地產(chǎn)商護(hù)盤行動

來源：智能家居時間：2022-06-21 10:00

文/樂居財經(jīng) 李奕和

“管理層認(rèn)為旭輝股價被嚴(yán)重的低估，包括控股股東也這樣認(rèn)為。在靜默期后，也就是在今天之后，大股東將會進(jìn)場開始增持旭輝的股票?！?/p>

在3月24日線上業(yè)績會，旭輝控股董事局主席林中這樣說道。

僅一天后，旭輝控股股東林中、林偉及林峰隨即宣布以總代價810.1萬港元，增持195.6萬股。此后，股東三人還先后多次出手，增持旭輝股份。

同樣在業(yè)績會上認(rèn)為股票被低估，要展開行動實施“護(hù)盤”的，還有萬科。

3月31日，萬科董事會秘書朱旭在業(yè)績推介會表示，今年3月份，在短短的9個交易日內(nèi)萬科股價就從人民幣19.5元跌到人民幣14.4元，這屬于一種非理性下跌，當(dāng)時公司就決定啟動回購來維護(hù)股價。

但相比之前，萬科的“護(hù)盤”行動要比旭輝遲緩很多。直到5月份開始，萬科才對自身股票展開回購。此外，萬科各級高管也悉數(shù)進(jìn)場，以真金白銀增持公司股票。

市場持續(xù)下行，房企債務(wù)違約蔓延，投資者對地產(chǎn)行業(yè)的信任持續(xù)下降。此情此景下，房企出手“護(hù)盤”，以維護(hù)自身價值和資本表現(xiàn)，成為行業(yè)一股潮流。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，企業(yè)的這些“護(hù)盤”舉動是為了提振市場信心進(jìn)而維護(hù)股價與市值，以免股價過度下跌引發(fā)其他可能的風(fēng)險。

但他同時也表示，股價是市場對于企業(yè)未來的估值，目前因為行業(yè)信心不足和樓市不景氣，房地產(chǎn)板塊估值呈整體性偏低。但房企現(xiàn)在的市值應(yīng)該是行業(yè)和個股現(xiàn)狀的體現(xiàn)與反應(yīng)，并不存在明顯被低估的問題。

房企護(hù)盤心切

萬科的回購與增持是持續(xù)而猛烈的。

5月10日，萬科最先以2166.56萬港元，回購了119.79萬股。此后，其先后多次展開回購行動。進(jìn)入6月以來，在6月6日-6月17日的連續(xù)兩周時間里，萬科在交易日更每天出手。

據(jù)統(tǒng)計，自5月10日的首筆回購以來，萬科已15次出手對公司股票回購，回購股份數(shù)量6758.09萬股，付出總回購金額11.94億元。

此前三月份，萬科曾披露以集中競價交易方式回購部分A股股份方案，在未來3個月內(nèi)，其回購金額不超過人民幣25億元，不低于人民幣20億元，回購價格不超過人民幣18.27元/股。若僅按此計算，萬科已完成最低回購金額的59.7%。

不僅在二級市場回購股票，進(jìn)入6月份以來，萬科高管也先后出手增持公司股票，以表示對公司未來發(fā)展的信心，維護(hù)公司價值。

6月13日，萬科董監(jiān)高人員郁亮、王海武、解凍、朱旭、韓慧華、闕東武增持公司A股股份共計25.67萬股，增持金額近449萬元。當(dāng)中，郁亮增持最多，為8.87萬股，成交均價17.58元/股；其次是王海武5萬股，成交均價17.48元；韓慧華增持3.8萬股，成交均價17.44元。

據(jù)了解，這也是萬科董監(jiān)高自2015年10月增持后的首次增持，至今已有近7年。根據(jù)3月披露的增持計劃，萬科董監(jiān)高計劃在6個月內(nèi)，增持公司A股股票。合計增持金額將不低于2000萬元，增持價格不超過18.27元/股。

自3月份業(yè)績會以來，旭輝是另一家對自家股票積極展開增持的企業(yè)。3月25日，也即旭輝舉辦完業(yè)績會的次日，旭輝控股獲執(zhí)行董事及控股股東林中、林偉及林峰增持，三者在公開市場購買合共195.6萬股股份，總代價約810.1萬港元。

