年終盤點丨市場篇（上）：全年交易金額破300億，物業(yè)收購已轉(zhuǎn)向“買方主導(dǎo)”

來源：智能家居時間：2021-12-29 09:00

文：王都

2021年，物業(yè)行業(yè)上市風(fēng)口減弱，全年通過IPO方式新上市的企業(yè)僅12家。伴隨多家大型物業(yè)企業(yè)已成功登陸資本市場，物業(yè)行業(yè)的收并購風(fēng)口悄然轉(zhuǎn)向另一個維度：由原先的“賣方市場”主導(dǎo)轉(zhuǎn)向為“買方市場”主導(dǎo)，即市場上待售的物業(yè)企業(yè)數(shù)量增多，主動權(quán)將把握在買方手上。

由此，針對2021年度物業(yè)企業(yè)收并購情況，嘉和家業(yè)推出“2021物業(yè)服務(wù)行業(yè)年終盤點”市場篇（上）：全年交易金額破300億，物業(yè)收購已轉(zhuǎn)向“買方主導(dǎo)”。

本篇將從兩大方面展開分析，意在盤點2021年物業(yè)行業(yè)收并購事件，并預(yù)測2022年行業(yè)收并購市場發(fā)展趨勢。

繼2020年物業(yè)行業(yè)發(fā)生79起耗費107億元的收并購后，2021年，整個行業(yè)再創(chuàng)收購兼并高潮期：

據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年，33家物業(yè)企業(yè)合計發(fā)生84起收并購事件，其中經(jīng)企業(yè)明確披露資金及收購裨益的事件合計61起，共耗資344.9億元；

下半年，行業(yè)并購明顯加速：7月至今，行業(yè)收購金額達(dá)215.8億元。這主要是由于受地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流影響，旗下物業(yè)資產(chǎn)難免不受到波及；

從收購溢價看，2021年，物業(yè)企業(yè)的收購溢價均值維持在13.7x，較2020年15.2x有所下降，溢價下降的結(jié)果同“買方市場主導(dǎo)”的現(xiàn)象相契合。

圖：2019-2021物業(yè)企業(yè)收并購金額（億元）及溢價

資料來源：嘉和家業(yè)物業(yè)云

01 復(fù)盤：

2021年，規(guī)模型物企主導(dǎo)行業(yè)收并購

同2020年相比，2021年的物業(yè)行業(yè)收并購呈現(xiàn)三大既有特征的同時，也迸發(fā)出些許新特征：

其一，收并購買方的主力軍仍有具備一定規(guī)模的物業(yè)企業(yè)構(gòu)成，但資本加持下，部分中小型企業(yè)充分利用資源進行規(guī)模躍升；

其二，收并購目的除擴充業(yè)務(wù)規(guī)模、提升管理密度外，越來越多的企業(yè)重點關(guān)注收購帶來的業(yè)態(tài)多元化、服務(wù)范圍的延伸，以驅(qū)動企業(yè)向上發(fā)展；

其三，出售方不再局限于自然人、合伙人，當(dāng)下更多地產(chǎn)企業(yè)出售物業(yè)板塊以獲得現(xiàn)金回流，與此同時，物業(yè)企業(yè)選擇剝離與其經(jīng)營方向不符的業(yè)務(wù)以專注發(fā)展主業(yè)。

1. 買方：規(guī)模型物企收購為主，偶出“小吃大”現(xiàn)象

一方面，84起收并購事件中，規(guī)模1億㎡以上的14家物業(yè)企業(yè)經(jīng)手57起收并購案例，占比達(dá)67.1%，披露合計耗資331.6億元，占總金額96%，可見具備資金和品牌實力的頭部企業(yè)收并購動作頻繁且力度更大。

較大的幾起收并購案例均由碧桂園服務(wù)主導(dǎo)，企業(yè)于2021年上半年開啟上市物企之間收購的先河——以54.32億元收購嘉寶服務(wù)71.17%股份；下半年，企業(yè)分別以不高于100億與33億的對價收購富良環(huán)球（富力物業(yè)）以及鄰里樂100%股份，其金額再次刷新行業(yè)的并購紀(jì)錄。

