在上任陽光城執(zhí)行董事長之初，朱榮斌就表示要在陽光城干到退休，用他的話講，陽光城對于他的職業(yè)生涯來說：“肯定是最后一站”。

如今，事未了，拂袖去，留與世人評說。朱榮斌在陽光城集團總部群中向公司同事道別：

長時間的糾結、博弈及掙扎，離職確是無奈。請大家理解。難忘過去幾年，猶如一場大酒，豪情壯志，至酣至暢。醒來痛如刀絞，仍無怨無悔，無愧無懼……

（圖片來源網絡）

與老搭檔吳建斌喜歡寫書表達自己不同，朱榮斌見媒體時總在談公司，還經常向媒體辟謠自己要離開陽光城的消息。

2021年5月的陽光城年度股東大會上，朱榮斌透露，2020年底陽光城老板林騰蛟跟他又訂了一個“五年之約”，他不會離開陽光城。

話音未落，2021年11月份以后，朱榮斌在陽光城內部已經是“休息”狀態(tài)，而吳建斌也是含飴弄孫，不問是非。

在離開時，朱榮斌賠本甩掉手中陽光城股票的動作，更耐人尋味。

朱榮斌買入陽光城股票均價7.02元/股，最近一次在1月5日賣出的價格是3.12元/股，如果算上陽光城后續(xù)給予朱榮斌的期權激勵股價及朱榮斌手中尚持有的股票浮虧，再剔除朱榮斌加入陽光城4年半以來領取的薪酬2750萬元（稅前），朱榮斌大約是四年半白干，還倒貼了4250萬元。

這固然只是粗略的計算，并不全面，但其中的戲謔意味，讓當事人陽光城老板林騰蛟和明星職業(yè)經理人朱榮斌都略顯尷尬。

話說當年朱榮斌在碧桂園時年薪就達2185.8萬元，被林騰蛟挖到陽光城之后，薪水怎么可能比在碧桂園少呢？

更何況，朱榮斌在陽光城的確干出了成績，2018年帶領陽光城跨過千億，2019年又帶領陽光城跨過兩千億大關。林騰蛟高興得給員工發(fā)金戒指。怎么會虧待第一功臣朱榮斌？

在房地產職業(yè)經理人圈里，一直流傳這樣的說法：閩系開發(fā)商老板向來舍得花錢挖自己看上的人，但一般就用三年，過了三年就甩掉。

據說，這種“談戀愛”式的用人方略，讓很多明星職業(yè)經理人到閩系房企之后，都“把開始當末日”，其中的“君臣博弈”產生了很多段子和故事。閩系房企這種充滿狼性又缺乏人情味的用人方法，一直讓職業(yè)經理人們褒貶不一。

林騰蛟到底給朱榮斌開出了什么價碼？很多事情只有當事人知道。不過從朱榮斌陸續(xù)拿出1億多元買入陽光城股票的行動來看，他既不缺錢，也想在陽光城干到退休。

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—壹—

翻開朱榮斌的履歷就會發(fā)現，他是個愛惜羽毛的人。從中海華東區(qū)總經理到富力華南區(qū)總經理，再到碧桂園聯席總裁，出身清華土木工程系的朱榮斌，得到了所有房地產職業(yè)經理人畢生都難以獲得的光環(huán)與榮譽。

房地產行業(yè)大力發(fā)展的這20余年，因高收入和高發(fā)展的特點，吸引了很多清華等名校的學子加入。很多房企的高管是清華畢業(yè)，在清華畢業(yè)的房地產職業(yè)經理人當中，朱榮斌更是被崇拜的“師兄”。

朱榮斌出生于貴州，是家中第八個孩子，雖然年齡最小，卻非常努力。1988年，年僅16歲的朱榮斌幾乎以“神童”的身份考入清華土木工程系，學習優(yōu)秀，被保送研究生，在23歲就以清華碩士研究生身份畢業(yè)。

在清華校友總會的網站上，有一篇轉自《中國海外》的文章，題為《愛拼才會贏》，其中記錄了朱榮斌早年在中建深圳工作時的回憶：

部門組建后相當長時間沒有車，有一次他去見客戶，只有乘坐的士。在離目的地100米的地方他提前下了車，西裝革履地頂著烈日步行與客戶見面，為的是不破壞公司形象。接到第一單工程后，部門終于買了一輛桑塔納2000，雖然只有使用權，但他們還是慶幸可以減少諸多不便了。這時，朱榮斌又充當了駕駛員的角色，還創(chuàng)下了一天里從深圳駕車前往廣州花都兩個來回的紀錄。

如此傳奇的人物，在2017年加入陽光城，剛剛45歲時就說出“這是自己職業(yè)生涯的最后一站”，這讓無數仍在為五斗米折腰的房地產職業(yè)經理人情何以堪。

2022年，朱榮斌50歲，在這個黃金年齡退去，朱榮斌的離開又代表什么？

我們用歷史的眼光去看就會發(fā)現，朱榮斌的一路成長，與這10年房地產行業(yè)高周轉發(fā)展模式分不開。

從碧桂園開始，他的戰(zhàn)績就帶著明顯的高周轉烙印。林騰蛟邀請朱榮斌加盟陽光城時，雙方達成的目標也是以高周轉戰(zhàn)略帶領陽光城迅速穿過千億、兩千億的戰(zhàn)線，讓陽光城進入頭部房企陣列。

