馮?。簣?jiān)持三個(gè)原則落實(shí)五項(xiàng)任務(wù)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-01-19 16:50

察勢(shì)者智，馭勢(shì)者贏。

當(dāng)前，我們正經(jīng)歷百年未有之大變局，發(fā)展形勢(shì)愈發(fā)復(fù)雜嚴(yán)峻。隨著雙碳對(duì)各行各業(yè)的影響加劇，在新時(shí)期新階段，各行各業(yè)均面臨深度調(diào)整，持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展成為各行業(yè)共同的訴求。

身處百年未有之大變局的世界，房地產(chǎn)行業(yè)亦難以獨(dú)善其身。2022年1月19日，由中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)新聞中心·中國(guó)網(wǎng)·地產(chǎn)主辦第十三屆地產(chǎn)中國(guó)論壇暨中國(guó)房地產(chǎn)紅榜在北京舉辦。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊在會(huì)上發(fā)表主題演講，深刻剖析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 馮俊

房地產(chǎn)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)比較平穩(wěn)

2021年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)前熱后冷的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2021年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，三道紅線試點(diǎn)范圍不斷擴(kuò)大。與此同時(shí)，房地產(chǎn)貸款集中度管理全面實(shí)施，北上廣深等22城“兩集中”供地首次推出，國(guó)家也嚴(yán)防與查處經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)。但在上述政策措施下，2021年上半年熱點(diǎn)城市和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)沿續(xù)2020年下半年以來(lái)的活躍態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)與地價(jià)繼續(xù)上漲。

2021年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，市場(chǎng)快速降溫，熱點(diǎn)城市房產(chǎn)交易量急降，第二批集中供地城市的土拍在首輪火爆的情況下集體遇冷，70城二手房?jī)r(jià)指數(shù)8月首次轉(zhuǎn)跌，10余家上市房企陸續(xù)信用違約，不少民企出現(xiàn)程度不一的經(jīng)營(yíng)困難。

受下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫的影響，房?jī)r(jià)方面的管控出現(xiàn)了新情況，哈爾濱、沈陽(yáng)、張家口等不少城市針對(duì)各類無(wú)序降價(jià)出臺(tái)了新的管控措施。

對(duì)此，馮俊分析道，2021年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持了高速增長(zhǎng)，到了下半年出現(xiàn)了增速回落的現(xiàn)象。但總體上說(shuō)，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)指標(biāo)仍處于平穩(wěn)增長(zhǎng)區(qū)間，投資及銷售都會(huì)創(chuàng)歷史新高。

馮俊進(jìn)一步表示，2021年下半年大家普遍反映市場(chǎng)比較冷，跟2020年的技術(shù)性判斷有關(guān)系。2020年因?yàn)橐咔榈脑颍习肽昊旧咸幱陂_(kāi)發(fā)銷售停滯狀態(tài)，下半年出現(xiàn)了快速的回升，所以2021年跟2020年相比，就出現(xiàn)了前高后低這么一個(gè)趨勢(shì)。但是實(shí)際上只是數(shù)字不太好看，并不是說(shuō)真冷卻到大家難以承受的程度，總體上說(shuō)2021年的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)還是比較平穩(wěn)的。

“三線四檔”促使房企反思經(jīng)營(yíng)模式

2020年8月，針對(duì)重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三線四檔”政策出臺(tái)。按照監(jiān)管要求，到2023年6月底，試點(diǎn)房企“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)；2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

對(duì)此，馮俊表示，從2021年下半年以來(lái)，一些房企違約風(fēng)險(xiǎn)不斷地暴露出來(lái)，產(chǎn)生這個(gè)問(wèn)題的根本原因在于房企長(zhǎng)期以來(lái)加杠桿?！叭€四檔政策的出臺(tái)，目的是控制房企過(guò)高的杠桿，減少負(fù)債。這個(gè)政策實(shí)際上前幾年中央就已經(jīng)提出來(lái)了，2020年下半年變成一個(gè)有條件的具體的落實(shí)?！?/p>

在“高周轉(zhuǎn)”成為越來(lái)越多房企發(fā)展模式的大背景下，“三線四檔”被認(rèn)為是顛覆了房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去發(fā)展的底層邏輯，在行業(yè)內(nèi)引發(fā)了極大的震動(dòng)。