與此同時，行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)緊跟步伐：融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)等2020年新上市企業(yè)手握大量募資所得，積極調(diào)動資金，實現(xiàn)規(guī)模密度深耕，并加碼多種業(yè)態(tài)。

此外，行業(yè)內(nèi)首現(xiàn)“蛇吞象”現(xiàn)象，當(dāng)時規(guī)模僅為2210萬平方米的合景悠活以13.16億元收購超8600萬平方米的雪松智聯(lián)80%股權(quán)。

圖：2021年上市物業(yè)企業(yè)收并購金額排行

注：收購金額僅統(tǒng)計對外披露金額的事件

資料來源：嘉和家業(yè)整理

除上表提及的上市企業(yè)外，資本場外的萬物云、龍湖智慧服務(wù)亦于2021年頻繁進行收購：

計劃上市的萬物云通過收購陽光智博服務(wù)、伯恩物業(yè)、深圳機場(000089)物業(yè)等企業(yè)；

被傳已有上市安排的龍湖智慧服務(wù)則于年內(nèi)收購億達(dá)服務(wù)、美好幸福物業(yè)服務(wù)、楷林商務(wù)服務(wù)、九龍倉物業(yè)等多家企業(yè)。

雙方均或?qū)樽陨砩鲜幸赃M一步擴大規(guī)模優(yōu)勢，提升自身市場定位，助力自身在上市時獲得更高估值。

可預(yù)見的是，在頭部物企帶領(lǐng)下，大規(guī)模收購將成為常態(tài)，行業(yè)集中度必將加速提升，強者恒強的局面將進一步確立。

2. 收購目的：追求規(guī)模仍為第一動力，多家企業(yè)借助收購實現(xiàn)多元化發(fā)展

從收購目的來看，當(dāng)前，多數(shù)成長型物業(yè)企業(yè)仍借助收購提高自身的業(yè)務(wù)規(guī)模及管理密度。如，

有成長型企業(yè)標(biāo)桿之稱的和泓服務(wù)，曾于2020年收購6家物業(yè)企業(yè)，2020年規(guī)模較2019年末增長169.6%。企業(yè)在2021年持續(xù)踐行收購?fù)匾?guī)模的策略：繼1月進行配售融資后，再耗資2.67億元分別收購興隆物業(yè)等四家企業(yè)。待成功收購金寧物業(yè)后，和泓服務(wù)的合約規(guī)模將由2021年初的2250萬平方米增加超120%，即超5000萬平方米。

不可否認(rèn)的是，收并購成為企業(yè)擴規(guī)模的最直接、高效的手段。規(guī)模之上，物業(yè)企業(yè)亦注重高質(zhì)量發(fā)展，在選擇收購標(biāo)的時，建立在彌補自身區(qū)域密度或在管業(yè)態(tài)短缺的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實際需求進行收并購。如，

合景悠活通過收購一舉獲規(guī)模破億躍升的同時，以深化公共建筑、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市運營服務(wù)等業(yè)態(tài)布局；

融創(chuàng)服務(wù)收購深耕于廣西壯族自治區(qū)的彰泰服務(wù)80%股權(quán)，借此收購提升企業(yè)在廣西的市場影響力；

金科服務(wù)陸續(xù)收購重慶上境物業(yè)、重慶美利山物業(yè)、重慶中科三心物業(yè)及黔西宏祥物業(yè)等多家西南區(qū)域物業(yè)企業(yè)，進一步體現(xiàn)企業(yè)欲深耕西南大本營的戰(zhàn)略發(fā)展；

世茂服務(wù)收購浙江野風(fēng)物業(yè)100%股權(quán)，以深化發(fā)展杭州物業(yè)市場，有效增強世茂服務(wù)在杭州的在管項目密度；

