中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是混雜著各種制度設(shè)計(jì)、利益博弈、在剛需和投資之間永遠(yuǎn)是傻傻分不清的市場(chǎng)。

這就像房產(chǎn)既是投資品，又是消費(fèi)品；既是市場(chǎng)問(wèn)題，又是民生問(wèn)題；即使實(shí)體經(jīng)濟(jì)，又事關(guān)金融問(wèn)題。但其底層的邏輯其實(shí)只有三種：

土地壟斷、地產(chǎn)貨幣化和居住市場(chǎng)

把這三者說(shuō)清楚了，才能不能說(shuō)能預(yù)期房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向，但至少也能明白到底是什么回事？

1

中國(guó)的房地產(chǎn)制度最早學(xué)習(xí)的是新加坡模式，到現(xiàn)在很多工廠招工都會(huì)寫明“提供住宿”，而對(duì)都市白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，公司愿意交住房公積金都算不錯(cuò)了。

而中國(guó)學(xué)得最好的是香港模式，采用土地使用權(quán)批租制度，通過(guò)拍賣、招標(biāo)的方式對(duì)外出讓土地使用權(quán)。

這樣最大的好處就是政府可以通過(guò)拍賣土地獲得收入從而支撐財(cái)政支出，大搞基建，銀行和企業(yè)可以把土地當(dāng)?shù)盅浩穭?chuàng)造信用和貨幣，讓企業(yè)有現(xiàn)金支持開(kāi)發(fā)和建設(shè)。

而大量的農(nóng)民工和進(jìn)城人不僅找到工作也擁有住所。

但香港模式的弊端就是開(kāi)發(fā)商壟斷土地市場(chǎng)，造成市場(chǎng)地少房?jī)r(jià)居高不下，甚至還能綁架政策。

香港房地產(chǎn)上漲是從1985年開(kāi)始，在1984年，香港出臺(tái)了一個(gè)規(guī)定：

所批出的新的土地，每年限于50公頃（不包括公屋用地）

50公頃相當(dāng)于深圳一個(gè)大型樓盤的面積。當(dāng)時(shí)的香港正處于上升期，如此限制供給，自然市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，資金蜂擁而入。

此后，香港房?jī)r(jià)一路飆漲，直到1997亞洲金融風(fēng)暴被終結(jié)，而該政策也在當(dāng)年失效。但香港土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)被地產(chǎn)商控制。

當(dāng)然香港不是沒(méi)有土地可以開(kāi)發(fā)，香港有75%的土地屬郊野及海島，其中23個(gè)郊野公園、15個(gè)特別地區(qū)、4個(gè)海岸公園及1個(gè)海岸保護(hù)區(qū)，合計(jì)約占香港總面積超過(guò)38%的土地。

為什么不拿來(lái)開(kāi)發(fā)？那些做大了的開(kāi)發(fā)商通過(guò)環(huán)保主義組織給港府施壓，同時(shí)，那些買了房的中產(chǎn)階層也不希望政府開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌，也客觀地阻礙了政府批地。

當(dāng)然，香港政府也從批租權(quán)中提高土地財(cái)政收入，抬高金融資產(chǎn)，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。香港2017年與土地、房產(chǎn)有關(guān)的財(cái)政收入是2447億元，占當(dāng)年港府全部收入5731億元的43%左右，其中土地出讓收入 1280億。

嘗到賣地好處的政府、開(kāi)發(fā)商和中產(chǎn)是很難輕易改變的，直到香港房?jī)r(jià)達(dá)到其經(jīng)濟(jì)無(wú)法承受，民怨過(guò)大的去年，香港政府才開(kāi)建新的廉租房項(xiàng)目。

同樣的故事也在深圳上演。 

早在八十年代，深圳便從香港引入土地批租制度，第一個(gè)住宅用地土拍項(xiàng)目便在深圳羅湖。

不過(guò)，中國(guó)的城市到最近幾年才出現(xiàn)資源收縮型城市，少部分城市在收縮，但大多數(shù)特別是一二線城市基本還在擴(kuò)張之中，加上開(kāi)發(fā)商很多，通過(guò)囤積土地拉抬房?jī)r(jià)并不容易。

