海外投資機(jī)會(huì)多？500余人日本購(gòu)房踩雷！數(shù)億投資款或打水漂

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-06-10 11:53

近年來(lái)，不少國(guó)內(nèi)投資者將目光轉(zhuǎn)向海外，包括海外購(gòu)置房產(chǎn)在內(nèi)的多種投資項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，有人大有斬獲，也有不少人“踩雷”“掉坑”。

2021年1月，仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)人員向劉剛推銷(xiāo)了豐臣商事株式會(huì)社（下稱(chēng)“豐臣公司”）開(kāi)發(fā)的“toyotomiinn難波(日本橋)”的項(xiàng)目，共計(jì)3套房屋（房號(hào)分別為202、051、702），總價(jià)500余萬(wàn)元。

仲量聯(lián)行的官方網(wǎng)站稱(chēng)其是“全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司”，其主要業(yè)務(wù)是“協(xié)助客戶進(jìn)行房地產(chǎn)各個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別的投資、購(gòu)買(mǎi)、建造和租用”。豐臣項(xiàng)目在中國(guó)內(nèi)地有多家營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)，仲量聯(lián)行是其中之一。

據(jù)悉，與劉剛一樣購(gòu)買(mǎi)這家日本房產(chǎn)公司房屋的投資者達(dá)到數(shù)百人，涉及的房款數(shù)以億計(jì)。

綜合劉剛等購(gòu)房者提供的信息，他們所購(gòu)項(xiàng)目本身為住宅，豐臣公司承諾在交房后承租這些物業(yè)進(jìn)行民宿運(yùn)營(yíng)，業(yè)主可以獲得穩(wěn)定的租金收益；交房前，其向購(gòu)房者支付一定的收益；交房后，購(gòu)房者則可獲得相應(yīng)的租金。也就是說(shuō)，雖然名義上是房產(chǎn)交易，但其實(shí)該產(chǎn)品設(shè)計(jì)類(lèi)似“房產(chǎn)+理財(cái)”的組合。

劉剛與豐臣公司簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同顯示，賣(mài)方（豐臣公司）在收取買(mǎi)方（劉剛）尾款后，即開(kāi)始計(jì)算所支付金額的投資收益，年化收益為6%，直至項(xiàng)目建成產(chǎn)權(quán)登記時(shí)（2022年6月）止，收益金按每季度或每半年的頻度支付給劉剛。

合同稱(chēng)，此次交易是含有租賃權(quán)的交易，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記日起10年內(nèi)豐臣公司為唯一承租者，即使之后再發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，豐臣公司的承租地位不變，10年后劉剛可將房子轉(zhuǎn)租給第三方。合同還約定，自產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記起第三年至第四年末的兩年期任意期間，買(mǎi)主有權(quán)要求賣(mài)主以合同交易金額回購(gòu)本物業(yè)，賣(mài)主必須接受該回購(gòu)要求。

在購(gòu)房款支付方面，豐臣公司還接受現(xiàn)金人民幣境內(nèi)支付，解決了購(gòu)房者不能購(gòu)匯支付境外房款的顧慮。

仲量聯(lián)行銷(xiāo)售人員向劉剛稱(chēng)，該公司對(duì)豐臣公司的項(xiàng)目進(jìn)行了詳盡盡職調(diào)查和合規(guī)性審查，豐臣公司有實(shí)力（注冊(cè)資金10億日元，在大阪有101棟自持的房屋，全日本有3座度假村），并且會(huì)有類(lèi)似日本的律師見(jiàn)證合同以確保權(quán)益，“仲量（聯(lián)行）是豐臣公司重要客戶，所以才拿到少量房源的代理權(quán)”。

如此一來(lái)，劉剛的顧慮被徹底打消，簽訂了購(gòu)房合同，并交齊了幾百萬(wàn)元的房款。

國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了豐臣公司房產(chǎn)的遠(yuǎn)不止劉剛一人。在一份向已經(jīng)投資的中國(guó)投資者發(fā)送的材料中，豐臣公司宣稱(chēng)給503戶投資者發(fā)送了資料，多位投資者及其代理人認(rèn)為，503就是所涉投資者人數(shù)。據(jù)了解，來(lái)自上海、廣州、北京等地的多名購(gòu)房者，他們通過(guò)仲量聯(lián)行、廣州景鴻咨詢顧問(wèn)有限公司（下稱(chēng)“景鴻咨詢”）、金鼎置業(yè)（上海）有限公司等中介機(jī)構(gòu)的推薦，獲知該項(xiàng)目信息并達(dá)成交易。

