專家透露:樓市里的這些坑太深,銷售絕不會(huì)跟你說(shuō)!

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-05-24 18:38

關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：廣叔你好，我兩個(gè)問(wèn)題：第一個(gè)問(wèn)題，在碧海和沙井中猶豫，碧海的問(wèn)題是泰華陽(yáng)光海三房117平879萬(wàn)首付多一百有壓力，沙井的問(wèn)題是鴻榮源禧園128平700萬(wàn)家人擔(dān)心周圍都是農(nóng)民房居住起來(lái)會(huì)影響生活品質(zhì)，您怎么看這兩個(gè)盤(pán)？第二個(gè)問(wèn)題：碧海和沙井比較未來(lái)五年的漲幅（同比例），您看好哪個(gè)更快？

回答：你好，碧海的利好兌現(xiàn)相對(duì)快一些，目前碧海大體建設(shè)已經(jīng)完成沙井周期更久短期持有選碧海，長(zhǎng)期持有選沙井

提問(wèn)：廣叔您好，最近考慮購(gòu)房，首套。自己和媳婦的都在中關(guān)村工作（北4環(huán)），首付大概能湊到230左右，新房和二手房都考慮，麻煩廣叔幫忙推薦下。

回答：你好，建議首套一定要兼顧投資，否則后期換房會(huì)面臨很大的資金壓力。一種可以看角門(mén)4/10交匯地帶550左右商品房或天通苑500多萬(wàn)的大面積平層頂復(fù)

提問(wèn)：您好廣叔，本人戶口在?？?，目前長(zhǎng)期居住在河北邯鄲，兩年后孩子要去?？谏蠈W(xué)，要長(zhǎng)期居住在?？?，由于閑置資金并且喜歡江浙一帶的風(fēng)景，所以在嘉興南湖區(qū)全款163萬(wàn)買(mǎi)了套95平的學(xué)區(qū)房，世貿(mào)璀璨時(shí)代，如果想把這套房子出手，在哪里買(mǎi)房比較合適？基本不住，就是偶爾過(guò)去住一下，算是投資吧

回答：你好，嘉興不值得建倉(cāng)。小城市成為交通樞紐，最多算是輕微利好，只會(huì)加快勞動(dòng)力和人才的輸出，安徽的阜陽(yáng)、蚌埠，江蘇徐州就是樞紐，發(fā)展很一般。小城市被大城市包圍，反而是不幸，大城市只想吸你的血，夾縫中的小城市房地產(chǎn)沒(méi)有未來(lái)，中山這樣，三河這樣，嘉興也這樣。環(huán)一線在固投潛力上，比強(qiáng)二線差很多。強(qiáng)二線城市房產(chǎn) 無(wú)論從流動(dòng)性，金融性，安全性，都強(qiáng)于環(huán)一線，畢竟這是一個(gè)做強(qiáng)做大省會(huì)的年代。

當(dāng)然了，對(duì)于生活在一線的人，環(huán)一線實(shí)用性更好，但是去買(mǎi)環(huán)一線的都是新房癌重度患者。不然沒(méi)必要放棄一線遠(yuǎn)郊老破。這種時(shí)候你買(mǎi)環(huán)一線，你的房子出手不比新房低個(gè)30%會(huì)很難。環(huán)一線多數(shù)都是紙上富貴，如果說(shuō)之前樓市風(fēng)口是一線，那么未來(lái)的春天在強(qiáng)二線與一線。子彈160，長(zhǎng)三角地區(qū)首選上海，次選南京和杭州。

提問(wèn)：廣叔好，新人首問(wèn)，問(wèn)題一、夫妻二人武漢戶籍，在光谷大學(xué)園路附近工作，孩子小學(xué)，擬換首套房，兼顧工作地、學(xué)區(qū)、住地通勤時(shí)間成本低、小區(qū)圈層等要素，看中萬(wàn)科紅郡約136平二手一套，約390萬(wàn)，如何，可有更好推薦。問(wèn)題二，多余40萬(wàn)，準(zhǔn)備投資一套租售比較高、配套方便、近地鐵商圈，二套小戶型，以租養(yǎng)貸，持有5年以上，有無(wú)較好推薦。謝謝。

回答：你好，萬(wàn)科紅郡自住還不錯(cuò)，但是2.8單價(jià)明顯高了，萬(wàn)科單價(jià)2.2左右才考慮。建議重新淘淘，不要買(mǎi)精裝修，溢價(jià)太多，會(huì)站崗很久。武漢目前已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)貸，除非淘大戶型，需要有專業(yè)的眼光。

提問(wèn)：你好廣叔，我在17年下半年包稅費(fèi)總價(jià)320萬(wàn)不到，入手羅湖螺嶺外國(guó)語(yǔ)60多平小兩房，漲價(jià)不多，大概只漲了40萬(wàn)。19年10月底定了大運(yùn)新盤(pán)87平四房?jī)尚l(wèi)吉祥里，高贈(zèng)送總價(jià)450多萬(wàn)，目前貸款沒(méi)下來(lái)，請(qǐng)問(wèn)疫情情況下是否要考慮退房。目前考慮還是到羅湖讀螺嶺小學(xué)，那么吉祥里房子就不能自住了，這房子上漲空間怎樣，房子贈(zèng)送高，地鐵，學(xué)位，商業(yè)都有，離市區(qū)稍遠(yuǎn)。如果到吉祥里讀小學(xué)，螺嶺學(xué)位房賣掉，也賺不到錢(qián)，漲幅都貼利息了。請(qǐng)問(wèn)我是兩套保留呢，還是退掉買(mǎi)的新房，或者賣掉舊房子？

