最高法對(duì)疫情下的房屋租賃、買賣合同糾紛作出解讀

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-05-21 11:41

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

新冠肺炎疫情給生產(chǎn)生活秩序帶來(lái)沖擊，涉疫情糾紛的民商事案件頻發(fā)，疫情是否被認(rèn)定為不可抗力？因其影響產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛能否無(wú)責(zé)解約？

5月19日下午，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》，聚焦受疫情影響較大的買賣合同、房屋租賃合同、金融合同、醫(yī)療保險(xiǎn)和企業(yè)破產(chǎn)等案件類型，提出了23條具體指導(dǎo)意見(jiàn)。

最高人民法院審判委員會(huì)副部級(jí)專職委員、二級(jí)大法官劉貴祥，最高人民法院民二庭庭長(zhǎng)、一級(jí)高級(jí)法官林文學(xué)結(jié)合該意見(jiàn)介紹了如何依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民商事案件營(yíng)造法治化營(yíng)商環(huán)境有關(guān)情況。

關(guān)于租賃合同糾紛

受新冠疫情影響，零售餐飲等行業(yè)的客流減少、銷售額下滑，資金回籠困難，導(dǎo)致租金支付困難等經(jīng)營(yíng)壓力存在。對(duì)此類租賃合同糾紛，劉貴祥表示：

第一、一般情況下不支持解除租賃合同的請(qǐng)求。

這里所指的一般情況，主要是由于疫情和疫情防控措施，承租人營(yíng)業(yè)額下降、資金回籠困難，無(wú)法及時(shí)或者足額繳納租金，出租方提出解除合同的，我們認(rèn)為這種情況下不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，依據(jù)法律關(guān)于不可抗力及合同解除的規(guī)定，不支持他解除合同的訴訟請(qǐng)求。

第二、一般情況下支持變更合同的請(qǐng)求。

營(yíng)業(yè)額的下降，回籠資金的困難，主要是受疫情和疫情防控措施的影響，屬于不可抗力，這個(gè)時(shí)候我們根據(jù)公平原則，結(jié)合當(dāng)事人和他營(yíng)業(yè)情況的具體事實(shí)，酌情調(diào)整租金或者是調(diào)整交付租金的期限。對(duì)這種請(qǐng)求，按照指導(dǎo)意見(jiàn)是予以支持的。

第三種特殊情況，如果出租人是國(guó)有企業(yè)、行政事業(yè)單位對(duì)外出租房屋用于經(jīng)營(yíng)，根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的相應(yīng)優(yōu)惠政策，國(guó)有企業(yè)、行政事業(yè)單位作為出租人，應(yīng)當(dāng)在疫情期間根據(jù)政策免除一定期限租金。

劉貴祥強(qiáng)調(diào)了兩種允許解除租賃合同的特殊情況。

第一種情況，比如為了過(guò)春節(jié)，或者由于一定的季節(jié)性需求，辦的展覽、廟會(huì)預(yù)定的場(chǎng)地，這時(shí)候如果繼續(xù)履行租賃合同，合同目的就不能實(shí)現(xiàn)了，這種情況下允許解除合同的。

還有一種情況，已經(jīng)完全確定不可能再交得起租金，合同不可能再履行，再延續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間也不可能交租金，這種情況應(yīng)當(dāng)允許雙方當(dāng)事人都提出解除合同的請(qǐng)求，法院應(yīng)當(dāng)支持。實(shí)際上早點(diǎn)把枷鎖去掉，讓一方當(dāng)事人去尋找新的商機(jī)。

關(guān)于商品房買賣合同

針對(duì)商品房買賣合同，林文學(xué)解讀了相關(guān)規(guī)定。

疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致出賣人不能按照約定的期限交付房屋，或者買受人不能按照約定的期限支付購(gòu)房款，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，人民法院不予支持。當(dāng)事人請(qǐng)求變更履行期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則進(jìn)行變更。