此后在3月28日-3月30日，林中、林偉及林峰連續(xù)增持旭輝325萬股份，合計增持金額1356.66萬港元。進(jìn)入4月份，林中和林峰還先后5次共斥資1970.83萬港元，增持旭輝控股股份482.4萬股。

而除了萬科及旭輝兩家較具代表性的企業(yè)以外，二季度以來，大名城(600094)、格力地產(chǎn)(600185)、建發(fā)股份(600153)、深圳控股、萬通發(fā)展、香江控股(600162)、榮安地產(chǎn)(000517)、榮盛發(fā)展(002146)、大悅城(000031)、領(lǐng)地控股、瑞安房地產(chǎn)、嘉華國際等多家A股、H股房企，或?qū)ψ约夜善弊鞒隽嘶刭?，或由公司股東、高管對股票作出增持。

大環(huán)境與小個體

房企集體“護(hù)盤”，提振市場信心及維護(hù)公司市值是首要任務(wù)。一個事實是，去年以來的房企債務(wù)違約潮仍在延續(xù)，與之相隨的，房企受債務(wù)違約、展期等因素影響，投資者恐慌出逃，企業(yè)股價斷崖式“閃崩”的情況時有發(fā)生。

4月22日，港股上市房企天譽置業(yè)股價突然暴跌，盤中最低跌至0.084港元，收盤報收0.085港元/股，當(dāng)天直線下跌 82.29%。5月12日、13日，此前兩月廣受游資炒作的中交地產(chǎn)(000736)，股票價格在獲得了超163%的區(qū)間漲幅后，突然連續(xù)兩天閃崩跌停。

此外，5月19日，另一家港股上市領(lǐng)地控股也出現(xiàn)閃崩，當(dāng)天股價下泄83.82%，盤中一度跌出0.41港元/股的歷史新低。

事后證實，無風(fēng)不起浪，這些房企股價的突然暴跌，均與其即將到期的美元債有關(guān)。6月13日，領(lǐng)地控股公告，其就一筆尚余本金總額1.23億美元、2022年到期12.0%的優(yōu)先票據(jù)提出交換要約。

6月15日，天譽置業(yè)披露美元債“警報”，一筆尚余本金為2.47億美元、13%計息的優(yōu)先票據(jù)，本息將于2022年7月8日到期；另外一筆尚余金額2.92億美元、13%計息的優(yōu)先票據(jù)，利息也在2022年6月16日到期支付。

但天譽置業(yè)顯然還沒做好準(zhǔn)備。對于這兩筆即將到期的美元債本金和利息，天譽置業(yè)稱，將尋求于合理時間范圍內(nèi)與票據(jù)持有人協(xié)商以期達(dá)成一致的方式解決相應(yīng)問題。

柏文喜表示，中交地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、天譽置業(yè)等多家房企股價頻頻出現(xiàn)“閃崩”，這種現(xiàn)象的背后是企業(yè)出現(xiàn)了暴雷或者疑似暴雷問題，從而引發(fā)了市場信心的崩塌和股價的閃崩。其稱，包括中交地產(chǎn)也是由于母公司施救才避免了違約問題。

2022年及2023年，被譽為是中資房企美元債的償債高峰年，當(dāng)中2022年尤甚。數(shù)據(jù)顯示，2022年房企境外債到期規(guī)模647.27億美元，其中上、下半年境外債償還額分別達(dá)到365.29億美元、281.98億美元。

房企徘徊在債務(wù)暴雷的懸崖邊緣，尋求債務(wù)延期展期成為一種常態(tài)。

6月17日，富力地產(chǎn)公告，為改善整體財務(wù)狀況、保持資本結(jié)構(gòu)的可持續(xù)性，集團(tuán)正向旗下10只美元票據(jù)的持有人發(fā)起同意征求，以尋求豁免票據(jù)項下現(xiàn)有和潛在的相應(yīng)違約或違約事件，并延長其債務(wù)期限。