除追求規(guī)模及城市密度外，多家企業(yè)通過收并購步入非住宅業(yè)態(tài)，其中商業(yè)物業(yè)和城市服務(wù)無疑成了2021年最為熱門的領(lǐng)域。

一方面，商業(yè)物業(yè)板塊具備盈利高、收繳率高、平均物業(yè)費高的特點，已然成為多家企業(yè)入局的熱門賽道。碧桂園服務(wù)、正榮服務(wù)、世茂服務(wù)均通過收購、整合母公司集團內(nèi)的商業(yè)板塊，擴展自身新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，塑造多層次、多業(yè)態(tài)的服務(wù)模式。

圖：2021年物業(yè)行業(yè)布局商寫收購動作

資料來源：嘉和家業(yè)整理

另一方面，隨著碧桂園服務(wù)于2020年開啟行業(yè)內(nèi)首宗收購環(huán)衛(wèi)企業(yè)：滿國康潔和福建東飛，通過進軍市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)的方式切入城市服務(wù)。這種布局城市服務(wù)的方式也擴散至整個物業(yè)行業(yè)：

2021年，雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、旭輝永升服務(wù)三家物業(yè)企業(yè)照抄頭部企業(yè)發(fā)展路徑，通過收購環(huán)衛(wèi)企業(yè)的方式欲拓展城市服務(wù)。

與此同時，中小企業(yè)未復(fù)制頭部企業(yè)發(fā)展路徑，選擇收購具備城市公共空間管理運營經(jīng)驗的物業(yè)企業(yè)，從探索從公建類業(yè)態(tài)管理向城市服務(wù)擴張，在提升自身的專業(yè)化服務(wù)能力的同時，方便企業(yè)未來拓展城市服務(wù)。

圖：2021年物業(yè)行業(yè)布局城市服務(wù)收購動作

資料來源：嘉和家業(yè)整理

3. 賣方：出售方構(gòu)成多樣，地產(chǎn)方加大物業(yè)板塊拋售壓力

2021年的收并購中，再度頻繁出現(xiàn)合伙人、自然人以及地產(chǎn)企業(yè)的身影。于多數(shù)未上市企業(yè)或估值較低的上市企業(yè)而言，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)屬熱門賽道，存在溢價高現(xiàn)象，通過出售予市盈率均值在20x的上市物業(yè)企業(yè)而言，被收購企業(yè)可借機享受資本帶來的福利，出售方可直接獲取現(xiàn)金流。

合伙人、自然人：

該類小型物業(yè)企業(yè)通常面臨兩大難點：一方面，規(guī)模小、盈利能力低，企業(yè)難以靠自身的財務(wù)狀況登陸資本市場獲取資本加持；另一方面，沒有母公司支撐下，企業(yè)僅依靠的“一畝三分地”難以進行品牌化、規(guī)?；嵘?，缺少產(chǎn)品競爭力。

由此，結(jié)合當(dāng)前物業(yè)行業(yè)收購兼并風(fēng)頭正盛，尤其于中型或成長型上市企業(yè)而言，小型且優(yōu)質(zhì)的物業(yè)企業(yè)標(biāo)的收購價格合適，對應(yīng)的溢價也將呈現(xiàn)增長態(tài)勢：以2019-2021年收購標(biāo)的中的自然人或合伙人持有的小型物企為例，其對應(yīng)的收購溢價和收購事件發(fā)生比例逐年上升。

數(shù)據(jù)來源：嘉和家業(yè)物業(yè)云

此外，參考截至2021年11月，全國共有大小物企21.7萬家在業(yè)/存續(xù)的數(shù)據(jù)，該數(shù)字相較于2019年的23.4萬家不增反減，也一定程度上體現(xiàn)行業(yè)的加速整合趨勢，尤其是小型物業(yè)企業(yè)在整合過程中加速出清。

