窮則變，變則通，通則久。

——《周易·系辭下》

??中房網(wǎng)訊 （高鶴/文）自去年9月底央行三季度例會(huì)定調(diào)“兩個(gè)維護(hù)”后，融資政策端持續(xù)轉(zhuǎn)暖。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月上旬，房企成功發(fā)債數(shù)量明顯增多，總獲批金額約1078億元。其中，包括14只ABS、12只公司債、7只中票和3只美元債。

??隨著融資端政策的糾偏，不少房地產(chǎn)行業(yè)人士燃起對(duì)2022年的期望。但事實(shí)上，房企頭頂?shù)摹爸涟禃r(shí)刻”仍未散去，今年房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)到期債務(wù)仍高達(dá)近萬(wàn)億元，行業(yè)陣痛期仍將繼續(xù)持續(xù)一段時(shí)間。

??2022年房企償債規(guī)模近萬(wàn)億元

??根據(jù)貝殼研究院此前的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)2022年預(yù)計(jì)到期債務(wù)約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬(wàn)億元的償債規(guī)模高位。從月度到期債務(wù)來(lái)看，1月、3月、4月、7月的月度償債規(guī)模均超過(guò)千億元。

??海外債方面同樣不容樂(lè)觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，從房企海外債到期余額來(lái)看，2022-2025年為美元債兌付高峰期。特別是2022年，是未來(lái)四年房企償債壓力最大的年份。

??從房企角度看，今年有251家房企需償還到期債務(wù)，其中22家房企到期債務(wù)超過(guò)100億元。同時(shí)，去年受融資環(huán)境收緊影響，房企融資收窄。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來(lái)融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)達(dá)到五年來(lái)最低點(diǎn)。

??去年，在融資低位運(yùn)行疊加調(diào)控政策加碼、房企銷(xiāo)售下行等多重因素影響下，房企普遍陷入流動(dòng)性緊張的困境。債務(wù)違約頻現(xiàn)，并已擴(kuò)大到頭部房企。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月，已有房地產(chǎn)行業(yè)違約債券67只，同比增加131%。債券違約余額已達(dá)735億元，同比增加187%，違約債券余額達(dá)歷年之最。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)房企償債壓力仍保持高位，如若其中個(gè)別房企資金流動(dòng)性未能得到實(shí)質(zhì)性緩解，短期內(nèi)仍具有高違約風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)系列信用危機(jī)，仍有暴雷風(fēng)險(xiǎn)存在。

??房企各顯神通

??與此同時(shí)，眾房企也拿出真金白銀積極自救，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

??在融資收窄、規(guī)模房企暴雷的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更注重“現(xiàn)金流”安全，盡量增加手中現(xiàn)金儲(chǔ)備。去年以來(lái)，多家房企進(jìn)行了一系列配股融資、回購(gòu)票據(jù)、債務(wù)展期、出售資產(chǎn)、內(nèi)部調(diào)整等動(dòng)作。

??開(kāi)年以來(lái)，房企更是動(dòng)作不斷。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，僅1月上半月，已有綠城中國(guó)、時(shí)代中國(guó)控股、中梁控股、金輝控股、旭輝控股5家房地產(chǎn)企業(yè)回購(gòu)票據(jù)。同時(shí)，包括富力、榮盛、禹洲、大發(fā)、旭輝、中駿、寶龍、上坤在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)在原有存量債務(wù)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了美元債交換要約，債務(wù)得到展期，獲得更多周轉(zhuǎn)空間。

??而去年以來(lái)，包括正榮、新城、金輝、建業(yè)、陽(yáng)光城、融信、祥生、旭輝、金茂、奧園在內(nèi)的超20家房企進(jìn)行了美元債的回購(gòu)，回購(gòu)次數(shù)超過(guò)百次。

??在成本“節(jié)流”方面，自去年以來(lái)，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、華潤(rùn)置地、龍湖、世茂、新城、旭輝、中南、中駿、陽(yáng)光城、榮盛、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)、奧園、融信、祥生、金輝、俊發(fā)、時(shí)代、弘陽(yáng)等20余家規(guī)模型房企進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整。

??業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)仍將勒緊褲腰帶過(guò)“苦日子”。雖然目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)大型房企的態(tài)度有所回暖，但整體依然十分謹(jǐn)慎。

??然而，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是金錢(qián)。當(dāng)下最重要的就是提振市場(chǎng)對(duì)行業(yè)和企業(yè)的信心。

??于是，去年以來(lái)包括碧桂園、世茂、富力、中南建設(shè)、禹洲、綠城、上坤地產(chǎn)等在內(nèi)的房企大股東紛紛出手增持自家股票。另?yè)?jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，年初第一周，就已有8家涉房企業(yè)合計(jì)回購(gòu)股份超10過(guò)次。僅1月5日單日，便有5家涉房企業(yè)相繼披露回購(gòu)股份進(jìn)展的公告。

??與爆發(fā)危機(jī)以及流動(dòng)性較緊的房企相反的是，優(yōu)質(zhì)的白名單企業(yè)將會(huì)迎來(lái)發(fā)展擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

??去年12月底，央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)通知，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持和服務(wù)。在此之前，金融監(jiān)管部門(mén)也曾公開(kāi)表態(tài)，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

??1月12日，招商蛇口發(fā)布公告稱(chēng)，該公司2022年度第一期中期票據(jù)（并購(gòu)）30億元已完成注冊(cè)。除其中有半數(shù)資金用于償還銀行貸款外，目前已明確并購(gòu)用途的有12.9億元，剩余2.1億元將用于未來(lái)符合并購(gòu)要求的項(xiàng)目。

??另?yè)?jù)市場(chǎng)消息顯示，隨著房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)票據(jù)“破冰”，華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科等企業(yè)均有計(jì)劃在中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

??此外，值得注意的是，金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券花落浦發(fā)銀行。根據(jù)其1月17日在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)布的公告顯示，計(jì)劃于1月21日簿記發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券（22浦發(fā)銀行02），債券規(guī)模為50億元，期限為3年，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。隨著這些資金的精準(zhǔn)投放，未來(lái)有助于出險(xiǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)化解。

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