海外投資警示錄： 500余人日本購房踩雷

來源：智能家居時間：2022-06-10 11:50

　　“豐臣公司的意思是，如果我們聯合起來集中向他們討要房款和發(fā)起訴訟，公司將進入破產清算程序，到時候我們的清算回報率將不超過8%。我聞到了赤裸裸威脅的味道?！币晃煌顿Y者告訴第一財經1℃記者。

　　劉剛怎么也想不到，他通過知名中介機構購得的海外房產，最終可能要落到房財兩空的境地。

　　 1年多前，在中介機構的介紹下，劉剛購買了3套位于日本的房產，可是至今產權無法過戶，當初承諾的投資收益也未完全兌現。

　　據第一財經1℃記者調查，與劉剛一樣購買這家日本房產公司房屋的投資者達到數百人，涉及的房款數以億計。

　　近年來，不少國內投資者將目光轉向海外，包括海外購置房產在內的多種投資項目不斷涌現，有人大有斬獲，也有不少人“踩雷”“掉坑”。

　　目前，劉剛等投資者準備向公安經偵部門報案，希望警方可以介入調查。

　　約定收益難兌現

　　 2021年1月，仲量聯行業(yè)務人員向劉剛推銷了豐臣商事株式會社（下稱“豐臣公司”）開發(fā)的“TOYOTOMIINN難波(日本橋)”的項目，共計3套房屋（房號分別為202、051、702），總價500余萬元。

　　仲量聯行的官方網站稱其是“全球領先的房地產專業(yè)服務公司”，其主要業(yè)務是“協(xié)助客戶進行房地產各個資產類別的投資、購買、建造和租用”。豐臣項目在中國內地有多家營銷代理機構，仲量聯行是其中之一。

　　綜合劉剛等購房者提供的信息，他們所購項目本身為住宅，豐臣公司承諾在交房后承租這些物業(yè)進行民宿運營，業(yè)主可以獲得穩(wěn)定的租金收益；交房前，其向購房者支付一定的收益；交房后，購房者則可獲得相應的租金。也就是說，雖然名義上是房產交易，但其實該產品設計類似“房產+理財”的組合。

　　劉剛與豐臣公司簽訂的買賣合同顯示，賣方（豐臣公司）在收取買方（劉剛）尾款后，即開始計算所支付金額的投資收益，年化收益為6%，直至項目建成產權登記時（2022年6月）止，收益金按每季度或每半年的頻度支付給劉剛。

　　合同稱，此次交易是含有租賃權的交易，產權轉移登記日起10年內豐臣公司為唯一承租者，即使之后再發(fā)生所有權轉移，豐臣公司的承租地位不變，10年后劉剛可將房子轉租給第三方。合同還約定，自產權轉移登記起第三年至第四年末的兩年期任意期間，買主有權要求賣主以合同交易金額回購本物業(yè)，賣主必須接受該回購要求。

　　在購房款支付方面，豐臣公司還接受現金人民幣境內支付，解決了購房者不能購匯支付境外房款的顧慮。

　　仲量聯行銷售人員向劉剛稱，該公司對豐臣公司的項目進行了詳盡盡職調查和合規(guī)性審查，豐臣公司有實力（注冊資金10億日元，在大阪有101棟自持的房屋，全日本有3座度假村），并且會有類似日本的律師見證合同以確保權益，“仲量（聯行）是豐臣公司重要客戶，所以才拿到少量房源的代理權”。

　　如此一來，劉剛的顧慮被徹底打消，簽訂了購房合同，并交齊了幾百萬元的房款。

　　國內購買了豐臣公司房產的遠不止劉剛一人。在一份向已經投資的中國投資者發(fā)送的材料中，豐臣公司宣稱給503戶投資者發(fā)送了資料，多位投資者及其代理人認為，503就是所涉投資者人數。第一財經1℃記者接觸了來自上海、廣州、北京等地的多名購房者，他們通過仲量聯行、廣州景鴻咨詢顧問有限公司（下稱“景鴻咨詢”）、金鼎置業(yè)（上海）有限公司等中介機構的推薦，獲知該項目信息并達成交易。