但也不是沒(méi)可能，比如深圳的佳兆業(yè)、寶能、龍光、海岸、茂業(yè)、大中華、星河、鴻榮源等大型地產(chǎn)商基本都是潮汕人控制。

他們?cè)谏钲谕恋貎?chǔ)備驚人。如深圳“地王制造機(jī)”龍光，土地儲(chǔ)備權(quán)益總貨值達(dá)7520億?！皩毎搽p雄”鴻榮源和宏發(fā)，在深土地儲(chǔ)備均超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

在其他城市不見(jiàn)得有開(kāi)發(fā)商控制土地，江湖總有如溫州炒房團(tuán)，通過(guò)拉抬部分項(xiàng)目或者“地王”涌現(xiàn)的方式從而不斷拉升房?jī)r(jià)的傳聞。

而在引發(fā)深圳樓市爆炸的是2015年，深圳政府也出臺(tái)了和香港一樣的政策，限制土地市場(chǎng)規(guī)模。

2015年深圳出臺(tái)了《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》。這份文件規(guī)定，到2020年深圳的基本生態(tài)控制線不變，即不少于974平方公里。

深圳土地面積為1997平方公里，只有北京的12%。深圳常住人口為1302，加上流動(dòng)人口應(yīng)該在2000萬(wàn)左右，而北京2019年的常住人口2153萬(wàn)，可見(jiàn)，深圳的人口密度大于北北京。

而政策劃定了 974 平方公里不可開(kāi)發(fā)，這意味著，深圳只有1023平方公里的土地可供開(kāi)發(fā)。深圳的實(shí)際人口密集可能達(dá)到2萬(wàn)/平方公里，這已經(jīng)是世界上人口密度最高的大城市之一。

而要命的是深圳居住用地只占整個(gè)城市面積的11%。 根據(jù)2014年的數(shù)據(jù)其余工業(yè)物流用地占34%，居住用地占24%，交通設(shè)施用地占20%，商業(yè)服務(wù)用地占5%，公共服務(wù)設(shè)施用地占6%。

人多地少導(dǎo)致2015年深圳樓市均價(jià)從前一年的2.39萬(wàn)上升到3.34萬(wàn)；2016年繼續(xù)上漲到5.34萬(wàn)。

今年深圳房?jī)r(jià)還在漲，已經(jīng)超過(guò)北京上海，別說(shuō)什么利好，光供需矛盾就足以推高房?jī)r(jià)。

而深圳政府能做的的就是加大人才房和安居房的建設(shè)來(lái)吸引外來(lái)人，而稀缺的商業(yè)住宅用地自然吸引土豪們瘋搶，近幾年，深圳的豪宅市場(chǎng)的新聞已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮了。

而更多的深圳人，包括未來(lái)想來(lái)深圳的只能租房。

深圳全市1071萬(wàn)套存量住房中，73.5%的房子在出租，其中又有62%為城中村出租屋。現(xiàn)在深圳租房人群達(dá)80%，大概有1600萬(wàn)人租房，其中1100萬(wàn)人租住在城中村。

2

美國(guó)的金融市場(chǎng)相當(dāng)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，兩者都是財(cái)富蓄水池。

當(dāng)美國(guó)又出現(xiàn)疫情又出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)，美國(guó)優(yōu)選股市，而中國(guó)則先殺毒再就實(shí)業(yè)，至于樓市，只要能穩(wěn)，就一直拖著不救，不能讓半實(shí)業(yè)半金融的房地產(chǎn)傷害金融了。

也不是美國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有傷害過(guò)美國(guó)經(jīng)濟(jì)，而是傷害的形式還是金融的方式。

在大蕭條期間，為了促進(jìn)房地產(chǎn)復(fù)蘇，美國(guó)國(guó)會(huì)出臺(tái)了《住房貸款銀行法》和《國(guó)家住宅法》。根據(jù)該法律，聯(lián)邦政府成立了聯(lián)邦住房貸款銀行和聯(lián)邦住房管理局。聯(lián)邦住房管理局實(shí)際上是通過(guò)透支國(guó)家信用的方式，支持低收入者買房，以提升市場(chǎng)的購(gòu)買力。

