調(diào)查 | 天譽置業(yè)站在債務違約邊緣，“自救”項目遠水難解近渴

來源：智能家居時間：2022-06-25 16:50

紅周刊 | 秦佳麗

因為發(fā)布近一個月本金或利息合計約2.8億美元的兩筆優(yōu)先票據(jù)可能無法償還的公告，天譽置業(yè)債務違約危機浮出水面。

“一文錢難倒英雄漢”的現(xiàn)象自去年底以來反復在房地產(chǎn)公司中出現(xiàn)，這一次輪到了天譽置業(yè)。天譽置業(yè)6月15日公告，有兩筆優(yōu)先票據(jù)若無法及時與債權(quán)人達成解決相應問題的方案，可能引發(fā)若干債務交叉違約?！都t周刊》就這兩筆債券兌付進展情況多次致電天譽置業(yè)，但始終無人接聽。

在去年凈利虧損、今年融資艱難的夾擊之下，天譽置業(yè)能否順利渡過難關(guān)還是未知數(shù)。《紅周刊》統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前天譽置業(yè)資金缺口逾百億元，公司也在暫緩拿地。公司當前力推的項目是位于廣州鳳尾村的舊改項目，但該項目周期較長，難以幫助公司解決當前的資金缺口問題。有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，天譽置業(yè)爆雷幾乎已成事實，高負債及業(yè)績大跌之下，資金鏈斷裂將難以避免。

2.8億美元債務“壓頂”

賬面資金缺口逾百億元

據(jù)了解，天譽置業(yè)近期需兌付的兩只優(yōu)先票據(jù)均在新交所上市，合計未償還本金5.39億美元。天譽置業(yè)6月15日公告，一筆13%計息優(yōu)先票據(jù)本息到期日均為2022年7月8日，屆時天譽置業(yè)需償還剩余本金2.47億美元及利息1605.5萬美元；另一筆13%計息的優(yōu)先票據(jù)將于2023年12月16日到期，目前尚未償還金額為2.92億美元，天譽置業(yè)需在2022年6月16日及2022年12月16日分別支付的利息為1898萬美元。這意味著，近一個月內(nèi)天譽置業(yè)需拿出約2.8億美元償還債務。

根據(jù)公告，天譽置業(yè)將積極尋求于合理時間范圍內(nèi)與票據(jù)持有人協(xié)商以期達成一致的方式解決相應問題，否則可能引發(fā)債務交叉違約。

《紅周刊》據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月24日，天譽置業(yè)存續(xù)15只海外債券，存續(xù)債券規(guī)模約110億元。

上述票面利率13%的臨期債券，是其目前計息成本最高的兩只債券。盡管這兩只債券本息金額占天譽置業(yè)債券總規(guī)模的比例并不是很高，但卻是其目前最大的經(jīng)營難題。

據(jù)天譽置業(yè)財報，截至2021年底，公司的借貸總規(guī)模為114.76億元，其中一年內(nèi)需償還貸款67.77億元，但公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目13.31億元（剔除受限制現(xiàn)金28.8億元），距離覆蓋前述短債尚有逾100億元資金缺口。公司核數(shù)師普華永道對此給出意見報告顯示，天譽置業(yè)持續(xù)經(jīng)營存在重大不確定性。

天譽置業(yè)的資金饑渴也體現(xiàn)在了“三道紅線”監(jiān)管方面，截至2021年底，天譽置業(yè)依然是“橙檔”房企，公司剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為81.7%、凈負債率58.2%、現(xiàn)金短債比0.2，“踩線”2條。

而且，天譽置業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流目前還沒有向好跡象。據(jù)公司財報，公司2021年營業(yè)總收入76.7億元，同比下降0.83%；凈利潤錄得虧損2.84億元，同比下降129.9%。

作為房企營收回款的重要來源，今年天譽置業(yè)的銷售規(guī)模大幅下行。公司在前述債券信息內(nèi)幕公告中披露，其前5個月合同銷售認購金額同比下滑63%。另據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計，天譽置業(yè)去年銷售規(guī)模不及2019年水平，公司物業(yè)銷售均價也從2020年9500元/平方米下降到去年的9000元/平方米，降幅為5.26%。

而經(jīng)營現(xiàn)金流的短少，也推高了其融資成本，天譽置業(yè)2021年整體加權(quán)平均年度借貸成本達11.4%，較同期39家樣本5.81%的平均融資成本高出5.6個百分點。到今年，天譽置業(yè)旗下廣州鳳尾村舊改項目公司通過借貸公司獲得一筆年化利率14.8%的5億元規(guī)模貸款，利率水平再創(chuàng)新高。

與此同時，天譽置業(yè)近期出現(xiàn)高管“離職潮”、大股東減持股份等現(xiàn)象。《紅周刊》統(tǒng)計，自今年4月下旬以來，公司實控人余斌9次減持，合計減持14.17億股，套現(xiàn)1.29億元。目前其持股比例已由之前的69.25%降至59.5%。

“爆雷幾乎已經(jīng)是事實?！眱?yōu)淘城總裁薛建雄向《紅周刊》表示，天譽置業(yè)前兩年資產(chǎn)情況已經(jīng)較差，借貸利息和負債較高，疊加過去一年多來房價下滑和業(yè)績大跌，公司現(xiàn)金流不可避免地會斷裂。

戰(zhàn)線收縮力推舊改

長周期開發(fā)影響交付結(jié)轉(zhuǎn)收入

成立26年，2006年借殼人人控股完成港股上市，天譽置業(yè)一度是由大灣區(qū)向全國擴張的優(yōu)質(zhì)房企。公司實控人余斌素有“資本高手”之稱，除了掌舵天譽置業(yè)，還曾是A股殼資源綠景控股(000502)的實控人。如今，天譽置業(yè)面臨債券違約險境，綠景控股亦在今年6月退市摘牌，余斌昔日資本版圖失去光彩。

