（文/張玉 編輯/馬友友）對于很多地產(chǎn)從業(yè)人員而言，2021年是變化巨大的一年。持續(xù)收緊的融資策略和頻繁發(fā)布的調(diào)控政策，讓這一年也同樣是漫長甚至充滿煎熬的一年。

作為“靠天吃飯”的行業(yè)，中介成為最直接受到影響的行業(yè)。

不少中介行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)坦言，今年的確變化很大，“上半年還好好的，該擴張的擴張，下半年突然就不行了，市場有休克的味道，這個對行業(yè)的影響是很大的”。

一夜之間，仿佛所有的中介巨頭都在進行調(diào)整，精簡人員，裁撤邊遠(yuǎn)地區(qū)的門店。

值得一提的是，盡管行業(yè)呈現(xiàn)巨大變動，中介渠道的效果有所減弱，但中介作為渠道的成交占比仍在升高。根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計顯示，全國大多城市的渠道使用率在50%~60%的水平上，僅少數(shù)城市渠道使用率處于較低水平，不足兩成，而天津、南寧、昆明等城市渠道成交占比高達70%以上。

下半年突然遇冷

對于今年房地產(chǎn)行業(yè)的行情，基層中介從業(yè)人員劉倩（化名）深有感觸。用她的話說，“今年的房地產(chǎn)市場比較皮。”

劉倩向觀察者網(wǎng)表示，今年上半年市場環(huán)境還挺好，三季度突然特別不好，“尤其是現(xiàn)在天冷了，疫情也開始加重，客戶感覺明年房價還有可能降，都不著急”。

上半年，劉倩帶看的客戶，看不了幾套就成交了。而現(xiàn)在，客戶已經(jīng)不接她電話了。

業(yè)績不好做，人員流動也是難以避免的事情。在劉倩的公司，很多剛?cè)肼毜哪贻p小姑娘，覺得一個月的工資太少，紛紛轉(zhuǎn)行去商場賣東西。

劉倩的工資包括底薪+提成，一個月完成8000元的中介費（KPI）就可以拿到底薪，新房銷售會有另外的提成。而如果達不到8000元的業(yè)績，不僅沒有底薪，還要自己交保險。

在劉倩所在的北方城市，賣一套房子買方和賣方各自需要承擔(dān)1個百分點的中介費，而以一套80萬元的房子來看，一個月只需要賣出一套房，就能達到公司的要求。劉倩店里一位有五年經(jīng)驗的女員工，多的時候一個月的業(yè)績就有7萬多。而現(xiàn)在業(yè)績不好的時候，有時候新員工兩個月都賣不出去一套房。

曾經(jīng)做過銷冠的上海中介吳彬（化名）向觀察者網(wǎng)表示，從7月份之后開始，客戶成交量明顯減少。今年8月份，上海開始規(guī)范二手房信貸市場，二手房貸款實施“三價就低”原則。上海二手房房貸將參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，以“三價就低”原則作為房貸申請標(biāo)準(zhǔn)。

時代的一?；?，落在個人頭上，就是一座山。歷史長河中的每一次細(xì)小的舉措和變動，在時代車輪的某一個階段，影響都是深遠(yuǎn)而巨大的。

“三價就低”政策導(dǎo)致上海二手房的銷量直線下滑。吳彬舉例稱，今年12月份上海二手房共成交1萬多套，而此前好的時候二手房的月成交可達四五萬套。

CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2021年上海二手房全年成交套數(shù)為27.83萬套，同比減少8%。2021年上半年高點的月成交套數(shù)為4.46萬套，下半年低點的成交套數(shù)只有1.2萬套，低點較高點的降幅為73%。

二手房業(yè)務(wù)做不下去之后，吳彬很多原來的客戶，都轉(zhuǎn)行到一手房領(lǐng)域，或者直接轉(zhuǎn)行了?！翱蛻糍I房的話基本上要達到全款狀態(tài)，很多人拿不出這些錢，所以成交非常困難?！?/p>

行業(yè)巨頭受波及

“我們沒有想到今年市場如此劇烈，一季度還是陽光普照，三季度已是至暗時刻。我們沒有想到市場如此脆弱，市場主體躺平之快，土地降溫之快，大大超出預(yù)期。”在對2021年回顧和2022年房地產(chǎn)市場的展望中，貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰如是說。

今年3月，鏈家旗下貝殼找房APP在上海二手房突然由超過3.8萬套減少至1.6萬套，一夜之間少了一半。根據(jù)上海房管局相關(guān)規(guī)定，鏈家將不符合要求或資料不夠完善的房源暫時性下架，并及時聯(lián)系房東補交資料，盡快完成房屋核驗工作，待核驗完畢后再陸續(xù)上架。

截至2022年1月5日，貝殼找房上可以看到的二手房源仍然只有21837個小區(qū)，房源數(shù)量恢復(fù)緩慢。

今年10月，關(guān)于貝殼找房上海研發(fā)團隊全員被優(yōu)化的消息引起巨大轟動，裁員補償為“N+3”。雖然最終被確認(rèn)僅僅是以金融業(yè)務(wù)為準(zhǔn)的部分上海研發(fā)業(yè)務(wù)，這場團隊優(yōu)化還是在行業(yè)引起了不小的震動。

除了貝殼找房，觀察者網(wǎng)采訪了解到，像中原、鏈家、太平洋(601099)、我愛我家(000560)等位于偏遠(yuǎn)地區(qū)的很多門店就直接被裁掉關(guān)門了。比如，中原位于松江板塊、閔行板塊、嘉定板塊的一些門店就被裁掉了。

今年4月，國務(wù)院金穩(wěn)委會議指出，要繼續(xù)加強資本市場基礎(chǔ)制度建設(shè)，促進資本市場平穩(wěn)健康發(fā)展。證監(jiān)會持續(xù)強化中介機構(gòu)“看門人”責(zé)任，保持對違規(guī)違法行為的高壓態(tài)勢，加大執(zhí)法問責(zé)力度，以嚴(yán)監(jiān)管倒逼中介機構(gòu)歸位盡責(zé)。

根據(jù)山西晚報報道，從今年8月起，太原房地產(chǎn)中介行業(yè)進行大整頓，對于市場上沒有完全清理的首付貸、套路貸等下狠手，對不合規(guī)行為進行大片清理，確保市場健康發(fā)展。

根據(jù)北京市住建委日前發(fā)布的官方消息，2021年北京市區(qū)住建房管部門共開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)法檢查5650項次，實施行政處罰457起，處罰金額575.5萬元，其中市住建委執(zhí)法部門處罰110起，罰款金額197萬元。

一位長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)坦言，因為市場本身就出現(xiàn)了一個從特別熱到“速凍”的過程，出現(xiàn)了比較大的波折。頭部幾個行家的規(guī)模都在收縮，門店的數(shù)量都在減少。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，隨著這兩年市場越來越熱，今年最重要的一點就是監(jiān)管越來越嚴(yán)格，市場越來越規(guī)范，“我們的感受就是，城管也好、信息辦也好、網(wǎng)絡(luò)辦也好，都會頻繁地進行抽查，該整改地整改，該處罰地處罰。今年最大的特點就是，市場規(guī)范程度越來越高?！?/p>

“沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春。”在李文杰看來，無論未來世界如何變化，只要牢牢把握住不確定性中的確定性，終將穿越周期、屹立潮頭。