從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)市場的活躍期似乎從未遠去。

在調(diào)控政策頻出、市場高開低走的2021年，全國商品房銷售額達到18.19萬億元，首次突破18萬億；銷售面積17.94億平方米。兩項指標雙雙達到歷史峰值。

在這背后，是我國樓市少見的持續(xù)增長周期：從2015年以來，全國商品房銷售規(guī)模連續(xù)7年保持增長，銷售面積僅在2019年小幅下滑，其余6年均保持增長。值得注意的是，自2017年以來，銷售面積的增速就降至個位數(shù)，體現(xiàn)出趨穩(wěn)的勢頭。

這期間，調(diào)控政策不斷加碼，手段也趨于成熟。但城市化進程的驅(qū)動和改善需求的釋放，仍然令樓市在邁過供需平衡點后，繼續(xù)有強勁的動力。

但種種跡象表明，這種增長很難持續(xù)。統(tǒng)計局于1月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年的房地產(chǎn)投資、銷售、融資等指標增速，都呈現(xiàn)出下滑的趨勢，新開工面積則降至兩位數(shù)。隨著“三道紅線”、集中供地等供給側(cè)改革的深化，市場后繼增長乏力，但從另一種意義上，這也意味著平穩(wěn)趨勢的延續(xù)。

這是紅利時代的巔峰，也是調(diào)整期的開始。

下滑的曲線

從空間分布來看，2021年，長三角、大灣區(qū)等熱點區(qū)域市場回暖，東部和中部地區(qū)也成為市場銷售的主要拉動力量。相比之下，西部地區(qū)銷售由漲轉(zhuǎn)跌，東北地區(qū)則繼續(xù)低迷。

從時間分布來看，在去年上下半年之間，市場表現(xiàn)有著明顯的分野。其中，上半年的銷售規(guī)模高歌猛進，但從7月開始，樓市月度成交規(guī)模同比由增轉(zhuǎn)降，且降幅越來越大。到12月，商品房銷售面積降幅已達到15.6%，銷售金額降幅為17.8%。

信貸政策的收緊，是導致銷售萎縮的主因。21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，從去年下半年開始，相對寬松的信貸政策出現(xiàn)收緊，不僅開發(fā)貸款難度加大，按揭貸款同樣受到影響。到年末，熱點城市按揭貸款的放款周期普遍在4個月以上，部分城市甚至需要6個月以上。

事實上，去年9月以來，監(jiān)管層已經(jīng)在釋放政策糾偏的信號。年末召開的中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議還提出，“更好滿足購房者的合理住房需求”。這些措施已經(jīng)使樓市出現(xiàn)局部改善，但對于去年全年的數(shù)據(jù)影響仍然有限。

統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，去年以來，全國商品房投資、融資等指標的增速都在快速下滑。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從去年1-2月的38.3%，降至去年1-12月的4.4%，該指標甚至低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)投資的拉動作用減弱，這也是近些年來首次出現(xiàn)。

同期，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金來源增速從51.2%下降至4.2%。而整個2021年，房企的拿地面積都處于負增長狀態(tài)，全年拿地面積下降15.5%。

房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)則從去年2月的101.45，一路下滑至100.36。

信貸政策對市場主體的影響顯而易見，并與數(shù)據(jù)表現(xiàn)形成呼應(yīng)。21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，去年年初，不少上市房企制定了較為“激進”銷售目標，到下半年，企業(yè)又紛紛出手下調(diào)。但即便如此，仍然有不少房企未能完成調(diào)整后的目標。

上海易居房地產(chǎn)研究院表示，2021年，規(guī)模房企平均目標完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。在披露年度業(yè)績目標的部分規(guī)模房企中，截至去年12月末，有逾八成未完成全年業(yè)績目標。

與此同時，企業(yè)在去年下半年的投資熱情和拿地支出，均低于上半年，這也使得熱點城市的第二輪、第三輪集中供地熱度，明顯不及第一輪。

歷史高點已至？

盡管信心尚未完全恢復，但若拉長周期來看，近幾年的房地產(chǎn)市場仍然活躍。

從2015年以來，全國商品房銷售規(guī)模連續(xù)7年保持增長，銷售面積僅在2019年小幅下滑，其余6年均保持增長。

這期間，全國商品房年度銷售面積從不到13億平方米，增長到接近18億平方米，增幅接近40%。銷售金額從8.7萬億元，增長至18萬億元，增幅達到109%。

過去多年來，我國房地產(chǎn)市場的運行多以三年為一個波動周期。相比之下，連續(xù)七年的持續(xù)增長周期顯得頗為罕見。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，城市化進程仍然能夠帶來大量需求，且在此前的大規(guī)?！吧宪嚒焙?，改善型需求也迎來釋放周期（熱點城市尤其明顯）。加之近幾年政策環(huán)境相對寬松，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一段持續(xù)增長期。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2015年，我國常住人口城市化率為56.1%，到2020年升至63.89%。近8個點的城市化率增幅，成為近年來房地產(chǎn)市場的重要驅(qū)動力。

但與此同時，政策調(diào)控的導向和手段也在此期間發(fā)生了根本性的變化。2016年末的中央經(jīng)濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。此后，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門陸續(xù)出臺了多項配套政策，力度和廣度都甚于以往。

到2020年，政策開始向供給側(cè)延伸。以“三道紅線”“五檔房貸管理”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策，以“集中供地”為代表的供地政策，開始作用于金融和土地兩個重要端口。此時，房地產(chǎn)長效機制也開始發(fā)揮作用。

這些政策的效果正逐漸顯現(xiàn)。近五年來（2017年到2021年），全國商品房銷售面積的增速開始降至個位數(shù)，分別為7.7%、1.3%、-0.1%、2.6%、1.9%。近三年來（2019年到2021年），商品房銷售額的增速也維持在個位數(shù)，說明市場的波動正在收窄。

“雖然有疫情影響，但過去兩年的商品房銷售規(guī)模都沒有發(fā)生大幅波動，說明整體市場還是趨于穩(wěn)定的?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

多數(shù)分析人士認為，這種趨穩(wěn)的局面將會長期存在，但按照當前的政策趨勢和市場走勢，近18億平方米的銷售規(guī)模，有可能成為歷史峰值。未來的市場銷售大概率將平穩(wěn)下滑，但短期內(nèi)仍將維持在一定的規(guī)模。

一個重要的理由在于，市場信心很難徹底恢復，且?guī)齑鎯湎鄬Σ蛔?。?019年以來，房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積已連續(xù)三年負增長。而在2021年，全國商品房新開工面積也已達到兩位數(shù)降幅。

至于市場規(guī)模，多數(shù)機構(gòu)認為，未來幾年間，商品房銷售面積會維持在16-17億平方米，銷售規(guī)模也將在17-18萬億的量級。

（作者：張敏編輯：包芳鳴）

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