　　在記者接觸的購房者中，林女士是2019年在香港景鴻環(huán)球集團旗下景鴻咨詢銷售人員的推介下，一次性購買了5套豐臣公司在日本大阪阿倍野區(qū)的天王寺項目，她還介紹自己的親戚也購買了2套。

　　一開始，大家都是正常收到收益金或者租金，但隨后情況發(fā)生很大改變。比如，劉剛在購買上述房產之后，連續(xù)收到了2021年第一、二季度的收益金，但之后就碰到了房屋收益金和租金均延遲兌付的情況。其他的購房者也遇到相同情況，有的甚至比劉剛更早察覺到這類異常。

　　 2021年10月，豐臣公司方面在給劉剛發(fā)來的郵件中稱，疫情導致公司承受壓力，現有租金現金較為短缺，故對第三季度的租金延遲支付，“也希望各位業(yè)主朋友可以多給我們一些時間，豐臣上下員工將共同努力，積極解決當前困難”。

　　豐臣公司上海營業(yè)部代表還在郵件中稱，公司正在做財務審計，“將于2021年11月30日完成，屆時會將我司的財務報表及未來計劃一并公開，請耐心等待”。

　　隨后，豐臣公司又發(fā)布《致業(yè)主的一封信》稱，2021年12月31日支付2021年第三季度收益，2021年第四季度收益于2022年3月末支付。

　　但多位投資者都表示，至今并未收到2021年第三季度及之后的相關款項。一些投資者隨之組織維權群，并啟動法律維權行動。

　　被抵押的房產和個人收款賬戶

　　更令劉剛等購房者不安的是，他們所購置的房產，如期交付可能面臨很大的困難。

　　第一財經1℃記者通過查詢近10位投資者的房屋藤本（類似中國房產登記證明）資料發(fā)現，他們購買的這些房屋，目前面臨非常糟糕的境況，有的訴訟官司纏身被法院臨時凍結，有的被抵押給金融機構用于貸款，還有的索性所有權都被轉移至第三方公司名下。

　　購房者王芳的遭遇具有代表性。

　　王芳通過景鴻咨詢的介紹，于2019年10月購買了豐臣公司在日本開發(fā)的天王寺公園南三期的房屋，斥資100多萬元。合同約定，豐臣公司將在2022年2月進行過戶手續(xù)，可是已經過去三四個月，房子還是未能過戶。她獲得的藤本顯示，在其購買這套房屋之際，該棟樓的整體房屋產權還不在豐臣公司名下。藤本還記載：2021年12月20日，由于涉及其他債權人的訴訟，該房屋的所有權被東京地方裁判所臨時凍結；2022年3月11日，該棟房屋產權再次新增一條臨時凍結，原因是與中國香港的一名債權人的訴訟。

　　除了訴訟之外，王芳所購房屋的整棟樓還被抵押。

　　 2021年3月，債務人豐臣公司將該房產抵押給了近畿產業(yè)信用組合，債權范圍為信用交易、票據債權、支票債權和電子記錄債權，最高抵押額度為9.72億日元（約合5073.84萬元人民幣）。

　　 2022年2月，該棟房屋還新增“抵押權”——其在2021年3月17日、7月16日和7月19日，新增三筆金錢消費借貸，合計10億日元，年利息達6%，年損害金達16%，債務人豐臣公司，抵押權人為位于中國香港地區(qū)的一家公司。

　　廣州的盧女士也是一名投資者，她所購買房屋的所有權同樣仍在其他公司名下，且被豐臣公司用于抵押融資。

　　中介機構提供的房屋藤本顯示，該房屋的所有權于2019年9月9日才剛轉移至豐臣公司名下，而盧女士的購房交易發(fā)生在此之前。就在獲得該房屋所有權的當天，豐臣公司進行了最高抵押權融資，最高抵押額度為10.14億日元（約合5293.08萬元人民幣），抵押權人為近畿產業(yè)信用組合。2021年4月5日，大阪市的一家機構通過購買的方式，獲得了該房屋的所有權。

