原創(chuàng) 房小評(píng) 中國(guó)房評(píng)報(bào)道

動(dòng)筆之前，有些唏噓。

此前，我們?cè)凇堕_發(fā)商一定要抓住這根繩子》一文中明確提出，陷入困境的開發(fā)商要拋棄幻想，舍得割肉，抓緊自救。若是等到并購(gòu)貸款放開，那些“好學(xué)生”張著血盆大口來吃你，局面就由不得你做主了。

說曹操，曹操就到。

近日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》（下稱：《通知》），并且會(huì)同國(guó)資委召集部分民營(yíng)、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開座談會(huì)，主要內(nèi)容是：

鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購(gòu)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購(gòu)的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清。

另外，房小評(píng)獲悉，收并購(gòu)貸款不納入“三道紅線”管理這件事也開了口子，但是只做不說。

正如我們?cè)凇堕_發(fā)商一定要抓住這根繩子》中指出，適逢行業(yè)預(yù)期回暖，銀行間市場(chǎng)票據(jù)融資放開，又有地產(chǎn)股股價(jià)回漲助力，開發(fā)商應(yīng)該抓住市場(chǎng)給予的時(shí)間窗口，抓緊自救。

估計(jì)很多開發(fā)商對(duì)資產(chǎn)處置的預(yù)期過高，這半個(gè)月來，沒聽到多少企業(yè)成功處置資產(chǎn)。

“談，大家都在談；價(jià)，都不愿意降?！?/p>

遠(yuǎn)如某大，老板不舍得賤賣資產(chǎn)，物業(yè)賣給某公司又后悔了，隨后迎來政府工作組入駐。這頭老板還在猶豫，那頭地方政府為了保交付，避免惹火上身，直接以土地閑置的名義收回了10宗土地。

市場(chǎng)這根繩子不抓，迎來金融監(jiān)管部門主導(dǎo)的收并購(gòu)政策，這次機(jī)會(huì)抓不抓呢？

對(duì)于陷入困境的開發(fā)商來說，內(nèi)心估計(jì)很糾結(jié)。

因?yàn)檫@根繩子有點(diǎn)細(xì)。

為什么這么說呢？

1、開發(fā)商期待的是戰(zhàn)投，不是賣項(xiàng)目的結(jié)局。

對(duì)于大部分陷入困境的開發(fā)商來說，最大的期待是國(guó)家能夠放水，可以如從前一樣借助政策東風(fēng)，起死回生。再不濟(jì)，也希望有中交之于綠城那樣的白衣騎士出現(xiàn)，戰(zhàn)略入股，為企業(yè)紓困，最好控制權(quán)還別旁落。

但是，這次金融監(jiān)管部門主導(dǎo)的行業(yè)收并購(gòu)大戲規(guī)則中明確提出，支持并購(gòu)出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而不是并購(gòu)出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和企業(yè)本身，也就是俗稱的“救項(xiàng)目不救房企”。

2、只支持收并購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

即便收并購(gòu)項(xiàng)目，也只收并購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，在銀行提供收并購(gòu)貸款的時(shí)候，還要做穿透式監(jiān)管。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照穿透原則評(píng)估項(xiàng)目的合規(guī)性。不能只看項(xiàng)目的表面，還要穿透到底層，查看該項(xiàng)目是否合規(guī)，同時(shí)要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管要求，加強(qiáng)并購(gòu)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金用途的監(jiān)控。

3、風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目很難出手。

出險(xiǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目很少有低負(fù)債的，開發(fā)商希望收購(gòu)方將債務(wù)和資產(chǎn)一起拿走，但是對(duì)于承債式收購(gòu)的口徑卻很嚴(yán)。這次銀行提供收并購(gòu)貸款的時(shí)候，就要對(duì)項(xiàng)目的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格把控，高負(fù)債項(xiàng)目或股權(quán)抵押關(guān)系復(fù)雜的項(xiàng)目估計(jì)很難拿到貸款，也就難以吸引買家。

與此同時(shí)，國(guó)資委還專門開會(huì)警告央企不許碰高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，變相告訴央企們收購(gòu)爆雷房企的資產(chǎn)要慎重。這又打擊了出險(xiǎn)開發(fā)商的信心。

綜合上述政策信息可以看出，這次金融監(jiān)管部門組織的房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)大戲，對(duì)于出險(xiǎn)開發(fā)商來說，只是一根細(xì)細(xì)的繩子，而且還不清楚這根繩子到底是救命繩，還是索命繩。

一家出險(xiǎn)房企的高管坦言，手里捂著好項(xiàng)目，銀行還給一絲活路，如果把好項(xiàng)目都賣完了，剩下一堆爛資產(chǎn)，估計(jì)很多歷史問題都蓋不住了，會(huì)出大事。因此，出險(xiǎn)開發(fā)商對(duì)這個(gè)政策一般不太感冒，但是如果實(shí)在扛不下去，與其等著土地被政府收回，還不如把項(xiàng)目賣了。

有的出險(xiǎn)開發(fā)商心有不甘，會(huì)認(rèn)為與其被“論斤賣”，不如“躺平”，我就這樣躺著，你能把我怎么樣？

這么想，就幼稚了。真以為金融機(jī)構(gòu)是吃素的？

上文提到某大對(duì)抗的結(jié)果是位于?？诤统啥嫉?0宗優(yōu)質(zhì)地塊很快被收回。欠債要還，天經(jīng)地義。這次調(diào)控的直接目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能出清。此前煤炭、鋼鐵行業(yè)的供給側(cè)改革當(dāng)中，部分煤老板和鋼老板最終不也被出清了嘛。

出險(xiǎn)開發(fā)商們心里還在疑問：“大家日子都這么難，誰還有錢來收并購(gòu)？”

實(shí)際上，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等企業(yè)都將在銀行間市場(chǎng)發(fā)行票據(jù)，這次政策也專門提出，以銀行間票據(jù)融資為支持行業(yè)收并購(gòu)的主要融資工具。上述企業(yè)既然在發(fā)票據(jù)融資，你想他們會(huì)沖誰去？

此外，地方國(guó)企也是這輪房地產(chǎn)行業(yè)崛起的新勢(shì)力，比如廈門國(guó)貿(mào)、建發(fā)正活躍在各個(gè)熱點(diǎn)城市拿地，他們信用好，資金足，也是收并購(gòu)的主要玩家。

今天，房地產(chǎn)板塊飄紅，多家A股開發(fā)商漲停，但是有幾家民營(yíng)房企的股價(jià)跌幅接近10%，甚至20%，后者的共同點(diǎn)是出現(xiàn)了流動(dòng)性困境。

這擺明是市場(chǎng)用腳投票：房地產(chǎn)行業(yè)接下來是信用好的房企收并購(gòu)信用差的房企。

對(duì)于出險(xiǎn)房企來說，該怎么辦呢？

與其被拎到秤上“按斤賣”，不如主動(dòng)找買家，拿出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)外合作，回流部分現(xiàn)金，維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，且戰(zhàn)且退，等待逆轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)。實(shí)在不行，也要主動(dòng)去找情投意合的買家，委身相隨，給員工們一個(gè)好的安置。

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)和地方政府來說，“保交付”是政策的出發(fā)點(diǎn)和終點(diǎn)。因此，出險(xiǎn)企業(yè)愿意積極配合做好保交付工作的前提下，或許還可以給金融機(jī)構(gòu)打一段時(shí)間工，保持團(tuán)隊(duì)不散攤子，茍且偷生。

除此之外，暫時(shí)沒有更好選擇了。

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