2016年陽光城銷售額只有487億元，2018年就到了1628億元，2019年達到2110億元，2020年為2180億元。

面對迅猛增長的勢頭，林騰蛟不僅高興地給員工發(fā)金戒指，還將原來和朱榮斌約好的“10年讓陽光城進入行業(yè)前10名”的目標提前了，而此時行業(yè)已經面臨增長困境。

朱榮斌公開提出轉方向、降負債，并從2019年開始就和吳建斌一起給陽光城大力降負債，提前將陽光城這輛車?？吭诹讼鄬Π踩膮^(qū)域，避免成為2021年的爆雷房企。此時，朱榮斌下車了。

朱榮斌的心腹大將徐愛國在2021年11月份離職，此時就是朱榮斌團隊和林騰蛟之間高周轉之約的結束。

據房小評向陽光城內部人士了解，朱榮斌離職之后，將由徐國宏接任。徐國宏是浙江大學畢業(yè)，曾經在萬科工作過，加入陽光城已有5年時間。在朱榮斌離職之前，他已經被提拔為陽光城執(zhí)行總裁。

—貳—

衡量房企ROE的著名杜邦公式：權益凈利率=銷售凈利率*總資產周轉率*權益乘數。

你也可以簡單理解為：ROE=利潤率*周轉率*杠桿倍數。

更現實一點的說法是，在過去幾年做房地產，只要跑得快，敢于加杠桿借錢，就能實現高利潤。

2016年以后，在大部分城市執(zhí)行限價政策的情況下，房地產項目利潤率普遍很低，但是通過加杠桿和加快項目周轉速度，還可以提升ROE。

試想，一筆錢投資于房地產項目，雖然其利潤率只有5%，但是如果這筆錢一年周轉三次，就可以做到利潤率15%，還是不錯的買賣。這也是房地產行業(yè)看似薄利，很多人還累此不疲的原因。

但是，2020年底之后，這個游戲規(guī)則改變了。

金融端實行“三道紅線”和“兩個集中度”等政策之后，房地產融資現金流難以繼續(xù)高周轉，高債務還積累了高風險，高利息的資金成本吞噬了項目利潤。

銷售端實行預售資金監(jiān)管新規(guī)等制度之后，開發(fā)商原來的賣房款可以快速回流公司，滾動開發(fā)，如今賣10塊錢甚至只能收回5塊錢，不足以支持繼續(xù)滾動拿地，稍不留意還會出現無米下鍋的問題，導致開發(fā)商回款現金流大大降低。

房地產高周轉時代的結束，是朱榮斌等一批在這個時代乘風而起的明星職業(yè)經理人們落幕的主要原因。當我們看到朱榮斌再次出山的時候，他手上一定拿著“另一個秘密武器”。

—叁—

以歷史的視角，去看房地產職業(yè)經理人這個群體，房地產輝煌20余年，明星職業(yè)經理人輩出，如早期專業(yè)出身的蔡雪梅、梁上燕等，帶有營銷總標簽的明星職業(yè)經理人；再到高周轉時代的朱榮斌、陳凱等，以總經理、區(qū)首為代表的綜合操盤明星職業(yè)經理人；再到即將接棒的80后、90后明星職業(yè)經理人，也就是行業(yè)的“后浪”們，他們身上都帶有時代的印記。

以早期的蔡雪梅等專業(yè)見長的明星職業(yè)經理人為例，那時房地產行業(yè)剛起步，步入專業(yè)化階段，好產品和好手藝受到歡迎，加上房子不好賣，這些專業(yè)見長的明星職業(yè)經理人能左右一個企業(yè)的生死，所以成為老板們挖角的重點。

2012年以后，隨著萬科最早提出快周轉的發(fā)展模式，閩系房企迅速嗅到機會，大舉壓上，帶動整個行業(yè)進入了高周轉時代。

這其中組織建設最重要，因此萬科系、中海系、龍湖系，反正你能一站式把老板的高周轉心病給解決了，就用你。這個時代是區(qū)首、總經理們的高光時刻。因為他們可以帶資金、土地、團隊進來，直接成為老板的生意合伙人，有錢大家一起掙。加上2015年以后，棚改讓各地房子不愁賣，手藝人為主的職業(yè)經理人更是靠邊站，給能加班、能“996”式工作的“80后”職業(yè)經理人們讓位。

2021年大變局之后，整個房地產行業(yè)進入縮表時代。對于大部分民營房企來說，未來2-3年都是度過債務危機的時間。這個時候老板往往親自下場，不再信任高級職業(yè)經理人，提拔跟隨自己多年的校招生中培養(yǎng)出的干部。這些人多是“85后”和“90后”，特點是一專多能，在專業(yè)上比較強，同時被老板放在多個崗位上鍛煉過，薪酬不高，對企業(yè)忠誠，這些就是房地產行業(yè)職業(yè)經理人的“后浪”們。

房地產職業(yè)經理人即將迎來“后浪”主導的時代，這個時代有很多精彩，也被老板和行業(yè)寄予厚望，畢竟高周轉不是常態(tài)，整個行業(yè)的常態(tài)應該是理性、合理的利潤，而這個時代如何譜寫，就要看“后浪”們了。

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