　　有此類遭遇的遠不止上述這些購房者。

　　據一位購房者聘請的代理律師對第一財經1℃記者介紹，他看了多份投資人的合同發(fā)現，豐臣公司明確指出會配合買主做登記，但是到期后并未做登記，“這實質已構成了違約”。

　　豐臣公司在一封郵件中提到，“房屋過戶是我們的首要重點，同樣也是保護業(yè)主資產安全的首要手段，之后是解決租金支付的問題，最后是處理爭議，當然我們都不愿看到這個情況的發(fā)生?！?/p>

　　 “當初在合同中白紙黑字地寫明承諾到期會配合業(yè)主進行產權過戶，現在這些房子都被抵押了，產權也被轉移了，試問豐臣公司還怎么履行過戶承諾？”劉剛說。

　　房屋可能無法如期過戶，已經讓劉剛這樣的投資者十分不安，更令人擔憂的是，當初，不少購房者將購房款打到了個人賬戶，他們不得不擔心這些資金的流向，以及是否會影響自己的權益。

　　國內業(yè)主與豐臣公司簽訂的購房合同載明，購房錢款可以直接支付至豐臣公司法定代表人西園寺優(yōu)真（日籍華人，中文名馬繼業(yè)）位于上海的個人工商銀行(601398)賬戶。

　　第一財經1℃記者獲得的支付記錄確認，劉剛（500余萬元）、林女士（800余萬元）、盧女士（300余萬元）等人的購房全款均是直接匯到了西園寺優(yōu)真的個人銀行賬戶。

　　另外，據豐臣公司一份“豐臣集團經營危機再生計劃——問卷調查結果匯報及說明視頻”的郵件稱，“投資者委托給我們的資金總額達190億日元（約合10億元人民幣）”。

　　 “這應該就包含了這幾年中國國內投資者業(yè)主給豐臣公司支付的購房款?！币晃皇煜と毡竟矩攧諘嫎I(yè)務的資深人士薛明告訴第一財經1℃記者。

　　 “豐臣公司給投資者發(fā)來的問卷調查文件顯示，涉及503戶客戶，如果按照平均每戶居民支付500萬元購房款計算，合計共計有25億元資金被匯入了西園寺優(yōu)真的上述個人銀行賬戶?！眲偟韧顿Y者說，這筆錢到底有沒有匯入豐臣公司對公賬戶？通過何種方式匯入？至今仍是謎團。

　　投資者難以承受的“再生”

　　 2022年4月，在豐臣公司拖欠業(yè)主收益金和租金的情況下，該公司的法定代表人西園寺優(yōu)真以一則視頻短片的形式現身。

　　西園寺優(yōu)真在視頻中稱，自2013年創(chuàng)立以來，豐臣公司成長為一家以地產開發(fā)銷售為中心的綜合地產運營管理公司，地產開發(fā)銷售、地產租賃管理、酒店民宿管理是豐臣的三項主營業(yè)務，但2020年疫情暴發(fā)至今，日本的旅游業(yè)、酒店業(yè)和餐飲業(yè)遭受了前所未有的打擊，“整個大環(huán)境的影響下引起了連鎖效應，導致公司的主營業(yè)務接連陷入困境，從而引發(fā)了經營層面的資金鏈危機”。

　　豐臣公司5月20日發(fā)給投資人的正式郵件中披露了公司的財務數據。在財務報告中，2018年7月、2019年7月，豐臣公司的期初現金余額分別僅有3.34億日元、3.01億日元，而在2020年7月、2021年7月，豐臣公司的期初現金余額增至5.48億日元、10.49億日元。

　　第一財經1℃記者發(fā)現，在2021年12月沒有經過調整之前，公司凈資產為18.93億日元；調整之后，凈資產變成-218.65億日元，“也就是從有盈余變成了資不抵債。從會計處理上來說，這不是一個重大調整，而是一個不正當的行為?！毖γ髡f。

