)目銷售利潤空間可能進(jìn)一步收窄。

長沙單價地王存漏水、排水等問題

業(yè)內(nèi)人士：頻繁漏水說明房企管理水平較差

不光利潤空間面臨收窄風(fēng)險，有業(yè)主表示，此前建發(fā)房產(chǎn)在長沙所斬獲的地王項(xiàng)目，目前深陷質(zhì)量問題。

2016年，建發(fā)房產(chǎn)在長沙梅溪湖以29億元拿下建發(fā)央著前身地塊，折合樓面價9241元/平方米。這一樓面價不光讓建發(fā)央著成為當(dāng)時的長沙單價地王，還出現(xiàn)了較為罕見的“面粉比面包貴”現(xiàn)象。安居客數(shù)據(jù)顯示，2016年長沙新房均價為6952元/平方米，比建發(fā)央著前身地塊的樓面價每平方米少兩千多元。

此外，近五年來，長沙新房價格漲幅較小。安居客數(shù)據(jù)顯示，2021年以來至今，長沙新房平均單價為9613元/平方米，這一價格僅略高于建發(fā)央著在五年前的拿地樓面價。

根據(jù)房屋銷售平臺，上述地王項(xiàng)目直至2021年3月才全部售完，在此之前售價單價在1.6萬元/平方米-1.9萬元/平方米之間。值得一提的是，建發(fā)央著被建發(fā)房產(chǎn)定位為高端住宅，但樓面價和售價之間的差值卻僅為1萬元/平方米不到，開發(fā)難度不言而喻。

2021年以來，長沙建發(fā)央著在交房之后，曾被多位業(yè)主反映存在減配、漏水、排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題等。湖南電臺新聞頻道《為民熱線》也報道指出，根據(jù)業(yè)主投訴，建發(fā)央著此前承諾的蘇式園林變成竹林，小區(qū)排水存在問題，下雨“可劃船”、房屋漏水、外墻脫落、電梯故障頻發(fā)、小戶型無煙道，嚴(yán)重影響業(yè)主居住。

某房地產(chǎn)公司研發(fā)設(shè)計(jì)副總告訴《紅周刊》記者，排水系統(tǒng)一般不會出問題，這個屬于低級錯誤。

湖南湘江新區(qū)管委會也于近期對業(yè)主反映的建發(fā)央著排水問題作出回應(yīng)。其在人民網(wǎng)(603000,股吧)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上回復(fù)表示，園區(qū)積水主要原因是地庫整體抬高，采用擋土墻解決園區(qū)與市政路面高差，擋土墻泄水不暢導(dǎo)致頂板覆土層積水。此外，雖和積水無直接關(guān)系，建設(shè)單位在施工過程中依據(jù)設(shè)計(jì)單位出具的變更設(shè)計(jì)取消了地下室頂板上的排水板，且該項(xiàng)目小區(qū)室外排水未納入行政審批范圍，不在工程竣工驗(yàn)收范圍內(nèi)。

長沙建發(fā)央著的質(zhì)量問題并非個例，嚴(yán)重漏水成為困擾建發(fā)業(yè)主的共同問題。紅周刊記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期，合肥建發(fā)雍龍府、無錫建發(fā)玖里灣的漏水問題也遭到業(yè)主投訴。

合肥微博房產(chǎn)表示，據(jù)網(wǎng)友爆料，合肥建發(fā)雍龍府車庫漏水、墻體發(fā)霉。此外，一位業(yè)主所拍攝的無錫建發(fā)玖里灣視頻顯示，下雨時，玖里灣住宅內(nèi)出現(xiàn)大面積漏水、地板泡水的情況，業(yè)主甚至將漏水房屋比作“水簾洞”。而在領(lǐng)導(dǎo)留言板，也有業(yè)主指出，無錫建發(fā)玖里灣交房后多次發(fā)生漏水導(dǎo)致電梯被水浸泡，現(xiàn)電梯多次發(fā)生故障，停運(yùn)，關(guān)人事件。

上述某房地產(chǎn)公司研發(fā)設(shè)計(jì)副總表示，漏水是房企（在質(zhì)量把控上）的頭等大事，有經(jīng)驗(yàn)的房企會有專賣的抗?jié)B指引。頻繁漏水說明房企的管理水平較差，如果出現(xiàn)大面積漏水，可能是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)或工藝存在問題；如果是局部漏水則操作問題的可能性較大。

（本文已刊發(fā)于7月17日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

（責(zé)任編輯：李顯杰）