在主業(yè)發(fā)展艱難、債務問題突出的情況下，近一年來，天譽置業(yè)實際由擴張轉(zhuǎn)向收縮，并聚焦自身擅長的舊改業(yè)務。在2021年度公司業(yè)務展望中，天譽置業(yè)表示，將重新聚焦粵港澳大灣區(qū)，暫停拿地動作，將繼續(xù)推進廣州其他470萬平方米的城市更新項目落地。

目前，天譽置業(yè)的潛在土地儲備面積呈負增長或停滯狀態(tài)。《紅周刊》統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2019年至2021年，天譽置業(yè)披露其位于大灣區(qū)、南寧、桂林、徐州及昆明的潛在土地儲備面積，依次為1926萬平方米、1770萬平方米、1770萬平方米，同比變化依次為-1.2%、-8.1%、0%，未來貨值供應或“后勁”有限。

《紅周刊》同時了解到，盡管天譽置業(yè)不曾披露舊改項目總體規(guī)模，但就公司公告中透露的“廣州市鳳尾村約200萬平方米城市更新項目”以及“推進廣州其他約470萬平方米的城市更新項目落地”等數(shù)據(jù)來看，天譽置業(yè)僅在廣州的舊改項目面積就達670萬平方米，在其2021年持有的項目組合總建筑面積中占比20.3%。

而押注舊改顯然是出于低成本獲取土地優(yōu)勢。天譽置業(yè)曾在2019年報中表示，其項目組合每平方米可售建筑面積的平均土地成本為2300元以下，集團在同業(yè)中擁有強大的訂價及競爭能力。

但與此同時，由于前期土地整理工作復雜，開發(fā)周期偏長的舊改項目容易帶來資金沉淀壓力?！都t周刊》統(tǒng)計，由于介入舊改項目較多，天譽置業(yè)部分項目開發(fā)周期將持續(xù)4～7年。

譬如，公司旗下廣州鳳尾村項目、廣州蘿崗項目、深圳天譽大健康智慧工業(yè)園均于2020年納入規(guī)劃建設，預計可售建筑面積分別為74.2萬平方米、10.1萬平方米、12.9萬平方米，不過預計其中最早竣工的項目亦有待2024年，或影響公司目前交付及結(jié)轉(zhuǎn)收入。

舉債押注鳳尾村舊改項目

資金負擔仍在加劇

在債務壓頂下，天譽置業(yè)目前仍在力保廣州市鳳尾村舊改項目，“集中資源推進廣州市鳳尾村約200萬平方米城市更新項目”是公司2021年度公告所展望的重要戰(zhàn)略規(guī)劃。

6月13日，天譽置業(yè)發(fā)布《須予披露交易可能出售附屬公司股權(quán)》公告，再度將該項目推至臺前。根據(jù)公告，天譽置業(yè)旗下子公司天譽譽浚與從事投資活動的廣州融悅簽訂貸款協(xié)議，計劃以14.8%年息融資不超過5億元。該筆資金將用于廣州鳳尾村項目，即天譽譽?？毓?0%的項目公司廣州天鳳有限公司承擔建設開發(fā)。

值得一提的是，還款方式為自提款之日起60個月內(nèi)，另自首次提款之日起24個月內(nèi)，有超過1.4億元人民幣的貸款，廣州融悅有權(quán)要求提前償還。另據(jù)協(xié)議，廣州融悅可以1.4億元購買鳳尾村項目公司51%股權(quán)，該對價將以等額方式抵消未償還貸款金額。若債權(quán)人行使期權(quán)，天譽置業(yè)在項目公司的實際股權(quán)將從77.60%減少至38.02%。

“超過12%的利率借的錢，幾乎都很難還上?！毖ㄐ蹖Υ吮硎?，天譽的負債已經(jīng)過高，并且缺乏好的資產(chǎn)和贏利空間，吸引不到投資，也很難再融到資，除非房價大漲可能還有還錢的能力。

據(jù)了解，鳳尾村舊改項目位于黃埔區(qū)知識城北部，2020年天譽置業(yè)由鳳尾村經(jīng)濟聯(lián)合社確定引入為合作企業(yè)，該項目包括拆遷安置金額在內(nèi)的總投資規(guī)模約88億元，規(guī)劃總建筑面積193.9萬平方米，預計可售建筑面積74.2萬平方米,預計竣工時間為2024年至2027年。

作為天譽置業(yè)現(xiàn)有項目中最看好的項目之一，按照計劃，鳳尾村將其建成粵港澳大灣區(qū)最大的青創(chuàng)小區(qū)，屆時營業(yè)總收入有望突破兩百億元。

不過，《紅周刊》了解到，長周期開發(fā)建設過程，鳳尾村舊改項目令天譽置業(yè)背負較大資金負擔。除了上述一筆年化14.8%年息貸款外，2021年5月，該項目公司廣州天鳳有限公司與廣州農(nóng)村商業(yè)銀行黃埔支行等3家銀行簽訂銀團貸款合同，獲銀團授信總額不超過82.79億元，年利率約7%。

薛建雄對此表示，“2021年來市場上開發(fā)商同行不斷爆雷，外部環(huán)境不利的情況下，天譽置業(yè)只有相對優(yōu)質(zhì)的舊改資產(chǎn)還能借到錢。但這之后公司無法借新還舊，銷售業(yè)績也沒能好轉(zhuǎn)，只能等待更黑暗時刻。”

（本文已刊發(fā)于6月25日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

（責任編輯：崔晨 HX015）