國(guó)內(nèi)的學(xué)者也在呼吁成了類似機(jī)構(gòu)通過(guò)低息讓老百姓買房，還有一個(gè)好處就是化解銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

到1938年，聯(lián)邦政府成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)。其主要任務(wù)是購(gòu)買經(jīng)過(guò)聯(lián)邦住房管理局擔(dān)保的抵押貸款，以刺激銀行放心給低收入者放貸，增加市場(chǎng)的流動(dòng)性。

1968年，聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)被私有化，成為房利美。兩年后，聯(lián)邦住房抵押貸款公司成立了房地美。后國(guó)會(huì)授權(quán)，兩房購(gòu)買未經(jīng)聯(lián)邦住宅管理局擔(dān)保的抵押貸款。

此舉刺激了抵押貸款支持證券（MBS）市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，截至2008年金融危機(jī)爆發(fā)之前，機(jī)構(gòu)MBS的債務(wù)規(guī)模達(dá)到了近8萬(wàn)億美元。

而更恐怕的是因抵押貸款支持證券衍生的CDS（信用違約掉期合約），全球市值高達(dá)62萬(wàn)億美元，遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)年美國(guó)GDP總量的14.48萬(wàn)億美元。

最終結(jié)果大家都知道了。

中國(guó)的金融市場(chǎng)當(dāng)然不可能衍生出如此復(fù)雜的產(chǎn)品，但問(wèn)題也在就因?yàn)闆](méi)有其他可靠的理財(cái)渠道，中國(guó)房地產(chǎn)是貨幣蓄水池。

從2008年到2017年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資從2.53萬(wàn)億升至11萬(wàn)億，漲幅超過(guò)4倍，累計(jì)總投資高達(dá)74萬(wàn)億元。這十年房地產(chǎn)投資規(guī)模增幅與廣義貨幣增幅相當(dāng)。

中國(guó)房地產(chǎn)貨幣化的典型案例就是棚改貨幣化。

2014年央行創(chuàng)設(shè)了抵押補(bǔ)充貸款（PSL），棚改資金主要來(lái)自PSL。2016年，棚改總投資達(dá)1.48萬(wàn)億，其中國(guó)開(kāi)行棚改專項(xiàng)貸款9725億，農(nóng)發(fā)行棚改專項(xiàng)貸款3000億元左右。

這些錢瘋狂地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推升了全國(guó)房?jī)r(jià)上漲，到今年棚改終于落幕了，可以說(shuō)，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)貨幣推動(dòng)因素從此退出歷史舞臺(tái)。

從08年金融危機(jī)以來(lái)，全球都飽受央媽們灌水之苦，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格暴漲，貧富差距拉大，最重要的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)鮮有起色。

正因?yàn)槿绱耍袊?guó)始終都不愿意動(dòng)房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)這張牌，因其后遺癥太多。

3

房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)沒(méi)有自由市場(chǎng)過(guò)，政府為了維持公平都會(huì)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

公認(rèn)最好的新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)，在1960年就推行了組屋制度，到80年代，基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價(jià)的政府組屋；到2008年，新加坡85%的公民都居住在政府組屋，只有另外15%的公民在市場(chǎng)上購(gòu)買高檔商品房。

推崇自由市場(chǎng)的香港保障房的覆蓋面也不低，將近50%的香港家庭居住在政府提供的公屋里，只是香港公屋面積太小。

德國(guó)雖然直接供給的比例非常小，但德國(guó)也只有45%的家庭擁有自己的住房，剩下55%的家庭則長(zhǎng)期租房住。

主要是德國(guó)有嚴(yán)格的稅收制度，主要是在德國(guó)租金補(bǔ)貼，租房者有租約保障和租金限制雙重法律保障。而建房德國(guó)政府可以提供低息貸款，但是如果買賣房，或持有房子越多稅收越重，導(dǎo)致投機(jī)者無(wú)法從房地產(chǎn)中獲取暴利，也就沒(méi)有人去炒房，房?jī)r(jià)也會(huì)保持在一個(gè)穩(wěn)定的范圍內(nèi)。