馮俊分析道，“三線四檔”政策的實(shí)施有三個(gè)要點(diǎn)，一是對(duì)頭部企業(yè)進(jìn)行觀察試點(diǎn)；二是要求三年內(nèi)達(dá)標(biāo)；三是對(duì)踩線的企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速上限進(jìn)行約束。

“在多方因素影響下，市場(chǎng)不單單出現(xiàn)了整體增速的回落，同時(shí)也與其他效應(yīng)產(chǎn)生了疊加，使得大家都感覺(jué)到有點(diǎn)涼。但我們必須看到出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里面占比有限，出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)只占我們頭部企業(yè)的不到10%，出現(xiàn)問(wèn)題的項(xiàng)目也不到10%，整體上行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還處于可控的狀態(tài)，并沒(méi)有出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

馮俊進(jìn)一步表示，從房企本身出發(fā)，也需要通過(guò)這個(gè)事件來(lái)反思自身原來(lái)的經(jīng)營(yíng)模式、原來(lái)的融資模式有什么問(wèn)題。

“從2021年下半年情況看，央企跟地方大部分國(guó)企沒(méi)有出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榍皫啄甓家呀?jīng)按各級(jí)國(guó)資委要求降杠桿，杠桿率都已經(jīng)降到60%左右甚至更低，所以不存在降杠桿的壓力。”

房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的三個(gè)原則與五項(xiàng)任務(wù)

當(dāng)前，我們正經(jīng)歷百年未有之大變局，既充滿機(jī)遇，也面臨挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，碳達(dá)峰與碳中和戰(zhàn)略也在深入推進(jìn)，全面綠色轉(zhuǎn)型發(fā)展正成為全社會(huì)與企業(yè)的共識(shí)。

馮俊分析道，房地產(chǎn)行業(yè)要探索新的發(fā)展模式，就必須倒過(guò)去看原有的發(fā)展模式存在什么問(wèn)題。

“供給側(cè)方面。首先是房企的資金籌集方式，長(zhǎng)期以來(lái)房企都是利用杠桿來(lái)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括銀行貸款、預(yù)收款、社會(huì)融資、以及對(duì)上下游企業(yè)的應(yīng)付未付資金；其次是房企的產(chǎn)品和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，基本都是以銷售為主的；最后是生產(chǎn)的方式，目前房企的生產(chǎn)方式還是依靠傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式，智慧建造、現(xiàn)代化工業(yè)化的建設(shè)方式占比還很低，導(dǎo)致效率低、質(zhì)量差、能耗高。

需求端方面。首先是住房的投資品屬性過(guò)強(qiáng)；其次是住宅產(chǎn)品不能滿足老百姓(603883)增長(zhǎng)的需求；最后是新就業(yè)職工的住房矛盾，他們很難通過(guò)初次積累實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房進(jìn)而解決住房難的問(wèn)題。

企業(yè)的發(fā)展模式方面。房企特別是頭部企業(yè)，目前主要是通過(guò)資源的占有與輸出形成生產(chǎn)規(guī)模，已經(jīng)逐步變成類金融機(jī)構(gòu)了。所以房企今后發(fā)展面臨著究竟是類金融機(jī)構(gòu)還是生產(chǎn)型的企業(yè)的問(wèn)題，特別是當(dāng)下房企正利用在商業(yè)交易中的壟斷地位或者強(qiáng)勢(shì)地位，擠占上下游企業(yè)的利潤(rùn)與資金”。

對(duì)此，馮俊表示，房地產(chǎn)行業(yè)探索新的發(fā)展模式，一定要堅(jiān)持三個(gè)原則。一是堅(jiān)持“房子用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位；二是不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；三是防范化解風(fēng)險(xiǎn)還是今后一段時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容。

最后，馮俊分享了自己對(duì)今后房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的思考。

一是從穩(wěn)健去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)進(jìn)行自身的發(fā)展安排。

二是要盡快調(diào)整生產(chǎn)方式，改變傳統(tǒng)建造方式，推動(dòng)“雙碳”戰(zhàn)略在房地產(chǎn)行業(yè)的落地。

三是要改善產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，推進(jìn)租購(gòu)并舉并調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

四是要拓展服務(wù)邊界，從居民居住生活角度出發(fā)所延伸的生活服務(wù)的內(nèi)容還有很多。

五是要通過(guò)數(shù)字化生產(chǎn)及智慧建造等方式，改變傳統(tǒng)的高消耗、低質(zhì)量、低產(chǎn)出的發(fā)展模式。

（責(zé)任編輯： HN666）