在媒體接觸的購(gòu)房者中，林女士是2019年在香港景鴻環(huán)球集團(tuán)旗下景鴻咨詢銷(xiāo)售人員的推介下，一次性購(gòu)買(mǎi)了5套豐臣公司在日本大阪阿倍野區(qū)的天王寺項(xiàng)目，她還介紹自己的親戚也購(gòu)買(mǎi)了2套。

一開(kāi)始，大家都是正常收到收益金或者租金，但隨后情況發(fā)生很大改變。比如，劉剛在購(gòu)買(mǎi)上述房產(chǎn)之后，連續(xù)收到了2021年第一、二季度的收益金，但之后就碰到了房屋收益金和租金均延遲兌付的情況。其他的購(gòu)房者也遇到相同情況，有的甚至比劉剛更早察覺(jué)到這類(lèi)異常。

2021年10月，豐臣公司方面在給劉剛發(fā)來(lái)的郵件中稱(chēng)，疫情導(dǎo)致公司承受壓力，現(xiàn)有租金現(xiàn)金較為短缺，故對(duì)第三季度的租金延遲支付，“也希望各位業(yè)主朋友可以多給我們一些時(shí)間，豐臣上下員工將共同努力，積極解決當(dāng)前困難”。

豐臣公司上海營(yíng)業(yè)部代表還在郵件中稱(chēng)，公司正在做財(cái)務(wù)審計(jì)，“將于2021年11月30日完成，屆時(shí)會(huì)將我司的財(cái)務(wù)報(bào)表及未來(lái)計(jì)劃一并公開(kāi)，請(qǐng)耐心等待”。

隨后，豐臣公司又發(fā)布《致業(yè)主的一封信》稱(chēng)，2021年12月31日支付2021年第三季度收益，2021年第四季度收益于2022年3月末支付。

但多位投資者都表示，至今并未收到2021年第三季度及之后的相關(guān)款項(xiàng)。一些投資者隨之組織維權(quán)群，并啟動(dòng)法律維權(quán)行動(dòng)。

更令劉剛等購(gòu)房者不安的是，他們所購(gòu)置的房產(chǎn)，如期交付可能面臨很大的困難。

媒體通過(guò)查詢近10位投資者的房屋藤本（類(lèi)似中國(guó)房產(chǎn)登記證明）資料發(fā)現(xiàn)，他們購(gòu)買(mǎi)的這些房屋，目前面臨非常糟糕的境況，有的訴訟官司纏身被法院臨時(shí)凍結(jié)，有的被抵押給金融機(jī)構(gòu)用于貸款，還有的索性所有權(quán)都被轉(zhuǎn)移至第三方公司名下。

購(gòu)房者王芳的遭遇具有代表性。

一位業(yè)主與豐臣公司簽訂的合同，距離交房日期已經(jīng)過(guò)去2年有余，至今未交房

王芳通過(guò)景鴻咨詢的介紹，于2019年10月購(gòu)買(mǎi)了豐臣公司在日本開(kāi)發(fā)的天王寺公園南三期的房屋，斥資100多萬(wàn)元。合同約定，豐臣公司將在2022年2月進(jìn)行過(guò)戶手續(xù)，可是已經(jīng)過(guò)去三四個(gè)月，房子還是未能過(guò)戶。她獲得的藤本顯示，在其購(gòu)買(mǎi)這套房屋之際，該棟樓的整體房屋產(chǎn)權(quán)還不在豐臣公司名下。藤本還記載：2021年12月20日，由于涉及其他債權(quán)人的訴訟，該房屋的所有權(quán)被東京地方裁判所臨時(shí)凍結(jié)；2022年3月11日，該棟房屋產(chǎn)權(quán)再次新增一條臨時(shí)凍結(jié)，原因是與中國(guó)香港的一名債權(quán)人的訴訟。

除了訴訟之外，王芳所購(gòu)房屋的整棟樓還被抵押。

2021年3月，債務(wù)人豐臣公司將該房產(chǎn)抵押給了近畿產(chǎn)業(yè)信用組合，債權(quán)范圍為信用交易、票據(jù)債權(quán)、支票債權(quán)和電子記錄債權(quán)，最高抵押額度為9.72億日元（約合5073.84萬(wàn)元人民幣）。

2022年2月，該棟房屋還新增“抵押權(quán)”——其在2021年3月17日、7月16日和7月19日，新增三筆金錢(qián)消費(fèi)借貸，合計(jì)10億日元，年利息達(dá)6%，年損害金達(dá)16%，債務(wù)人豐臣公司，抵押權(quán)人為位于中國(guó)香港地區(qū)的一家公司。