5月27日，綠地就一筆5億美元、2022年6月25日到期、票面利率6.75%的美元債進(jìn)行若干修訂以及豁免發(fā)起同意征集。而今年以來，金科股份(000656)、融創(chuàng)集團(tuán)、大唐集團(tuán)、龍光集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、禹洲、陽光城(000671)等一眾房企都曾對旗下債務(wù)進(jìn)行展期或提起要約交換。

一個明顯的事實是，在市場下行，開發(fā)商償債壓力陡增，債務(wù)展期甚至違約事件增多，以及股價閃崩的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整體的資本表現(xiàn)也一蹶不振。

以近段時間以來熱衷于回購和增持自家股票的萬科為例，去年3月以來，萬科A從每股最高價32.72元/股逐漸走低，并在今年3月16日跌出近五年新低14.43元/股。期間跌幅超55%。

而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，在港股上市的房地產(chǎn)企業(yè)，有3成已淪為了仙股。此外，A股房企雖然“白菜股”沒那么龐大，但股價（以6月17日收盤價計算）破凈的房企卻也占了接近一半。

回暖與跡象

在地產(chǎn)企業(yè)眾多的護(hù)盤行動中，除了回購股份以及股東、高管增持股票，房企通過回購發(fā)行債券，對外釋放企業(yè)經(jīng)營良好的信號，以穩(wěn)定投資者信心、維持公司市值，也成為重要方式。

樂居財經(jīng)《地產(chǎn)K線》統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入二季度以來，弘陽地產(chǎn)、德信中國、旭輝控股、融信中國、碧桂園、中梁控股、朗詩地產(chǎn)等多家房企先后出手贖回自家債券。

當(dāng)中，6月15日，碧桂園贖回6.83億美元、2022年7月到期的4.75%票據(jù)。成為近段時間以來，房企提前購回旗下美元債券最大的一筆。

值得一提的是，與地產(chǎn)開發(fā)商積極護(hù)盤，維護(hù)市值形成正向聯(lián)動的是，隨著疫情的階段性好轉(zhuǎn)以及政策層面的推動，地產(chǎn)市場少有地顯示出轉(zhuǎn)暖趨勢。

5月單月，商品房銷售金額10548億元，同比下降37.7%，跌幅收窄8.9pct，環(huán)比上升29.7%。銷售邊際略有好轉(zhuǎn)。而公開數(shù)據(jù)顯示，5月份全國二手房活躍度底部有所修復(fù)，50城二手房成交量環(huán)比增長約14%，部分核心城市新增帶看量明顯增長。

信達(dá)證券披露的研報指出，受益于疫情的緩解，主流核心城市的成交略有恢復(fù)，雖然價格仍然未止跌勢，但是交易量已經(jīng)底部企穩(wěn)回升。該機(jī)構(gòu)表示，目前市場已處于底部區(qū)間，成交量開始出現(xiàn)復(fù)蘇，接下來市場可能會進(jìn)入量升價穩(wěn)的狀態(tài)。

萬聯(lián)證券也預(yù)計，隨著疫情擾動減弱，今年下半年，在“穩(wěn)增長”的背景下，供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，下半年房地產(chǎn)銷售將得到一定程度修復(fù)。其預(yù)計2022全年，房地產(chǎn)銷售下滑幅度或?qū)⑹照?0%左右。

由于去年下半年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，政策層面此前有過不少“救市”舉動，包括在融資端對民營企業(yè)逐漸放寬，在需求端降低首付比例、降低按揭利率，在土地市場降低房企競拍門檻和資金壓力等。

上述人士指出，這些政策對房地產(chǎn)市場的效果從目前看來尚不明顯，主要是由于市場信心和行業(yè)信心尚待恢復(fù)，否則無論融資端還是市場端的政策不斷出臺，只能形成政策空轉(zhuǎn)。但其也認(rèn)為，未來一段時間，隨著房地產(chǎn)回暖措施的不斷加碼和之前政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)股市也會逐漸呈現(xiàn)觸底反彈的走勢。

6月1日-6月20日期間，兩市共64家房企股價上漲，占比接近四成。

（責(zé)任編輯：徐帥）