高善文：房地產(chǎn)可能面臨第三次調(diào)整高周轉(zhuǎn)模式走到了盡頭

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-12-14 16:04

12月14日，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在安信證券2022年投資策略會(huì)上發(fā)表了題為《沉舟側(cè)畔千帆過(guò)》的演講，分析了他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)折、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的觀察。

高善文稱，過(guò)去一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大流動(dòng)性壓力，但他個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)最壞時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去，應(yīng)該可以避免此前擔(dān)心的“硬著陸”局面。盡管如此，房地產(chǎn)和市場(chǎng)存在深層次的調(diào)整、壓力和轉(zhuǎn)折，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)層面也存在影響。

回看歷史，高善文指出，2016-2017年大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，在去庫(kù)存領(lǐng)域發(fā)揮了很大的效果，但是與二三線房?jī)r(jià)上漲和房地產(chǎn)泡沫化還是有極大的關(guān)聯(lián)。高善文判斷，2020年和2021年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積在17.6億平方米，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將是商品房銷(xiāo)售的頂部，將是一個(gè)長(zhǎng)期的歷史頂部。

隨去杠桿措施的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)走到了盡頭，在現(xiàn)有調(diào)控條件下，原有模式難以為繼。房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式可能在未來(lái)面臨第三次調(diào)整，其標(biāo)志是存貨周轉(zhuǎn)率、杠桿率被迫下降。如若其他因素不變時(shí)，ROE會(huì)降低。下階段房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)、精細(xì)控制。

地產(chǎn)行業(yè)鏈未來(lái)將產(chǎn)生新一輪的定價(jià)權(quán)爭(zhēng)奪，開(kāi)發(fā)商將發(fā)生并購(gòu)以達(dá)到規(guī)模效應(yīng)（資金融通），開(kāi)發(fā)商與建材商之間將發(fā)生更激烈的定價(jià)權(quán)爭(zhēng)奪。穩(wěn)健型企業(yè)將在下一輪的擴(kuò)規(guī)模中獲利。

供給側(cè)主導(dǎo)的力量將成為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生變化的主要推手，除了房地產(chǎn)板塊及地產(chǎn)鏈相關(guān)企業(yè)之外，這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)也會(huì)對(duì)銀行的估值模式產(chǎn)生影響。長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)，但是支撐力量在逐步減弱。