回答：你好，大運(yùn)屬于東部的亮點(diǎn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看還不錯(cuò)，但是短期發(fā)展不如西部。考慮學(xué)區(qū)可以保留羅湖，退掉吉祥里，換到福田南山和寶安的熱門(mén)板塊。

提問(wèn)：廣叔，您好。雖然您還沒(méi)回答我的問(wèn)題，但我在學(xué)習(xí)您精華貼的時(shí)候看到了幾個(gè)提及率比較高的樓盤(pán)，比如tty東三區(qū)，望京，國(guó)美第一城等等。您看現(xiàn)在我手頭子彈375，還有額外150在信托（明年出來(lái)），現(xiàn)有月供1.9w，家庭稅后月收入5w，年底獎(jiǎng)金稅后30w，您推薦哪個(gè)性價(jià)比高的區(qū)域或樓盤(pán)？您覺(jué)得如果愛(ài)這城與國(guó)美第一城相比，我的情況（有月供1.9w），哪個(gè)更適合？按照您的推薦，不考慮一居，主要看兩居。感謝廣叔！

回答：你好，你的情況建議抵押愛(ài)這城，加手中資金能到900+, 以全款優(yōu)勢(shì)淘筍，做低網(wǎng)簽減稅解約成本。這里推薦大面積標(biāo)的，主要考慮能脫離紅海區(qū)有利于淘筍，大面積租金也還可以作為防守資產(chǎn)，后期信托到位，可再選擇抵押，拿下一套進(jìn)攻型常營(yíng)次新。可攻可守比較靈活標(biāo)的推薦國(guó)美、九龍、羅馬嘉園大面積盤(pán)。愛(ài)這城經(jīng)過(guò)上一波漲幅有明顯溢價(jià)不推薦再入

提問(wèn)：廣叔您好，本人今年考慮在南京市買(mǎi)房，是買(mǎi)二手房還是期房，首套房預(yù)算80W首付款，想在雨花臺(tái)區(qū)買(mǎi)，幫忙建議什么樓盤(pán)合適買(mǎi)，謝謝

回答：你好，雨花本來(lái)就是比較弱的區(qū)域，沒(méi)有學(xué)區(qū)利好，僅僅有個(gè)規(guī)劃中的地鐵，項(xiàng)目周邊都是老舊小區(qū)和保障房，價(jià)格倒掛不明顯，投資空間不大。但是由于小戶型較多，適合剛需上車，離區(qū)域商業(yè)中心雨花客廳大約10分鐘車程，未來(lái)看周邊軟件谷建設(shè)情況。自住如果是上班離這里近是可以。純投資不如搖號(hào)河西南和江北。

提問(wèn)：廣叔您好，本人湖北人，工作鄭州，鄭州2年社保，可以直接買(mǎi)房。但是公積金賬戶才2萬(wàn)多，可貸款不多。子彈全家一起50，個(gè)人就35?，F(xiàn)在鄭州三環(huán)邊1.5萬(wàn)以內(nèi)，武漢那邊肯定比這個(gè)貴，不確定到底是在武漢買(mǎi)，還是鄭州買(mǎi)。但是鄭州人太多，考慮到小孩子以后競(jìng)爭(zhēng)激烈，還是想回武漢。只想買(mǎi)個(gè)小三房，未來(lái)20年，著重考慮教育資源，您有沒(méi)有好的推薦？

回答：你好，武漢三環(huán)內(nèi)也有單價(jià)1.5左右的樓盤(pán) 目前來(lái)看武漢的經(jīng)濟(jì)水平顯著高于鄭州鄭州的優(yōu)勢(shì)是人口基數(shù)大，長(zhǎng)遠(yuǎn)看發(fā)展不錯(cuò)，但是短期內(nèi)很難超越武漢鄭州的教育資源不如武漢，考慮下一代的教育，建議買(mǎi)武漢。性價(jià)比高的學(xué)區(qū)新盤(pán)很少了可以關(guān)注幸福時(shí)代5期，招商江璟城。二手可以關(guān)注四新白沙洲花山板塊幾個(gè)掛牌華師的學(xué)區(qū)房。

提問(wèn)：廣叔你好，洪浪一村還可以考慮嗎？89平三房。

回答：你好，小區(qū)采光樓充足、樓間距30米左右，車位按1:1，附近省級(jí)學(xué)校寶安小學(xué)及中學(xué) 但位置略偏僻，樓齡過(guò)老，屬于50年產(chǎn)權(quán)，貸款年限較短，不利于后期出手，整體評(píng)估不推薦

提問(wèn)：你好廣叔，問(wèn)題有點(diǎn)多，看到您不推薦限競(jìng)房，這個(gè)主要是因?yàn)槭裁茨兀渴且驗(yàn)槟壳捌鋬r(jià)格偏高么？如果周邊二手房?jī)r(jià)格普遍高于該限競(jìng)房定價(jià)，這類限競(jìng)房能考慮么？另外，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，如果戶主已經(jīng)繳納綜合地價(jià)款并轉(zhuǎn)為商品房，這類房子能考慮么？

回答：你好，限競(jìng)房不能光看「限競(jìng)」二字。限競(jìng)的價(jià)格是針對(duì)開(kāi)發(fā)商的，不是針對(duì)購(gòu)房者的。對(duì)開(kāi)發(fā)商限價(jià)，不等于購(gòu)買(mǎi)者占便宜。土地本身就是溢價(jià)拍下的，土地市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)的投資邏輯和定價(jià)都是不同的，混為一談的話妥妥虧光光。一百個(gè)限競(jìng)房里，出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格還不錯(cuò)的概率大概在1% 經(jīng)適房買(mǎi)賣后就是商品房，可以考慮

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