　　薛明進一步表示，“從豐臣提供的這份財務報告來看，從2019年開始，豐臣的資金鏈就很緊張，銀行已經不給豐臣貸款了。疫情在日本暴發(fā)是從2020年開始的，疫情只是讓本來就很危險的情況變得更加危險。這些情況豐臣和中介都沒有向投資人披露，甚至到2021年7月還在和投資人簽訂合同，但是3個月之后就通知延遲兌付，公司出現危機，出現了大面積合同違約?！?/p>

　　附表豐臣公司現金流

　　 (單位：百萬日元)

　　 18/7期 19/7期 20/7期 21/7期 4期累計

　　稅前損益 78 145 340 -516 47

　　償還費 97 140 178 277 692

　　特別損益 14 75 6 95

　　法人稅等支出 -10 -39 -60 -2 -111

　　預付款的增減 - -466 -276 -96 -838

　　預收款的增減 707 612 1673 -218 2774

　　其他資產的增減 -77 -186 -216 12 -467

　　其他負債的增減 28 312 337 55 57

　　銷售現金流 823 531 1378 -482 2249

　　固定資產的增減 -3695 -4476 972 -2374 -11515

　　股票的增減 -5 -4156 -378 -66 -4605

　　借款的增減 -43 -161 64 -213 -352

　　其他投資的增減 -90 -73 -36 7 -192

　　投資現金流 -3833 -8863 -1322 -2646 -16665

　　貸款的增減 2567 7629 445 1969 12610

　　增資 410 950 - 1122 2482

　　財務現金流 2977 8579 445 3091 15092

　　合計 -33 247 501 - 38677

　　期初現金存款余額 334 301 548 1049 334

　　期末現金存款余額 301 548 1049 1012 1012

　　數據來源：豐臣公司《經營危機再生計劃——問卷調查結果匯報》

　　另外，據熟悉日本商業(yè)法律的執(zhí)業(yè)律師對第一財經1℃記者介紹，在日本向銀行機構借款，利率一般較低，而豐臣公司卻頻繁將旗下房產抵押給較為基層的信用社金融機構，“（其中有的抵押貸款）高達6%的年利息，這就相當于高利貸了。這說明豐臣公司應該非常缺錢，且大型銀行已收縮對其貸款，要不然它不會背負這么高的利息進行借款”。

　　針對當前的“困難”，西園寺優(yōu)真強調，“豐臣公司至今未有任何申請破產清算”的打算。經過調查與分析，它通過郵件形式給投資者發(fā)去一份問卷調查書，里面包含了現狀概要以及解決方案的提議。

　　雖然西園寺優(yōu)真稱，“未有任何申請破產清算的打算”，可是在2022年4月10日發(fā)給投資人的這份長達11頁的“經營危機再生計劃”中，“債權人問卷調查表”部分的內容稱，在發(fā)生大規(guī)模擠兌、訴訟、質押之時，為了有效保護債權人基本權益，“我司將不得已選擇通過法律向法院申請民事再生，此時將會向所有債權人提出部分債務免除申請，在此基礎上進行企業(yè)重組。如果重組方案得不到半數以上債權人或者法院的認可，此時將自動進入破產清算程序，預期清算回報率最大不超過8%?！?/p>

　　同時，上述“債權人問卷調查表”中，豐臣公司提出了“自主再生”計劃，稱為了所有債權人完成交房，償還投資本金，該公司希望能夠獲得足夠的時間以恢復正常業(yè)務運營，特此向所有債權人申請最短6年，最長10年的等待時間。在此期間，豐臣公司將按照5個提案來解決所有債權人問題。

　　第一財經1℃記者就相關情況向豐臣公司發(fā)送了采訪請求，但該公司在回復郵件中表示“不接受（作）任何回復”。

　　（應受訪者要求，文中劉剛、王芳、薛明均為化名）

（責任編輯：劉海美）