窮則變，變則通，通則久。

——《周易·系辭下》

??中房網(wǎng)訊 （高鶴/文）自去年9月底央行三季度例會定調(diào)“兩個維護”后，融資政策端持續(xù)轉(zhuǎn)暖。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年1月上旬，房企成功發(fā)債數(shù)量明顯增多，總獲批金額約1078億元。其中，包括14只ABS、12只公司債、7只中票和3只美元債。

??隨著融資端政策的糾偏，不少房地產(chǎn)行業(yè)人士燃起對2022年的期望。但事實上，房企頭頂?shù)摹爸涟禃r刻”仍未散去，今年房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計到期債務(wù)仍高達近萬億元，行業(yè)陣痛期仍將繼續(xù)持續(xù)一段時間。

??2022年房企償債規(guī)模近萬億元

??根據(jù)貝殼研究院此前的一項統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)2022年預(yù)計到期債務(wù)約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬億元的償債規(guī)模高位。從月度到期債務(wù)來看，1月、3月、4月、7月的月度償債規(guī)模均超過千億元。

??海外債方面同樣不容樂觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，從房企海外債到期余額來看，2022-2025年為美元債兌付高峰期。特別是2022年，是未來四年房企償債壓力最大的年份。

??從房企角度看，今年有251家房企需償還到期債務(wù)，其中22家房企到期債務(wù)超過100億元。同時，去年受融資環(huán)境收緊影響，房企融資收窄。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負增長，同時達到五年來最低點。

??去年，在融資低位運行疊加調(diào)控政策加碼、房企銷售下行等多重因素影響下，房企普遍陷入流動性緊張的困境。債務(wù)違約頻現(xiàn)，并已擴大到頭部房企。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至2021年11月，已有房地產(chǎn)行業(yè)違約債券67只，同比增加131%。債券違約余額已達735億元，同比增加187%，違約債券余額達歷年之最。

??業(yè)內(nèi)人士認為，未來房企償債壓力仍保持高位，如若其中個別房企資金流動性未能得到實質(zhì)性緩解，短期內(nèi)仍具有高違約風(fēng)險，從而引發(fā)系列信用危機，仍有暴雷風(fēng)險存在。

??房企各顯神通

??與此同時，眾房企也拿出真金白銀積極自救，規(guī)避風(fēng)險。

??在融資收窄、規(guī)模房企暴雷的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更注重“現(xiàn)金流”安全，盡量增加手中現(xiàn)金儲備。去年以來，多家房企進行了一系列配股融資、回購票據(jù)、債務(wù)展期、出售資產(chǎn)、內(nèi)部調(diào)整等動作。

??開年以來，房企更是動作不斷。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，僅1月上半月，已有綠城中國、時代中國控股、中梁控股、金輝控股、旭輝控股5家房地產(chǎn)企業(yè)回購票據(jù)。同時，包括富力、榮盛、禹洲、大發(fā)、旭輝、中駿、寶龍、上坤在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)在原有存量債務(wù)基礎(chǔ)上實現(xiàn)了美元債交換要約，債務(wù)得到展期，獲得更多周轉(zhuǎn)空間。

??而去年以來，包括正榮、新城、金輝、建業(yè)、陽光城、融信、祥生、旭輝、金茂、奧園在內(nèi)的超20家房企進行了美元債的回購，回購次數(shù)超過百次。

??在成本“節(jié)流”方面，自去年以來，包括萬科、萬達、碧桂園、華潤置地、龍湖、世茂、新城、旭輝、中南、中駿、陽光城、榮盛、雅居樂、佳兆業(yè)、奧園、融信、祥生、金輝、俊發(fā)、時代、弘陽等20余家規(guī)模型房企進行了組織架構(gòu)調(diào)整。

??業(yè)內(nèi)預(yù)計，在未來一段時間，房地產(chǎn)企業(yè)仍將勒緊褲腰帶過“苦日子”。雖然目前金融機構(gòu)對大型房企的態(tài)度有所回暖，但整體依然十分謹慎。

??然而，對企業(yè)來說，時間就是金錢。當(dāng)下最重要的就是提振市場對行業(yè)和企業(yè)的信心。

??于是，去年以來包括碧桂園、世茂、富力、中南建設(shè)、禹洲、綠城、上坤地產(chǎn)等在內(nèi)的房企大股東紛紛出手增持自家股票。另據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計，年初第一周，就已有8家涉房企業(yè)合計回購股份超10過次。僅1月5日單日，便有5家涉房企業(yè)相繼披露回購股份進展的公告。

??與爆發(fā)危機以及流動性較緊的房企相反的是，優(yōu)質(zhì)的白名單企業(yè)將會迎來發(fā)展擴張的機會。

??去年12月底，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺通知，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持和服務(wù)。在此之前，金融監(jiān)管部門也曾公開表態(tài)，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險企業(yè)項目的兼并收購。

??1月12日，招商蛇口發(fā)布公告稱，該公司2022年度第一期中期票據(jù)（并購）30億元已完成注冊。除其中有半數(shù)資金用于償還銀行貸款外，目前已明確并購用途的有12.9億元，剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項目。

??另據(jù)市場消息顯示，隨著房地產(chǎn)企業(yè)并購票據(jù)“破冰”，華潤、中海、萬科等企業(yè)均有計劃在中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊發(fā)行并購票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項目的兼并收購。

??此外，值得注意的是，金融機構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項目并購主題債券花落浦發(fā)銀行。根據(jù)其1月17日在銀行間債券市場發(fā)布的公告顯示，計劃于1月21日簿記發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題債券（22浦發(fā)銀行02），債券規(guī)模為50億元，期限為3年，募集資金用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。隨著這些資金的精準投放，未來有助于出險房企風(fēng)險化解。

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