而中國(guó)呢？深圳在2018年出臺(tái)了住房供應(yīng)與保障體系“意見(jiàn)”，計(jì)劃到2035年，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房合計(jì)不少于100萬(wàn)套。

該意見(jiàn)被稱為“二次房改”，其根本原因就是此前中國(guó)建的商業(yè)住宅和工業(yè)住宅過(guò)多，而廉住房和安居房太少。

以深圳推出的100萬(wàn)套保障性住房為例，預(yù)計(jì)只能夠解決300萬(wàn)人的居住問(wèn)題，覆蓋面積只有15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新加坡的85%，甚至低于香港的50%。

為了緩和結(jié)構(gòu)性矛盾，深圳今年又出臺(tái)文件，允許“商改租”，即商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，但離香港還是有很大的差距。

未來(lái)，各地方政府還是會(huì)維持房地產(chǎn)的穩(wěn)定，保證政府開(kāi)支，同時(shí)利用各種資源加推人才房和廉租房的建設(shè)，達(dá)到平衡市場(chǎng)的作用，這是下一階段政府的重點(diǎn)。

反過(guò)來(lái)看貨幣問(wèn)題，如果長(zhǎng)期通脹不起來(lái)，房?jī)r(jià)未來(lái)上漲就很難說(shuō)，但如果通脹了，對(duì)經(jīng)濟(jì)將造成更大的傷害，所以，國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)其實(shí)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最好的時(shí)候。

未來(lái)最好的市場(chǎng)還是東南亞房地產(chǎn)市場(chǎng)。

首先是東盟國(guó)家，特別是窮國(guó)的發(fā)展空間很大，其次，隨著中美貿(mào)易問(wèn)題，國(guó)內(nèi)必然加大產(chǎn)能轉(zhuǎn)移到東南亞國(guó)家，東盟作為最大的新興市場(chǎng)國(guó)家早就吸引了全世界的資本。

最重要的是東盟擁有6.5億人口，而且人口結(jié)構(gòu)年輕，正好可以復(fù)制當(dāng)年國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)現(xiàn)模式。

就房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)而已，以和中國(guó)關(guān)系最好的柬埔寨為例。

以柬埔寨首都金邊為例，據(jù)《胡潤(rùn)2019上半年境外置業(yè)投資回報(bào)指數(shù)》數(shù)據(jù)顯示：柬埔寨受到金邊2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亞洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亞洲城市。而2018年，柬埔寨金邊以16.7%的房?jī)r(jià)漲幅，29.4%的投資回報(bào)率“冠絕全球”。

這樣的首都城市還有馬尼拉，吉隆坡，仰光等等，這些國(guó)家也越來(lái)越加強(qiáng)和中國(guó)的合作，坐享該國(guó)經(jīng)濟(jì)紅利的最好方式就是投資首都房產(chǎn)。

世通君 ——海外投資領(lǐng)域骨灰級(jí)老兵，專注海外移民、海外金融和海外房產(chǎn)投資超10年，一路從歐美加澳新走到東南亞各國(guó)，現(xiàn)專注東南亞房地產(chǎn)投資。

過(guò)去4年，世通君每年超過(guò)200天在東南亞各國(guó)，雙腳深入考察過(guò)東南亞各國(guó)的投資環(huán)境和投資項(xiàng)目，清楚東南亞各家開(kāi)發(fā)商的虛實(shí)，了解各位投資者踩過(guò)的坑。

相關(guān)知識(shí)

當(dāng)房地產(chǎn)不再成為資金的蓄水池后...
樓市為何成為資金避險(xiǎn)之地?
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理?xiàng)l例:中介不得代收代付買賣資金
進(jìn)入后地產(chǎn)時(shí)代的房企，如何才能成為贏家？
當(dāng)伴娘的壞處 當(dāng)伴娘后多久不能結(jié)婚
當(dāng)線上成為房企標(biāo)配 中駿如何打破營(yíng)銷邊界？
房地產(chǎn)是“資金收容器”,能對(duì)物價(jià)起到平抑作用?
重慶加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管：首付款監(jiān)管按預(yù)售總額35%核定
房地產(chǎn)救了雅戈?duì)?/a>
全國(guó)超20城加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管,房地產(chǎn)開(kāi)啟強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代