廣州的盧女士也是一名投資者，她所購(gòu)買(mǎi)房屋的所有權(quán)同樣仍在其他公司名下，且被豐臣公司用于抵押融資。

中介機(jī)構(gòu)提供的房屋藤本顯示，該房屋的所有權(quán)于2019年9月9日才剛轉(zhuǎn)移至豐臣公司名下，而盧女士的購(gòu)房交易發(fā)生在此之前。就在獲得該房屋所有權(quán)的當(dāng)天，豐臣公司進(jìn)行了最高抵押權(quán)融資，最高抵押額度為10.14億日元（約合5293.08萬(wàn)元人民幣），抵押權(quán)人為近畿產(chǎn)業(yè)信用組合。2021年4月5日，大阪市的一家機(jī)構(gòu)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)的方式，獲得了該房屋的所有權(quán)。

有此類(lèi)遭遇的遠(yuǎn)不止上述這些購(gòu)房者。

據(jù)一位購(gòu)房者聘請(qǐng)的代理律師介紹，他看了多份投資人的合同發(fā)現(xiàn)，豐臣公司明確指出會(huì)配合買(mǎi)主做登記，但是到期后并未做登記，“這實(shí)質(zhì)已構(gòu)成了違約”。

豐臣公司在一封郵件中提到，“房屋過(guò)戶是我們的首要重點(diǎn)，同樣也是保護(hù)業(yè)主資產(chǎn)安全的首要手段，之后是解決租金支付的問(wèn)題，最后是處理爭(zhēng)議，當(dāng)然我們都不愿看到這個(gè)情況的發(fā)生。”

“當(dāng)初在合同中白紙黑字地寫(xiě)明承諾到期會(huì)配合業(yè)主進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，現(xiàn)在這些房子都被抵押了，產(chǎn)權(quán)也被轉(zhuǎn)移了，試問(wèn)豐臣公司還怎么履行過(guò)戶承諾？”劉剛說(shuō)。

房屋可能無(wú)法如期過(guò)戶，已經(jīng)讓劉剛這樣的投資者十分不安，更令人擔(dān)憂的是，當(dāng)初，不少購(gòu)房者將購(gòu)房款打到了個(gè)人賬戶，他們不得不擔(dān)心這些資金的流向，以及是否會(huì)影響自己的權(quán)益。

一家中介列示的豐臣公司法人西園寺優(yōu)真位于上海的個(gè)人賬戶，國(guó)內(nèi)購(gòu)房人的資金大多轉(zhuǎn)入了這一賬戶

國(guó)內(nèi)業(yè)主與豐臣公司簽訂的購(gòu)房合同載明，購(gòu)房錢(qián)款可以直接支付至豐臣公司法定代表人西園寺優(yōu)真（日籍華人，中文名馬繼業(yè)）位于上海的個(gè)人工商銀行賬戶。

通過(guò)支付記錄確認(rèn)，劉剛（500余萬(wàn)元）、林女士（800余萬(wàn)元）、盧女士（300余萬(wàn)元）等人的購(gòu)房全款均是直接匯到了西園寺優(yōu)真的個(gè)人銀行賬戶。

另外，據(jù)豐臣公司一份“豐臣集團(tuán)經(jīng)營(yíng)危機(jī)再生計(jì)劃——問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果匯報(bào)及說(shuō)明視頻”的郵件稱(chēng)，“投資者委托給我們的資金總額達(dá)190億日元（約合10億元人民幣）”。

“這應(yīng)該就包含了這幾年中國(guó)國(guó)內(nèi)投資者業(yè)主給豐臣公司支付的購(gòu)房款?！币晃皇煜と毡竟矩?cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的資深人士薛明表示。

“豐臣公司給投資者發(fā)來(lái)的問(wèn)卷調(diào)查文件顯示，涉及503戶客戶，如果按照平均每戶居民支付500萬(wàn)元購(gòu)房款計(jì)算，合計(jì)共計(jì)有25億元資金被匯入了西園寺優(yōu)真的上述個(gè)人銀行賬戶?！眲偟韧顿Y者說(shuō)，這筆錢(qián)到底有沒(méi)有匯入豐臣公司對(duì)公賬戶？通過(guò)何種方式匯入？至今仍是謎團(tuán)。

在此，小編想提醒大家，海外投資有一定風(fēng)險(xiǎn)，普通老百姓在投資前一定要多方核實(shí)信息，注意保護(hù)好自身財(cái)產(chǎn)。