同比下降26%！房企融資總量創(chuàng)5年最低，近5年來首現(xiàn)負(fù)增長

來源：智能家居時間：2022-01-06 21:10

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策持續(xù)收緊，典型規(guī)模房企全年融資總量同比下降26%，近五年來首次出現(xiàn)負(fù)增長且達(dá)到五年內(nèi)最低水平。去年四季度，房企融資更是降到冰點，融資總量同比減少55%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2021年在融資受限和銷售下行的情況下，房企普遍面臨流動性緊張的困境。未來在“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”的基調(diào)下，房企融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善，特別是三道紅線的執(zhí)行細(xì)則局部調(diào)整，帶動房企融資規(guī)模繼續(xù)恢復(fù)。不過，短期內(nèi)房企融資仍將低位運(yùn)行，企業(yè)整體償債壓力仍然較大，未來房企將更加依賴銷售回款和自籌資金。

去年四季度融資量同比減少55%

據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長，同時達(dá)到五年來最低點。

克而瑞研究中心分析，季度來看，由于2021年初各機(jī)構(gòu)額度充足且政策定調(diào)并未較2020年底有較大變化，疊加房企年初有大量償債需求，去年一季度房企融資量僅微降，達(dá)到4000億元以上；二季度以來，相關(guān)部門加大對經(jīng)營貸、通道類業(yè)務(wù)的監(jiān)管，房企融資環(huán)境收緊，二季度融資量同比下降了16%，不達(dá)4000億元；值得注意的是，受去年下半年以來企業(yè)違約事件頻發(fā)的影響，三季度房企融資進(jìn)一步下滑到3079億元，同比下降32%；到四季度房企的融資一度降到冰點，融資量僅為1767億元，同比減少55%。

融資成本下降近1個百分點

從企業(yè)的債券類融資成本來看，克而瑞研究中心統(tǒng)計，2021年的新增債券類融資成本5.32%，較2020年全年下降0.99個百分點，其中境外債券融資成本6.88%，較2020年全年下降1.71個百分點，境內(nèi)債券融資成本4.06%，較2020年全年下降0.43個百分點。

對于融資成本下降的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，主要在于年內(nèi)房企發(fā)債持續(xù)分化，一方面年內(nèi)境內(nèi)發(fā)債/境外發(fā)債為1.41，較2020年多0.26，而企業(yè)一般境內(nèi)發(fā)債成本遠(yuǎn)低于境外；另外，由于融資環(huán)境收緊，企業(yè)發(fā)債持續(xù)分化，債券發(fā)行向優(yōu)秀房企集中，進(jìn)一步拉低了企業(yè)發(fā)債成本。

從融資結(jié)構(gòu)來看，2021年融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達(dá)到49%。從融資量來看，2021年房企境內(nèi)債權(quán)融資同比下降30%到6351億元；境外債權(quán)融資量3409億元，同比下降27%；股權(quán)融資和永續(xù)債分別募集112億元和58億元，降幅較大，分別較同比下降77%和88%?？硕鹧芯恐行谋硎?，在三條紅線出臺后，永續(xù)債也納入了負(fù)債監(jiān)管，企業(yè)永續(xù)債發(fā)債持續(xù)下降。

短期內(nèi)房企融資仍將低位運(yùn)行

2021年融資環(huán)境不斷收緊，房企資金壓力加劇。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2021年違約債券不論從數(shù)量還是金額來看，均遠(yuǎn)超2020年同期水平。從具體違約房企來看，違約名單擴(kuò)大至龍頭房企，包括中國恒大、中國奧園、佳兆業(yè)、華夏幸福(600340)、藍(lán)光發(fā)展(600466)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、中國泛海、北大資源、陽光100等。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年截至11月，已有房地產(chǎn)行業(yè)違約債券67只，同比增加131%；債券違約余額已達(dá)735億元，同比增加187%，違約債券余額達(dá)歷年之最。

對于房企頻頻出現(xiàn)債務(wù)違約的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，一方面主要在于2021年在融資受限和銷售下行的情況下，房企普遍面臨流動性緊張的困境。疊加近期各地陸續(xù)加碼預(yù)售資金監(jiān)管新政，使得部分房企的資金調(diào)配能力和資金使用效率大打折扣，造成資金面的緊張，部分房企負(fù)面信用事件頻發(fā)。

另一方面在于房企當(dāng)前并未實現(xiàn)真正的降杠桿?？硕鹧芯恐行闹赋觯瑥?7家重點監(jiān)測房企的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，2021中期樣本房企三條紅線均得到顯著改善，綠檔企業(yè)個數(shù)較2020年末增加5個至44個，其余黃檔、橙檔和紅檔房企比重均有不同程度的減少。但當(dāng)前房企三條紅線改善并未是真正改善，部分企業(yè)通過表外轉(zhuǎn)移、明股實債等方式降低杠桿。

展望2022年，克而瑞研究中心預(yù)計，整體的融資環(huán)境仍以維護(hù)企業(yè)正常融資需求，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展為主。短期內(nèi)房企融資仍將低位運(yùn)行，企業(yè)整體償債壓力仍然較大，未來房企將更加依賴銷售回款和自籌資金。

貝殼研究院也認(rèn)為，未來在“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”的基調(diào)下，房企融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善，特別是三道紅線的執(zhí)行細(xì)則局部調(diào)整，帶動房企融資規(guī)模繼續(xù)恢復(fù)。

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