地產(chǎn)企業(yè)：

先前，地產(chǎn)企業(yè)作為物業(yè)板塊的出售方的情況較少出現(xiàn)，主要是由于物業(yè)企業(yè)擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流、輕資產(chǎn)的屬性且具備較高資本市場估值，地產(chǎn)方通常會選擇“惜售”，傾向于將其作為一個上市平臺進行獨立融資發(fā)展。如，2020年時，僅有福晟生活服務(wù)因母公司福晟集團債務(wù)壓力，被出售予世茂服務(wù)；

2021年，地產(chǎn)方主動出售的事件頻繁發(fā)生，如藍(lán)光地產(chǎn)、億達(dá)集團、陽光城(000671)控股、三盛集團、富力地產(chǎn)、花樣年、當(dāng)代置業(yè)相繼出售旗下物業(yè)板塊部分或全部資產(chǎn)，以緩解自身債務(wù)壓力。

這主要是由于，2021年初，房企“三條紅線”和銀行房貸“兩集中”監(jiān)管政策開始正式實行；年中，調(diào)控政策再度出臺，同時伴隨國際評級機構(gòu)對地產(chǎn)企業(yè)的評級或展望集體下調(diào)，加劇該類企業(yè)的現(xiàn)金流危機。

地產(chǎn)企業(yè)為加強現(xiàn)金流管控、防范風(fēng)險，采取加快銷售和回款、控制拿地節(jié)奏、出售項目公司等多種方式實現(xiàn)資金回籠。其中，相比于地產(chǎn)項目，物業(yè)企業(yè)作為“現(xiàn)金?！辟Y產(chǎn)具備較強的市場主動權(quán)，易獲得較高的現(xiàn)金流收入。

圖：2021地產(chǎn)企業(yè)出售物業(yè)企業(yè)動作

資料來源：嘉和家業(yè)整理

此外，陽光城控股采用換股方式“出售”陽光智博服務(wù)：陽光城控股將陽光智博服務(wù)100%股權(quán)“換取”萬物云4.8%股權(quán)。陽光智博服務(wù)保留品牌，且在萬物云助力下，企業(yè)有望發(fā)力智慧建造、社區(qū)商業(yè)等多元賽道；

未來，隨著萬物云上市成功，陽光城控股亦將萬物云上市后獲取不低于50億的“市值”。綜合當(dāng)前港股上市物企的的市盈率及企業(yè)規(guī)模來看，該市值相比其獨立上市獲得較高提升。

02 展望：

2022年，收并購活躍度仍較高、業(yè)務(wù)邊界持續(xù)擴張

2022年，行業(yè)內(nèi)收并購的活躍度并不會降低，特別是在2021年，物業(yè)企業(yè)紛紛提出未來三、五年內(nèi)規(guī)模實現(xiàn)高倍速增長的目標(biāo)，收并購將仍是企業(yè)快速獲得可持續(xù)增長面積的最有效途徑。

但是，基于物業(yè)企業(yè)之間品牌形象、資金、母公司的差異，各企業(yè)在收并購領(lǐng)域?qū)⒗蟛罹啵涸谑詹①弾酉?，大吃小、強吃弱?022年，將成為物業(yè)行業(yè)的一道分水嶺。

1.2022年，地產(chǎn)困境驅(qū)使、資本助推，維持收購活躍度

從企業(yè)角度看，隨頭部物業(yè)企業(yè)于資本市場聚首，資源、資金等均向頭部企業(yè)匯聚，且伴隨部分民營地產(chǎn)企業(yè)落幕，頭部優(yōu)質(zhì)物企可借此收割其子公司，搶占當(dāng)前的增量市場及存量市場，這將進一步加劇當(dāng)前頭部企業(yè)之間、頭部企業(yè)與底部企業(yè)之間的規(guī)模差距。

盡管在11月，對外透露相關(guān)企業(yè)主體將可以重啟中票和短融等融資工具的信號，但會重點支持經(jīng)營狀況良好、內(nèi)控機制相對完善的房企債券融資，以防范信用風(fēng)險；12月，政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議提出促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)、加強預(yù)期引導(dǎo)、因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等政策內(nèi)容。

從現(xiàn)狀看，當(dāng)前能夠發(fā)債的公司主體仍以國資背景、財務(wù)基本面良好的企業(yè)為主，如保利發(fā)展、陸家嘴(600663)股份等央企、國企；碧桂園集團、龍光集團、龍湖集團等穩(wěn)健型民營企業(yè)。財務(wù)基本面相對較弱的民營房企依然在發(fā)債融資方面未見實質(zhì)性進展，該類企業(yè)或?qū)⑷砸猿鍪圪Y產(chǎn)方式，以自籌資金。

由此，僅對部分城市、部分優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)而言，政策呈現(xiàn)邊際寬松態(tài)勢。但總體來看，2021年的地產(chǎn)流動性危機仍將進一步導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)的分化，接下來一年，低信用、高杠桿的民營房企或難以獲得金融機構(gòu)的融資來解燃眉之急，疊加住宅市場的冷清，企業(yè)欲出售物業(yè)企業(yè)回籠現(xiàn)金的需求頻現(xiàn)，亦帶動物業(yè)行業(yè)收并購機會增加。

與此同時，關(guān)聯(lián)母公司勢漸弱，在規(guī)模、非業(yè)主增值服務(wù)方面的持續(xù)供給能力正在減弱，上市物業(yè)企業(yè)需加大自身外拓能力的建設(shè)，選擇通過收并購或其他市場外拓的方式推動企業(yè)實現(xiàn)獨立發(fā)展。

另一方面，7月以來，伴隨地產(chǎn)政策利空及多家地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張、理財暴雷影響，整個物業(yè)板塊走勢受到拖累，中小型物業(yè)企業(yè)估值下調(diào)明顯。資本市場影響下，已有多家企業(yè)逐漸放棄上市計劃，謀求被頭部企業(yè)收購；或暫緩IPO進程，自主選擇發(fā)行窗口，這也進一步增加了收并購市場的供給，加深買方市場驅(qū)動力。

此外，考慮到當(dāng)下，資本市場偏愛規(guī)模高速增長的企業(yè)，如通過多次收并購的和泓服務(wù)帶動企業(yè)股價也迎來新高峰；資本亦支持上市物企充分利用資本的力量，行使配股、發(fā)債等多種方式進行籌資獲取規(guī)模的增長。由此，在資本鼓勵下，上市物業(yè)企業(yè)亦會加大通過收購獲取規(guī)模及業(yè)態(tài)新增。

2.2022年，收并購延伸業(yè)務(wù)邊界的情況將更為頻繁

規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，但是物業(yè)行業(yè)的未來不僅只局限于物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。由此，當(dāng)前的物業(yè)企業(yè)通過收購獲取規(guī)模增長的同時，也從收購中看到商機，看到增值服務(wù)的多元發(fā)展、非住宅項目的管理、城市綜合服務(wù)等，進行自身業(yè)務(wù)邊界的拓寬。

2021年初，住建部等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，提出需將物業(yè)企業(yè)融入基層社會治理體系，理清物業(yè)服務(wù)邊界。優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)將在政策的鼓勵下進一步融入基層治理，這也將成為企業(yè)拓展社區(qū)增值服務(wù)的重要動力之一。

由此，在政策和自身利益驅(qū)動下，物業(yè)企業(yè)將持續(xù)加大對城市服務(wù)的挖掘及探索：

一方面，通過收購具備綜合管理能力的物業(yè)企業(yè)，提高自身多業(yè)態(tài)的服務(wù)能力后，向城市服務(wù)擴張；

另一方面，成熟的物業(yè)企業(yè)通過收購市政環(huán)衛(wèi)公司布局城市服務(wù)后，更需要具備專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化建設(shè)后，有效整合社會各方資源與服務(wù)后，才能發(fā)掘并滿足客戶的需求。對該類規(guī)模化的頭部企業(yè)而言，未來，企業(yè)仍需通過外延并購的方式提升自身的多經(jīng)業(yè)務(wù)服務(wù)能力和專業(yè)化管理水平。

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（責(zé)任編輯：王治強 HF013）